摘要：為了減少房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的盲目性，提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評估的質(zhì)量，本文作者根據(jù)自己的工作實(shí)際，結(jié)合實(shí)例探討了房地產(chǎn)評估方法
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；評估；方法
　　1前言
　　房地產(chǎn)評估就是房地產(chǎn)估價師根據(jù)房地產(chǎn)的有關(guān)信息、數(shù)據(jù)、選擇合適的估價方法，按照一定的估價程序，最后確定物業(yè)的價格和價值的過程。
　　1房地產(chǎn)評估的幾種常見類型
　　1.一般評估：這類評估一般是在交易雙方發(fā)生分歧意見或有爭議時，求助于評估機(jī)構(gòu)，以解決分歧和爭議，使之趨于一致的手段，一般不具備法律效力，是參考性評估，它反映的是某一地域、某一時間點(diǎn)、某一特定物業(yè)一般的價值水平。
　　2.房地產(chǎn)抵押貸款評估：這類評估是購房者尋求金融支持時，對自己所抵押的房屋的價值而進(jìn)行的評估，它必須由金融部門指定或委派的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，評估一經(jīng)確定，具備法律效力，形成法律文件，對雙方具有約束力。這種評估值一般較低。
　　3.特定評估：這種評估是房地產(chǎn)交易管理部門，對買賣雙方交易價格明顯低于市場價格水平而做的評估，為了求其公正合理，須采用兩種以上的評估方法進(jìn)行評估，評估結(jié)果一經(jīng)確定，具有法律效力，交易雙方須按確定后的評估值，計(jì)算繳納稅費(fèi)。
　　2價格影響因素
　　2.1個別因素：是指房地產(chǎn)本身所具有的特點(diǎn)或條件。例如，土地的個別因素有地質(zhì)、地貌、地勢、地形、日照、通風(fēng)、干濕，鄰接街道的條件，與市政設(shè)施的接近程度等等；又如，房屋的個別因素有結(jié)構(gòu)、類型、式樣、裝修、設(shè)備、質(zhì)量、戶型、層次、朝向、建造年代等等。
　　2.2區(qū)域因素：是指房地產(chǎn)所處地區(qū)的環(huán)境特點(diǎn)。主要有：商業(yè)服務(wù)業(yè)的繁華程度，道路交通的通暢程度，交通便捷程度和城市基礎(chǔ)設(shè)施的狀況等等。
　　2.3一般因素：是指影響所有房地產(chǎn)價格的一般的、普遍的、共同的因素。主要包括經(jīng)濟(jì)因素、社會因素、政治因素和心理因素等等。
　　2.4建筑物功能性貶值的評估方法
　　一般可采用重置成本法評估建筑物的價值，公式如下：
　　建筑物的評估值=復(fù)原重置成本一實(shí)體性貶值一功能性貶值
　　或建筑物的評估值：更新重置成本一實(shí)體性貶值一經(jīng)濟(jì)性貶值
　　建筑物的功能性貶值=復(fù)原重置成本一更新重置成本
　　通過上面的公式就可以分析測算出建筑物的功能性貶值。具體做法有如下幾點(diǎn)：
　　2.4.1確定委托評估建筑物重置(復(fù)原)價值。
　　2.4.2鑒定建筑物的成新率。
　　2.4.3確定建筑的實(shí)體性貶值。
　　2.4.4測算建筑物的功能性貶值。
　　3房地產(chǎn)評估實(shí)例
　　3.1實(shí)例概況
　　某街道DK-9地塊的建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件：建設(shè)用地為29740平方米，折合44.588畝。容積率≤1.5，最大建筑密度32%，綠化率≥25%，總建筑面積約44610平方米，其中商鋪建筑面積約9000平方米，住宅建筑面積約34020平方米，公廁90平方米，幼兒園建筑面積1500平方米，以及機(jī)動車位為1輛/2戶，自行車位1輛/1戶，50個地上外來機(jī)動車公共停車位。
　　根據(jù)以上信息，可以得出以下一些控制條件：
　　3.1.1總占地面積9516.8為平方米，建筑總面積為44610平方米，住宅建筑面積為34020為平方米。
　　3.1.2若指標(biāo)用足，社區(qū)管理用房面積約為302.06平方米：其中商業(yè)部分為200平方米（商鋪建筑面積的1/45），住宅部分為102.06平方米（住宅建筑面積的0.3%）。
　　3.1.3若指標(biāo)用足，物業(yè)管理用房面積約為185.22平方米：其中辦公用房為133.83平方米（總建筑面積的0.3%），商業(yè)用房為178.44平方米（總建筑面積的0.4%）。
　　3.1.4綠化最小面積為7435平方米。
　　3.2規(guī)劃設(shè)想
　　3.2.1滿足建筑最大密度和容積率要求，則總占地面積為9516.8平方米，建筑總面積為44610平方米，住宅建筑面積為34020為平方米。
　　3.2.2綠化率按初步測算，綠化面積為7435平方米（含房屋邊、道路邊）。其余由計(jì)算所得,休憩、小區(qū)廣場等場地及道路總面積12788.2余平方米，其中小區(qū)道路≤4500平方米，室外車位占面積約為850平方米。
　　3.2.3實(shí)際商鋪可售面積為8621.56平方米，實(shí)際住宅可售面積為33784.11平方米，住戶暫估380戶。商鋪180戶。
　　3.3評估計(jì)算過程
　　確定實(shí)際建筑面積以44610平方米計(jì)（本測算所說單方造價均以此為基數(shù)）。
　　土地費(fèi)用：1.03A萬元（含3%的契稅）
　　前期費(fèi)用：553萬元（按本地各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測算）
　　建筑安裝費(fèi)用：3778.8萬元（參考本地同類建安成本測算）
　　基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：877.93萬元（參考本地同類建安成本、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測算）
　　期間費(fèi)用：1214.11萬元
　　不可預(yù)見費(fèi)：232.84萬元（按5%計(jì)）
　　銷售收入：11067.6萬元（參考本地區(qū)同類房屋售價測算）
　　根據(jù)公式土地成本的保本點(diǎn)即為銷售收入=總成本
　　則土地費(fèi)用+建筑安裝費(fèi)用+前期費(fèi)用+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+期間費(fèi)用+不可預(yù)見費(fèi)=銷售收入
　　即1.03A+553+3778.8+877.93+（1.03A+5209.73）×2%+1.03A×6.03%+（1.03A+5209.73）×6.03%+1214.11+232.84=11067.6
　　1.174818A+7075.02=11067.6
　　A=33984668元即每畝地價在76.22萬元。
　　通過以上測算分析此街道DK-9地塊在目前拍賣文件的規(guī)劃指標(biāo)條件下，土地起拍價為2470萬元，在土地最終價格在3398萬元以下，即在每畝76.22萬元以下，可以參與競拍。
　　4房地產(chǎn)評估風(fēng)險管理措施
　　風(fēng)險管理的對策在市場經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)市場是瞬息萬變的，風(fēng)險無處不在，制訂一系統(tǒng)的防范風(fēng)險措施有利于開發(fā)商管理業(yè)務(wù)、優(yōu)化資源。加強(qiáng)
　　4.1正確對待開發(fā)風(fēng)險
　　風(fēng)險是一種客觀存在，是不可避免的，只要房地產(chǎn)開發(fā)商開展業(yè)務(wù)，就必然伴隨著風(fēng)險。對待風(fēng)險，不能過于保守，要合理承擔(dān)，不能為了回避風(fēng)險，而降低工作效率，從而失去競爭力；但也不能盲目樂觀，有的風(fēng)險雖然較少發(fā)生，但它一旦發(fā)生，帶來的后果較為嚴(yán)重，損失巨大，甚至有可能“拖垮”一個企業(yè)，所以要正確衡量風(fēng)險的發(fā)生概率及其后果，使“風(fēng)險與收益對等”。
　　4.2主動進(jìn)行風(fēng)險識別
　　風(fēng)險識別是風(fēng)險管理的首要內(nèi)容和基礎(chǔ)工作，任何風(fēng)險，尤其是重大風(fēng)險，如被忽略都可能導(dǎo)致風(fēng)險管理的失誤和失敗。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)周密分析企業(yè)所處的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境，剖析企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)活動中客觀存在的種種不利因素和弱點(diǎn)，以及對企業(yè)利益可能造成的威脅。
　　4．3科學(xué)進(jìn)行風(fēng)險評估
　　對房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險進(jìn)行量化和測定，確定開發(fā)活動中各種風(fēng)險發(fā)生的概率及確定風(fēng)險可能給開發(fā)活動帶來的損失程度。
　　4．4強(qiáng)化風(fēng)險防范與控制
　　重視前期可行性研究工作�？尚行匝芯渴情_發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是防范開發(fā)風(fēng)險的保證，因此必須重視加強(qiáng)項(xiàng)目的可行性研究工作，加大可行性研究的人力、物力、財(cái)力和時間投入；科學(xué)、全面而不失重點(diǎn)地開展可行性研究工作，在進(jìn)行可行性研究時，尤其要注重對市場需求預(yù)測和競爭情況分析；同時要保證可行性研究工作的獨(dú)立性。研究小組按科學(xué)的路子，獨(dú)立、客觀地去調(diào)查、分析和研究，從而保證項(xiàng)目決策的科學(xué)化。
　　
　　合理安排項(xiàng)目資金。根據(jù)可能的建設(shè)進(jìn)度和將會發(fā)生的實(shí)際付款時間和金額，同時考慮各種投資款項(xiàng)的付款特點(diǎn)，編制資金使用計(jì)劃；實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目全過程投資控制，這是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資管理目標(biāo)和企業(yè)投資效益的有力保證，要重視多方案的設(shè)計(jì)和選擇，尋求一次性投入少而全壽命經(jīng)濟(jì)好的設(shè)計(jì)方案，嚴(yán)格控制施工階段的費(fèi)用；協(xié)調(diào)好投資控制與進(jìn)度控制和質(zhì)量控制的關(guān)系，做到三者的有機(jī)配合和相互平衡。
　　加強(qiáng)投資動態(tài)管理，及時發(fā)現(xiàn)可能導(dǎo)致未完工程投資增加的現(xiàn)實(shí)問題和潛在因素，盡早采取措施加以防范和控制。
　　
　　加強(qiáng)合同管理。嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)工程合同管理法律法規(guī)；建立合同實(shí)施保證體系、完善合同變更管理和合同資料的文檔管理。
　　加強(qiáng)與相關(guān)部門的協(xié)調(diào)溝通。在內(nèi)部關(guān)系的協(xié)調(diào)中，要按照職能分工和需求設(shè)置部門和人員，明確每個部門的目標(biāo)、職責(zé)和權(quán)限，事先約定各個部門在工作中的相互關(guān)系，建立信息溝通制度，使局部了解全局，服從并適應(yīng)全局需要。在外部關(guān)系協(xié)調(diào)中，開發(fā)商需要整合自身資源，建立一個由主管工程領(lǐng)導(dǎo)牽頭并整合工程管理、開發(fā)、銷售、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的工程項(xiàng)目臨時機(jī)構(gòu)，與工程項(xiàng)目現(xiàn)場人員分工。
　　5結(jié)束語
　　房地產(chǎn)評估和開發(fā)風(fēng)險管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用科學(xué)的方法，對開發(fā)過程中存在的風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測、識別、分析、評價，選擇最佳風(fēng)險管理措施，保證以較低的耗費(fèi)最大限度地降低風(fēng)險損失，獲得安全保障的過程。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言意義重大。
　　
　　參考文獻(xiàn)
　　[1]梁庚賀．2004年造價工程師繼續(xù)教育培訓(xùn)教材(二)[M]．天津：天津人民出版社，2004．
　　[2]中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會．房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理[M]．北京：中國建筑工業(yè)出版社，2005．