摘要：在過去的一年時間里，老百姓幾乎是在一片“漲”聲中度過的。柴、米、油、鹽、醬、醋、茶樣樣都上漲了不少。除了基本生活消費(fèi)品之外，建筑成本的上調(diào)更體現(xiàn)出了物價(jià)的飛速上漲。那么建筑成本的增加對樓市的影響到底有多大？開發(fā)商是否會繼續(xù)升價(jià)而把建筑成本轉(zhuǎn)嫁給購房者呢？本文就此問題進(jìn)行探討，首先闡述了建筑成本與城市房價(jià)關(guān)系各方之見。其次，闡述了建筑成本與城市房價(jià)的關(guān)系我之見。最后對如何加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)建筑成本管理提出了自己的看法和建議，具有一定的參考價(jià)值。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)；成本管理
　　
　　
　　1.前言
　　最近，煤、電、油等能源價(jià)格上漲，導(dǎo)致鋼材、水泥等建材漲勢明顯。自2009年6月20日起將汽油、柴油價(jià)格每噸提高1000元，航空煤油價(jià)格每噸提高1500元；自7月1日起，全國銷售電價(jià)平均提高2．5分錢。以鋼材價(jià)格為例，南寧市場售價(jià)與去年同期相比漲幅明顯。直徑12毫米的柳鋼產(chǎn)螺紋鋼，2007年2月底時的市場參考售價(jià)為每噸3530元，而目前每噸售價(jià)為5500元左右；直徑為22毫米的3級螺紋鋼在今年初為5000元/噸左右，3月份已上漲至5300元/噸，再到6月初已經(jīng)漲到了5700元/噸。在建筑主材漲價(jià)的同時，人力成本也在上升，以普通小工為例，四年之前日工資不過20元～30元，而現(xiàn)在已經(jīng)是60元～80元。建筑成本不斷攀升對城市居民住宅價(jià)格有何影響呢？本文就此進(jìn)行探討。
　　
　　2.建筑成本與城市房價(jià)關(guān)系各方之見
　　一般說來，房地產(chǎn)的成本包括土地成本、建筑安裝成本、利息、管理費(fèi)、配套費(fèi)、銷售成本以及稅費(fèi)成本等，另外，房價(jià)的波動還和購房者的需求變化，房地產(chǎn)商的利潤追求等因素關(guān)聯(lián)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)的成本不該是糊涂賬，很多房地產(chǎn)企業(yè)都是上市公司，財(cái)務(wù)報(bào)表必須公開，政府出讓土地的收入也屬于信息公開內(nèi)容，各種建筑原材料都有明碼實(shí)價(jià)，各種成本都可以通過調(diào)查計(jì)算得出。
　　（1）正方：建材人工價(jià)格上漲對樓價(jià)影響不大
　　去年以來，建筑用材市場水泥、鋼材價(jià)格加上人工的飛漲，部分開發(fā)商開始心神不寧。多數(shù)市場人士表示，成本價(jià)格的上揚(yáng)暫時不會影響房價(jià)。業(yè)內(nèi)人士馮先生向記者透露，建材價(jià)格和人工成本等上漲確實(shí)使一些項(xiàng)目的工程進(jìn)度受到一定影響，開發(fā)成本增加，但目前對房地產(chǎn)價(jià)格影響不大。因?yàn)橥恋爻杀静攀情_發(fā)商最大的成本開支。一大型房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人也表示，盡管最近鋼材價(jià)格、人工價(jià)格都在上漲，但暫時不會影響房價(jià)。
　　有關(guān)研究顯示，建筑安裝成本占房價(jià)的30%~40%，用鋼成本則占建筑安裝成本的30%~40%，即用鋼成本在整個房價(jià)中只占到了10%左右。如果鋼材價(jià)格上漲幅度能控制在20%，對房地產(chǎn)上市公司的毛利率將不會帶來大的影響。而據(jù)悉，從今年二季度開始，寶鋼主要鋼材品種噸價(jià)將出現(xiàn)500~1000元的不同漲幅。以每噸鋼材上漲1000元的最高漲幅來計(jì)算，每平方米住宅使用鋼材，上漲成本約為50~60元。加上水泥、磚、沙石以及人工成本的上漲，房屋每平方米的建安成本大約上漲200元左右。因此，建材和人工成本在房地產(chǎn)成本中所占比重不是很大，開發(fā)商可以通過縮短工期、提前還貸、減少采購成本等途徑控制成本。
　　（2）反方：部分開發(fā)商要承受漲價(jià)壓力
　　然而有個別開發(fā)商則認(rèn)為，建材價(jià)格和人工成本的上漲，對開發(fā)商和樓市的影響不容忽視。據(jù)某開發(fā)商介紹，工程費(fèi)用分為三大部分：建材、人工費(fèi)和機(jī)械費(fèi)用。其中三大主要建材：水泥、鋼材和空心磚占整個工程費(fèi)用的40%左右，建材在房地產(chǎn)總成本里占15%左右。現(xiàn)在水泥和鋼材的上漲肯定增加了開發(fā)成本。他表示一些新建項(xiàng)目會明顯感受到成本上漲的壓力。他們認(rèn)為，當(dāng)前的物價(jià)上漲是不爭的事實(shí)，建筑行業(yè)的用工工資也水漲船高，故樓盤的建筑成本上升。
　　
　　3.建筑成本與城市房價(jià)的關(guān)系我之見
　　就商品房而言，影響房地產(chǎn)最大的因素主要是土地價(jià)格，其次才是水泥、鋼材。住房價(jià)格是由開發(fā)商的成本和利潤兩部分組成的，也是一種產(chǎn)權(quán)價(jià)格。但住房價(jià)格除了取決于需求方面還存在一個供給價(jià)格問題。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的供給不同于單純的土地供給，它是一個生產(chǎn)過程，因此必須通過銷售價(jià)格補(bǔ)償生產(chǎn)過程中的各種支出來獲得合理利潤，才能維持再生產(chǎn)過程，因此房價(jià)作為一種供給價(jià)格不僅是買方愿意購買的價(jià)格，更是賣方愿意出售的價(jià)格。
　　土地是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的必要條件，也是整個商品房成本中的重要組成部分。在國家土地新政策執(zhí)行后，土地價(jià)格上漲迅速，土地供應(yīng)量已出現(xiàn)了較大幅度減少，而住房需求的快速增長，又進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)開發(fā)土地供需矛盾。從長期來看，由于土地資源的稀缺性、土地供應(yīng)的有限性及區(qū)位的差異性，客觀上導(dǎo)致土地供應(yīng)的相對不足和土地供需不平衡，在一定程度上推動了地價(jià)上漲。而拆遷工作的進(jìn)一步規(guī)范也相應(yīng)增加了拆遷補(bǔ)助費(fèi)用。另一方面，土地出讓金也是政府進(jìn)行配套基礎(chǔ)設(shè)施的資金來源。因此土地成本將呈逐步升高的趨勢。信貸資金激增、土地交易價(jià)格上漲是促使房價(jià)過快上漲的重要動力。房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開資金的支持和土地的供應(yīng)。近幾年來，也正是這兩個因素直接推動了房地產(chǎn)業(yè)的過度繁榮，間接推動了房價(jià)的急劇上漲。
　　在市場機(jī)制中，人們對房屋的需求(包括真實(shí)需求和投機(jī)需求)決定了房價(jià)的高低，而房價(jià)的高低決定了地價(jià)的高低。在“價(jià)高者得”的拍賣機(jī)制下形成的地價(jià)是由當(dāng)前房價(jià)及開發(fā)商對未來房價(jià)的預(yù)期決定的。房價(jià)預(yù)期上漲時，地價(jià)也必然上漲，反之，地價(jià)必然下降。地價(jià)是房價(jià)的重要構(gòu)成部分，對房價(jià)的形成有一定影響，但這種影響不是決定性的。決定房價(jià)的因素是市場需求而不是成本。
　　房價(jià)的構(gòu)成因素主要有土地成本、建筑安裝成本、財(cái)務(wù)成本、稅費(fèi)等，其中建筑安裝成本包括建材費(fèi)、人工費(fèi)等，建筑成本在不同地產(chǎn)中所占比重不一樣。如果要建別墅，建筑材料、裝修材料的成本就要比土地成本高；而要建普通住宅，土地成本就比建材成本高。“對房價(jià)而言，建材價(jià)格的上漲對其構(gòu)不成直接影響.鋼材等建筑原材料費(fèi)不過只是建安成本的一個組成部分而已，在整個房價(jià)之中，所占比例不大，因此對房價(jià)的影響不會起到?jīng)Q定性作用。地價(jià)和公關(guān)開支才是大頭。總之，影響房價(jià)的因素是多方面的，目前受房價(jià)影響最大的群體是普通工薪階層，而他們最關(guān)注普通住宅其土地成本遠(yuǎn)高于建筑材料成本。建筑材料、土地以及周邊發(fā)展環(huán)境和市場購買力等共同決定了房價(jià)，也就是說在房價(jià)成本因素里面建材漲價(jià)、人工費(fèi)提高將會導(dǎo)致的建筑成本上升不會對市場上的商品房價(jià)格造成太大的影響。建筑成本的上漲對對城市，特別是大中城市的房價(jià)有影響，但是不能起主導(dǎo)作用。當(dāng)然城市的房價(jià)已經(jīng)是非常之高了，但不是由于建筑成本的影響，而是土地價(jià)格、供求關(guān)系、炒作等因素綜合影響的結(jié)果。
　　下面我們來舉個實(shí)例說明建筑成本與城市房價(jià)的關(guān)系。
　　某房地產(chǎn)開發(fā)商在某中型城市承包建筑總面積11893平方米的商品房，給地產(chǎn)商合同上的交貨價(jià)是808萬元，每平方米的建筑均價(jià)為679元，而實(shí)際建筑成本是每平方米572元。180天就賺80萬！
　　鋼材，每噸要4200元。
　　人工費(fèi)，鐵工為7元/平方米，木工是16元/平方米，泥工為5元/平方米，砌磚差不多是一角錢一塊磚，而負(fù)責(zé)貼外墻瓷磚的人要24元/平方米，合計(jì)1332758元。打樁、防雷、給水、排水、消防花了差不多71萬元。土建部分的材料成本是4061189元。其他一些費(fèi)用713054元。工程包工包料的真實(shí)成本是6803993元。
　　利潤成本有多大？看看在180天的工期，建筑上的報(bào)價(jià)808萬的情況下，扣除成本，賺了多少？心里就清楚了！這還僅僅是建筑商的利潤。該房子銷售價(jià)格已經(jīng)賣到4200元/平方米，從這些數(shù)字應(yīng)可以想到開發(fā)商的利潤空間有多大！
　　
　　4.如何加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)建筑成本管理
　　隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭日益增大，在當(dāng)前房地產(chǎn)形勢變幻莫測的情況下，房企的成本管控能力就顯得特別重要，成本控制力強(qiáng)的企業(yè)將具備競爭優(yōu)勢，取得比競爭對手更高的利潤與投資回報(bào)。此外，成本管控體系還需要流程體系、績效體系、預(yù)算體系、知識管理與標(biāo)準(zhǔn)化體系等相關(guān)體系進(jìn)行配合，才能更好地、有效地控制成本，并同時兼顧到速度與質(zhì)量，做到又好、又快、又省。方法正確等于成功的一半，房地產(chǎn)成本管理也一樣。成本管理的目的是為了不斷地降低成本，獲取更大的利潤。所以，制定目標(biāo)成本時首先要考慮企業(yè)的盈利目標(biāo)，同時又要考慮有競爭力的銷售價(jià)格。由于成本形成于生產(chǎn)全過程，費(fèi)用發(fā)生在每一個環(huán)節(jié)、每一件事情、每一項(xiàng)活動上，因此，要把目標(biāo)成本層層分解到各個部門，甚至每個人。
　　（1） 以信息化對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行精細(xì)化管理
　　精細(xì)化管理并不是新東西，作為一種追求精益求精的努力，自古以來那些做事認(rèn)真的人就已經(jīng)在身體力行了。但是作為—種管理理念，受到廣泛的推崇和重視，還是近年來的事情。進(jìn)入21世紀(jì)知識經(jīng)濟(jì)時代后，企業(yè)賴以生存和發(fā)展的
　　內(nèi)部環(huán)境正在發(fā)生著巨大而激烈的變化，精細(xì)化管理時代已經(jīng)到來。必須以信息化實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理。例如萬科公司在原有應(yīng)用了OA系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)知識管理，控制辦公成本的基礎(chǔ)上，現(xiàn)在欲通過金蝶K/3V10房地產(chǎn)行業(yè)成本管理系統(tǒng)進(jìn)一步控制經(jīng)營成本。該房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng)是金蝶結(jié)合房地產(chǎn)龍頭企業(yè)――萬科成本管理思想而研制開發(fā)的，它體現(xiàn)了一個最重要的成本管理思想――目標(biāo)成本管理，是一個最主要的成本信息平臺，方便不同層次管理者通過系統(tǒng)對成本信息進(jìn)行查詢，也代表了一項(xiàng)最重要的基礎(chǔ)工作，包括合同管理、結(jié)算、變更簽證、付款、資金計(jì)劃等都可以得到系統(tǒng)的管理，至今已經(jīng)在萬科等多家房地產(chǎn)企業(yè)得到成功應(yīng)用。
　　（2）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)人員的培訓(xùn)。
　　通過培訓(xùn)，使房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)人員進(jìn)一步掌握內(nèi)部財(cái)務(wù)管理控制制度和財(cái)政政策，支持和督促會計(jì)人員遵循會計(jì)職業(yè)道德，增強(qiáng)會計(jì)法制觀念，提高守法意識和財(cái)務(wù)管理水平，正確行使會計(jì)人員的職責(zé)權(quán)利。樹立會計(jì)人員的法制觀念，并加強(qiáng)會計(jì)人員的職業(yè)道德教育，從思想意識、道德觀念和具體行為上擔(dān)負(fù)起社會責(zé)任，是強(qiáng)化會計(jì)工作內(nèi)在的自我監(jiān)督的有效措施。同時會計(jì)人員需要具備熟練的業(yè)務(wù)操作技能、專業(yè)理論知識及較強(qiáng)的綜合能力。會計(jì)人員專業(yè)知識、技能的高低決定著會計(jì)信息質(zhì)量的高低。會計(jì)人員還要有較高的風(fēng)險(xiǎn)管理能力，能夠在保持合法合規(guī)操作的同時，從全局出發(fā)，運(yùn)用科學(xué)的方法準(zhǔn)確判斷．從而保證會計(jì)信息質(zhì)量的真實(shí)性、全面性，使得會計(jì)監(jiān)督能夠有效地得以執(zhí)行。
　　（3）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該進(jìn)行成本效益分析
　　許多房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中，往往一味片面地強(qiáng)調(diào)降低成本，而沒有考慮到產(chǎn)品的競爭能力，沒有進(jìn)行成本效益分析，沒有將成本管理與企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略相結(jié)合。其實(shí)，企業(yè)要生存的關(guān)鍵是自己生產(chǎn)的產(chǎn)品能夠被市場所接受，因此企業(yè)在控制成本時必須兼顧產(chǎn)品的不斷創(chuàng)新，特別是要保證和提高產(chǎn)品的質(zhì)量，絕不能片面的為了降低成本而忽視產(chǎn)品的品種和質(zhì)量，否則，企業(yè)的產(chǎn)品將因?yàn)闆]有了銷路導(dǎo)致企業(yè)業(yè)績下滑或者倒閉。所以，房地產(chǎn)企業(yè)想要產(chǎn)品在市場上具有強(qiáng)大競爭力，成本管理就不能再局限于產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷售過程，而是應(yīng)該將視野延伸到產(chǎn)品的市場需求分析、相關(guān)技術(shù)的發(fā)展態(tài)勢分析，以及產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、顧客的使用、維修及處置上。
　　（4）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)工作。
　　實(shí)踐表明，在房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)工作采用專項(xiàng)審計(jì)調(diào)查與審計(jì)相互補(bǔ)充，能夠更好地發(fā)揮審計(jì)監(jiān)督的作用。一方面，審計(jì)離不開專項(xiàng)審計(jì)調(diào)查，通過專項(xiàng)審計(jì)調(diào)查能夠取得更為廣泛的數(shù)據(jù)和證據(jù)；另一方面，專項(xiàng)審計(jì)調(diào)查也離本開審計(jì)，對調(diào)變中發(fā)現(xiàn)的一些違法違規(guī)問題，必須按照法律程序通過審計(jì)才能更深入地查處。同時，堅(jiān)持做到“六個轉(zhuǎn)變”，努力提高投資審計(jì)成效。由事后審計(jì)向跟蹤審計(jì)轉(zhuǎn)變，緊抓建設(shè)程序和資金兩條主線，摸清項(xiàng)目各個階段開展情況及建設(shè)資金在各個環(huán)節(jié)的走向和使用情況；由以工程財(cái)務(wù)審計(jì)為主向工程財(cái)務(wù)審計(jì)、投資建設(shè)程序、制度審計(jì)和工程結(jié)算審計(jì)并重轉(zhuǎn)變；由以審計(jì)建設(shè)、施工單位為主，向既審計(jì)建設(shè)、施工單位又注意延伸審計(jì)其他相關(guān)單位轉(zhuǎn)變；由真實(shí)、合法審計(jì)向真實(shí)、合法、效益審計(jì)兼顧并突出效益審計(jì)轉(zhuǎn)變；由查處違法違紀(jì)問題為主向查處問題與為宏觀服務(wù)相結(jié)合轉(zhuǎn)變；由就地審計(jì)方式為主向送達(dá)審計(jì)為主轉(zhuǎn)變，切實(shí)提高審計(jì)工作的效率和質(zhì)量。
　　
　　
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