【摘要】隨著我國宏觀調(diào)控政策的出臺和受到全球金融危機的沖擊，房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境急劇惡化，如果房地產(chǎn)開發(fā)商再不注意項目的成本管理等問題，部分實力較差的企業(yè)將可能會被市場淹沒，認(rèn)識和加強房地項目開發(fā)過程中的成本控制已成為房地產(chǎn)企業(yè)急切需要關(guān)注的問題。本文對房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策階段、規(guī)劃設(shè)計階段、招投標(biāo)階段，項目實施階段、銷售階段等五個階段成本控制進行分析，并提出相應(yīng)的控制措施。
　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);項目;成本控制;
　　0、引言
　　近來，隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)的一系列宏觀調(diào)控政策的出臺和受到全球金融危機的沖擊，房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境急劇惡化，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)難于維持?jǐn)?shù)年來的高利潤率，僅靠短平快運作，粗放式管理已經(jīng)無法適應(yīng)目前的房地產(chǎn)市場狀況。另外，消費者已經(jīng)從關(guān)注樓盤的地理位置、戶型設(shè)計、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、交通條件、銷售價格等因素，上升到對休閑舒適、企業(yè)品牌、文化內(nèi)涵等多方面的綜合需求，對房地產(chǎn)企業(yè)提出了更高的要求。
　　針對房地產(chǎn)市場的這些情況，如何使房地產(chǎn)企業(yè)求得生存、求得發(fā)展是當(dāng)前擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前一個急需解決的重要問題！在相同的開發(fā)環(huán)境下，除了開發(fā)適銷對路的產(chǎn)品外；誰能在工程項目建設(shè)中，既能確保工程質(zhì)量與進度，又能控制和把握好項目開發(fā)成本，從而以最低的項目成本獲取最大的社會效益和經(jīng)濟效益，誰就能在這激烈的市場競爭中獲取主動，從而走向成功。本文將房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制分為開發(fā)項目投資決策階段、規(guī)劃設(shè)計階段、招投標(biāo)階段，項目實施階段、銷售階段等五個階段，以下從這五個方面談?wù)勅绾巫龊酶麟A段的成本控制。
　　1、投資決策階段的成本控制
　　投資決策階段主要取決于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的從業(yè)經(jīng)驗與戰(zhàn)略眼光，相關(guān)職能部門所能起的作用相對有限。但相關(guān)職能部門應(yīng)盡可能準(zhǔn)確地計算出包括土地成本、前期規(guī)費、工程概算、資金成本及管理費用(含建設(shè)單位管理費、設(shè)計費、監(jiān)理費等)等可能發(fā)生于工程建設(shè)項目全過程中的費用，主動發(fā)揮“經(jīng)濟參謀”的作用，讓決策層事先了解完成該項目所需的資金規(guī)模、估算投入、產(chǎn)出及經(jīng)濟效益，為決策層做好正確的投資決策服務(wù)。
　　2、規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制
　　我國長期以來普遍忽視工程建設(shè)項目前期工作階段的造價控制，而往往是把工程造價控制的主要精力放在項目的實施階段，這樣做盡管也能起到一定的效果，但其結(jié)果可能是撿了芝麻丟掉西瓜，不能從源頭上進行控制。要有效地進行項目開發(fā)成本控制，就必須堅決地把控制的重點轉(zhuǎn)移到前期工作階段上來，尤其要抓好設(shè)計這個關(guān)鍵步驟，盡可能的考慮全面，做到未雨綢繆，以取得事半功倍的結(jié)果。
　　規(guī)劃設(shè)計階段對工程造價的影響可達75%以上，但在工程設(shè)計中卻有不少設(shè)計人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，而對經(jīng)濟上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項目成本的有效控制。因此房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價控制要以設(shè)計階段為重點，這是最直接、有效控制建設(shè)項目投資的根本所在。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，可以采取以下措施對規(guī)劃階段的成本進行控制：
　　2.1根據(jù)項目定位確定合理的容積率對規(guī)劃設(shè)計方案進行招標(biāo)優(yōu)選。
　　項目容積率的大小將直接關(guān)系到項目的銷售收入和建造成本。盡可能確定一個基本控制區(qū)間，充分利用好土地資源，并結(jié)合項目地形特點建造環(huán)境景觀，提高土地利用率。
　　2.2做好設(shè)計方案的評審，加強設(shè)計方案優(yōu)化
　　房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應(yīng)對設(shè)計方案的結(jié)構(gòu)體系、基礎(chǔ)造型、平面布置進行成本分析，向建筑師提出建議，使設(shè)計方案不斷優(yōu)化。同時，對設(shè)計方案的計算過程進行評審，杜絕人為因素的保守擴大，尤其在設(shè)計系數(shù)的取值上。。
　　2.3實行限額設(shè)計，明確獎懲辦法。
　　房地產(chǎn)企業(yè)管理人員依據(jù)開發(fā)經(jīng)驗和投資估算的要求，必須有效地確定設(shè)計限額（造價、三大材消耗指標(biāo)等），并建立獎懲考核激勵機制。對哪個專業(yè)或哪一階段突破了造價指標(biāo)，必須分析原因，并加以改進。克服那種只顧畫圖、不顧算賬的傾向，變“畫了算”為“邊算邊畫”。并利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)進行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計，降低工程造價。
　　2.4加強設(shè)計圖紙質(zhì)量檢查，減少設(shè)計變更費用
　　要加強對設(shè)計單位的設(shè)計圖紙進行復(fù)核與審查，對各專業(yè)圖紙間的矛盾盡早向設(shè)計單位提出修改，以免出現(xiàn)返工現(xiàn)象，造成不必要的資金浪費。對圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、造價上的經(jīng)濟性進行審核，以求提高設(shè)計質(zhì)量，避免因設(shè)計考慮不周或失誤而帶來的經(jīng)濟損失。
　　
　　3、招投標(biāo)與合同洽商階段的成本控制
　　項目招投標(biāo)與合同的洽商階段是項目成本控制工作中的重要環(huán)節(jié)，很多相關(guān)法律文本均在此階段完成，許多隱患和難點也是在此階段留下的，這個階段的工作質(zhì)量將直接影響項目運作期間的成本管理和結(jié)算工作。因此，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員在此階段，應(yīng)根據(jù)項目總體進度計劃使工程招投標(biāo)清晰、有條理，使工程合同符合項目要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在招投標(biāo)過程中所采取的控制成本的措施有：
　　3.1選擇合適的施工單位。
　　招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公開、公正、誠信的原則。招標(biāo)前，應(yīng)嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，必要時進行實地考察，避免“一級企業(yè)投標(biāo)，二級企業(yè)轉(zhuǎn)包，三級企業(yè)進場”等不正常現(xiàn)象，這對項目成本控制非常不利。
　　3.2做好招標(biāo)文件的編制工作。
　　房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價值的數(shù)據(jù)、資料，對影響工程造價的各種因素進行鑒別、預(yù)測、分析、評價，然后編制招標(biāo)文件。招標(biāo)書條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確和全面，對招標(biāo)文件中涉及費用的條款要反復(fù)推敲，盡量做到“知己知彼”，以利于日后的造價控制。
　　3.3合理低價中標(biāo)。
　　房地產(chǎn)企業(yè)對項目的“合理低價”應(yīng)做到心中有數(shù)，避免投標(biāo)單位以低于成本價惡意競標(biāo)。目前，正推行的建筑安裝工程“無標(biāo)底招投標(biāo)”，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，并不能把它理解為真正的“沒有標(biāo)底”，房地產(chǎn)企業(yè)對項目建安工程造價成本應(yīng)隨時掌握好。
　　3.4做好合同洽談、合同簽訂工作
　　中標(biāo)后合同條款的簽訂應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致，對合同中涉及費用的條款（如工期、價款的結(jié)算方式、違約爭議處理等），都應(yīng)有明確的約定，同時，正確預(yù)測在施工過程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發(fā)生。此外，應(yīng)爭取工程保險、工程擔(dān)保等風(fēng)險控制措施，使風(fēng)險得到適當(dāng)轉(zhuǎn)移、有效分散和合理規(guī)避，提高工程造價的控制效果。
　　4、項目實施階段的成本控制
　　房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施階段是依據(jù)設(shè)計圖紙，利用原材料、半成品和各種設(shè)備建設(shè)房屋的過程，是招投標(biāo)工作的延伸，是合同的具體化。是整個項目建設(shè)過程中資金投入最大，占據(jù)時間也相對較長的階段，因此項目實施階段的成本控制是非常復(fù)雜的。具體可以從以下幾個方面進行成本控制：
　　4.1抓好合同管理，減少工程索賠
　　在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對工程變更實行有效控制。針對目前工程量清單報價，施工單位往往采取“低價中標(biāo)，索賠贏利”的方式承攬工程。作為房地產(chǎn)企業(yè)管理人員要做到事前把關(guān)，主動監(jiān)控，嚴(yán)格審核工程變更，計算各項變更對總投資的影響，從使用功能、經(jīng)濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更，減少不必要的工程費用支出，避免投資失控；另外，對施工單位及材料供應(yīng)商不履行約定義務(wù)及時提出反索賠，使成本得到有效控制。
　　4.2加強現(xiàn)場簽證管理，杜絕不合理現(xiàn)象的產(chǎn)生。施工階段，現(xiàn)場可變因素多，現(xiàn)場簽證不可避免。因此必須嚴(yán)格現(xiàn)場簽證管理：簽證應(yīng)盡量做到有據(jù)可依，簽證的范圍應(yīng)準(zhǔn)確，簽證的內(nèi)容必須與實際相符，且內(nèi)容要清晰、準(zhǔn)確，做到既合理公正，又堵塞“漏洞”，控制了投資，降低了工程成本。
　　4.3加強對工程竣工結(jié)算的審核
　　工程結(jié)算工作的突出特點是："大量性、集中性、復(fù)雜性"。應(yīng)根據(jù)合同、規(guī)范、預(yù)算及定額、竣工資料、國家或地方的有關(guān)法規(guī)，對送審的竣工決算進行認(rèn)真審核，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實際造價。
　　5、銷售階段的成本控制
　　房地產(chǎn)項目的銷售過程是房地產(chǎn)項目從產(chǎn)品轉(zhuǎn)向商品的過程，是房地產(chǎn)項目面向市場，接受市場檢閱的重要環(huán)節(jié)。如何合理有效地控制銷售費用，樹立項目形象，提升市場影響力，從而取得良好的銷售業(yè)績，是這一過程中控制成本的基本原則。銷售費用指用于和銷售推廣有關(guān)的銷售中心、樣板房、現(xiàn)場包裝、廣告宣傳、銷售資料、推廣活動等的所有費用。使用好銷售費用非常重要，因為這不但關(guān)系到花錢的多少，項目成本的高低，還影響樓盤的銷售。弄得不好，錢花了，預(yù)期效果沒達到，還得花錢繼續(xù)做廣告，使成本上升，資金回籠又不理想，形成惡性循環(huán)；而銷售費用使用得好時，則會起到一兩撥千斤的作用。所以要充分研究市場，講究銷售策略，讓所花的銷售費用產(chǎn)生最佳效果。在銷售階段，我們應(yīng)該做好：
　　5.1做好營銷策劃方案。通過正確運用市場營銷的理念，在可控制的范圍內(nèi)，配合長期戰(zhàn)略制定短期戰(zhàn)術(shù)，以便將短期內(nèi)的房地產(chǎn)銷售工作做得最好。
　　5.2選擇優(yōu)秀的營銷代理公司。優(yōu)秀的營銷代理公司熟悉市場環(huán)境、具備豐富銷售知識和經(jīng)驗的專業(yè)人員，他們對所擅長的市場領(lǐng)域有充分的認(rèn)識，能夠使項目很快融入市場并取得領(lǐng)先的地位。
　　6、作好項目開發(fā)完畢的后評價工作
　　一個項目開發(fā)完畢后，應(yīng)作好項目的后評價工作，主要包括項目整體財務(wù)成本分析，收益分析，建安成本分析，前期費用成本分析，策劃銷售成本分析等。這樣一方面可以總結(jié)項目的成敗得失，吸取經(jīng)驗教訓(xùn)；一方面可以得到一些經(jīng)驗數(shù)據(jù)和技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，為今后其他項目開發(fā)前期成本預(yù)測和成本控制提供參考依據(jù)。
　　7、結(jié)束語
　　房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制應(yīng)貫穿于項目開發(fā)的全過程，其控制的重點在于前期的決策、設(shè)計階段的預(yù)控、招投標(biāo)與合同洽商中的精確布控以及施工與結(jié)算階段的嚴(yán)控。尤其是在宏觀調(diào)控和全球金融風(fēng)暴肆虐的情況下，更應(yīng)以嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實的態(tài)度做好每一個環(huán)節(jié)，這樣才能使公司贏得最大的利潤。