摘要：現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目面臨新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，以自然、環(huán)保、和諧，倡導(dǎo)以人為本，天人合一的理念進(jìn)行產(chǎn)品定位開發(fā)，成為眾多房地產(chǎn)商開發(fā)的首選。一個(gè)好的開發(fā)項(xiàng)目從規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)（選用材料）、戶型設(shè)計(jì)到功能和質(zhì)量等方面要求越來越高。如何做到工期短、質(zhì)量好、品質(zhì)高、造價(jià)低的產(chǎn)品，現(xiàn)針對工程造價(jià)影響較大的各階段發(fā)表一些觀點(diǎn)。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)；造價(jià)；控制
　　隨著中國房地產(chǎn)市場由成長期步入成熟期，地產(chǎn)界的競爭也逐步規(guī)范化，房地產(chǎn)商要想獲得經(jīng)營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外，還應(yīng)該降低開發(fā)成本，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。“利潤=銷售收入—成本費(fèi)用”這一眾所周知的簡單公式，充分反映了成本管理的重要性。事實(shí)上，項(xiàng)目成本控制貫穿于項(xiàng)目開發(fā)全過程。要有效地控制項(xiàng)目的成本，就要在項(xiàng)目決策和實(shí)施的各個(gè)階段，從前期立項(xiàng)、項(xiàng)目市場定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案確定、工程施工與采購、銷售控制與管理、資金運(yùn)作與財(cái)務(wù)管理、物業(yè)管理等多方面采取措施，通過技術(shù)方案比選，經(jīng)濟(jì)分析等，把成本控制的觀念和手段滲透和運(yùn)用到開發(fā)各環(huán)節(jié)的措施之中。“省錢就是賺錢”，誰在成本管理領(lǐng)域走在前面，誰就在競爭中占據(jù)優(yōu)勢。
　　工程開發(fā)成本在開發(fā)時(shí)期可分五個(gè)階段進(jìn)行成本控制，即決策階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段、結(jié)算階段，要合理有效地控制成本就必須做好從這五個(gè)階段入手。
　　1、決策階段
　　1.1可行性方案的選定和投資估算的定位是建設(shè)項(xiàng)目的核心。這一階段不僅關(guān)系到目標(biāo)實(shí)現(xiàn)時(shí)間的長短、質(zhì)量的優(yōu)劣，也是全過程造價(jià)控制的源頭，對以后各階段的造價(jià)控制起倡導(dǎo)作用，做好市場調(diào)研，作出科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臎Q策。
　　1.2完善投資決策機(jī)制。各部門要對將投資的項(xiàng)目發(fā)表專業(yè)的評估意見，營銷中心對這一地區(qū)的銷售價(jià)格進(jìn)行摸底、調(diào)研，根據(jù)市場環(huán)境預(yù)測售價(jià)的走勢、市場的潛力、產(chǎn)品的賣點(diǎn)，進(jìn)行必要的、專業(yè)的分析論證，確定項(xiàng)目的可行性。
　　1.3建立項(xiàng)目審查制。公司各職能部門的投資分析報(bào)告還應(yīng)聘請專業(yè)咨詢公司的有關(guān)專家進(jìn)行審查，提出改進(jìn)措施，使投資分析報(bào)告更完善、更具體，供決策層選擇決定。
　　1.4密切關(guān)注市場，及時(shí)修正調(diào)整投資估算。
　　2、設(shè)計(jì)階段
　　2.1實(shí)行設(shè)計(jì)方案招標(biāo)制度
　　一些大的項(xiàng)目由于功能及眾多的配套設(shè)施對設(shè)計(jì)要求較高，委托設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)引入競爭機(jī)制，按市場規(guī)律辦事，優(yōu)勝劣汰，通過競爭保證設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、合理性、準(zhǔn)確性，避免因設(shè)計(jì)問題施工時(shí)產(chǎn)生大量變更、產(chǎn)生不必要的費(fèi)用，拖延了竣工時(shí)間，最終影響到經(jīng)濟(jì)效益。
　　2.2實(shí)行限額設(shè)計(jì)
　　國際上發(fā)達(dá)國家對工程投資的要求是事前預(yù)控、事中控制。而我國傳統(tǒng)的做法是把造價(jià)
　　控制重點(diǎn)放在施工階段，在客觀上造成輕決策重實(shí)施，輕經(jīng)濟(jì)重技術(shù)，先建設(shè)后算帳的后果。
　　一個(gè)項(xiàng)目的開始，發(fā)展商要遵于估算大于概算，概算大于預(yù)算，預(yù)算大于決算的過程，這樣才不至于資金失控。有一案例：某小區(qū)一期開發(fā)18萬平方米高層住宅，由于不按市場規(guī)律辦事，沒有進(jìn)行招標(biāo)選擇設(shè)計(jì)單位而是朋友介紹，在合同中沒有對鋼筋用量進(jìn)行限額，設(shè)計(jì)圖紙完成后進(jìn)行工程量計(jì)算的預(yù)算編制，結(jié)果發(fā)現(xiàn)每平方米鋼筋用量達(dá)80kg/㎡，嚴(yán)重超出正常用量，后經(jīng)驗(yàn)算調(diào)整比原來少用20kg/㎡，節(jié)省不必要的投資近1800萬元，其實(shí)設(shè)計(jì)中還有很多地方需進(jìn)行成本控制。根據(jù)實(shí)地現(xiàn)場情況，根據(jù)鉆探地質(zhì)報(bào)告情況，根據(jù)業(yè)主的使用要求情況，選擇什么樣基礎(chǔ)形式，地下室的設(shè)置、標(biāo)高、土方的情況等都要事前考慮并比較不同方案加以控制。
　　2.3開展價(jià)值工程的應(yīng)用
　　價(jià)值工程是用來分析產(chǎn)品功能和成本關(guān)系的,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中應(yīng)用在設(shè)計(jì)產(chǎn)品定位這一過程中。一般來說,提高產(chǎn)品價(jià)值的途徑有五種：一是提高功能，降低成本。這是最理想的途徑，整個(gè)開發(fā)設(shè)計(jì)理念都圍繞這個(gè)來進(jìn)行；二是功能不變，降低成本；三是成本不變，提高功能；四是功能略有下降，但帶來成本大幅度降低；五是成本略有升漲，但帶來功能大幅度提高。運(yùn)用價(jià)值工程原理，科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，對方案實(shí)行科學(xué)決策，選擇技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)合理、綠色環(huán)保、和諧完善的設(shè)計(jì)方案，這個(gè)項(xiàng)目就成功了一半。
　　2.4加強(qiáng)圖紙會審工作
　　加強(qiáng)圖紙會審，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前從各個(gè)不同角度對設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行全面的審核管理工作，提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免造成經(jīng)濟(jì)損失。
　　2.5引入設(shè)計(jì)監(jiān)理
　　在我國傳統(tǒng)的建設(shè)管理體制中，工程設(shè)計(jì)任務(wù)是由政府建設(shè)管理部門向所屬的工程設(shè)計(jì)單位進(jìn)行分配，缺乏競爭機(jī)制。
　　設(shè)計(jì)監(jiān)理主要任務(wù)：一是對設(shè)計(jì)成果質(zhì)量進(jìn)行控制，依據(jù)國家和行業(yè)的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程、法規(guī)，減少設(shè)計(jì)中的錯(cuò)誤和遺漏，提高設(shè)計(jì)質(zhì)量；二是對設(shè)計(jì)工作進(jìn)度進(jìn)行控制。督促設(shè)計(jì)單位按設(shè)計(jì)合同規(guī)定提供有關(guān)設(shè)計(jì)文件和圖紙，滿足工程進(jìn)度要求；三是協(xié)調(diào)業(yè)主與設(shè)計(jì)單位的關(guān)系。其中最主要的任務(wù)是設(shè)計(jì)成果質(zhì)量控制和設(shè)計(jì)工作進(jìn)度控制。
　　3、招標(biāo)投標(biāo)階段
　　3.1項(xiàng)目招標(biāo)過程中的成本控制
　　工程招標(biāo)投標(biāo)包括設(shè)備、材料采購招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個(gè)方面，通過招投標(biāo)開發(fā)商選
　　擇施工單位或材料供應(yīng)商，這對項(xiàng)目投資及至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。在招
　　標(biāo)過程中成本控制，業(yè)主方應(yīng)注意與加強(qiáng)以下幾點(diǎn)：
　　（1）招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公開、公正、誠信的原則。招標(biāo)前，應(yīng)嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，進(jìn)行實(shí)地考察，做好招標(biāo)文件的編制工作，造價(jià)管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和各類有價(jià)值的數(shù)據(jù)、資料，對影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行鑒別、預(yù)測、分析、評價(jià)，然后編制招標(biāo)文件。
　　（2）合理低價(jià)者中標(biāo)。所謂合理低價(jià)，是在保證質(zhì)量、工期前提下的合理低價(jià)。
　　3.2做好合同的簽定工作
　　應(yīng)按合同明確協(xié)議條款，對合同中涉及費(fèi)用的如工期、價(jià)款的結(jié)算方式、違約爭議處
　　理等到，都應(yīng)有明確的約定。正確預(yù)測在施工過程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻
　　性、有效避免過多索賠事件的發(fā)生。此外，應(yīng)爭取工程保險(xiǎn)、工程擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn)控制措施，使
　　風(fēng)險(xiǎn)得到適當(dāng)轉(zhuǎn)移、有效分散和合理規(guī)避，提高工程造價(jià)的控制效果。
　　4、施工階段
　　4.1 重點(diǎn)放在工程合同簽訂與執(zhí)行
　　簽訂工程合同時(shí),最重要是根據(jù)工程的特點(diǎn),選擇恰當(dāng)?shù)陌l(fā)包方式和價(jià)款調(diào)整條件，只有簽訂完善齊備的合同，在合同實(shí)施過程中才能主動控制造價(jià)的走勢。
　　工程造價(jià)一般是由工程招標(biāo)合同價(jià)及合同外項(xiàng)目價(jià)款（即工程增項(xiàng)、施工索賠、材料調(diào)價(jià)、費(fèi)用調(diào)整等）所構(gòu)成。通過招投標(biāo)，選擇具有良好信譽(yù)、價(jià)格適中、技術(shù)力量雄厚的總包來完成新項(xiàng)目尤為重要，這為今后整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施開發(fā)提供了強(qiáng)有力的保障。
　　4.2 嚴(yán)格材料、設(shè)備的定價(jià)和訂購
　　一般來說，鋼材、水泥、木材、磚、砂、石這些主要用于主體施工的材料，價(jià)格相對穩(wěn)定，市場透明度大，以建設(shè)工程造價(jià)管理站公布的信息價(jià)再結(jié)合市場行情進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整即可。需要控制把關(guān)的是裝飾材料及設(shè)備安裝品牌型號的選擇，市場上裝飾材料由于品牌繁多、質(zhì)量等級差別較大，都會直接影響到造價(jià)。
　　安裝專業(yè)中預(yù)埋、預(yù)留的管線等一般都是由施工單位購買，但設(shè)備主要由甲方采購的。設(shè)備造價(jià)涉及金額大，占整個(gè)工程造價(jià)的35%以上。
　　4.3 工程款的控制
　　目前，建筑市場競爭激烈，僧多粥少，開發(fā)商一般不需支付工程預(yù)付款，甚至要求承建商對工程主體進(jìn)行部分或全部墊資。這樣，既緩解甲方的資金占用壓力又能考察施工單位實(shí)力，還對約束施工企業(yè)如期按合同履約起到積極作用。另外，工程進(jìn)度款的支付比例是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不容忽視的問題。
　　5、竣工階段的工程造價(jià)控制
　　竣工結(jié)算是工程造價(jià)控制的最后一個(gè)階段，它是反映建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)和投資效果的文件，也是竣工驗(yàn)收報(bào)告的重要組成部分，必須予以高度重視，嚴(yán)格把關(guān)。根據(jù)本人這幾年的工作經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為重點(diǎn)應(yīng)做到以下幾個(gè)方面：
　　（1）嚴(yán)格核對合同條款，防止重復(fù)計(jì)算及收費(fèi)等問題。
　　（2）檢查隱蔽驗(yàn)收記錄及施工日記，確認(rèn)隱蔽驗(yàn)收手續(xù)是否齊全，是否按圖施工。
　　（3）落實(shí)設(shè)計(jì)變更及簽證，檢查這些設(shè)計(jì)變更是否符合既定的程序，是否經(jīng)設(shè)計(jì)單位及建
　　設(shè)單位的同意批準(zhǔn)，并且嚴(yán)格查實(shí)變更簽證，防止一些莫須有的簽證、重復(fù)簽證等。
　　（4）按圖嚴(yán)格核實(shí)工程量。一般而言，施工單位均會有意高估工程量，建設(shè)單位的審核人員必須嚴(yán)格把關(guān)，按實(shí)結(jié)算。
　　（5）嚴(yán)格執(zhí)行投標(biāo)過程中所報(bào)的單價(jià)或簽證價(jià)格，禁止高套單價(jià)的情形出現(xiàn)。
　　（6）嚴(yán)格按規(guī)定和合同套取計(jì)費(fèi)程序，計(jì)取各項(xiàng)費(fèi)用。
　　（7）認(rèn)真審查、復(fù)核，防止各項(xiàng)計(jì)算誤差。
　　綜上所述，工程造價(jià)控制是一個(gè)系統(tǒng)的、全面的動態(tài)管理過程，只有對工程建設(shè)的每一個(gè)階段采用科學(xué)的、系統(tǒng)的管理方法加以嚴(yán)格控制，才能達(dá)到全面控制工程造價(jià)的預(yù)期目的。
　　6、結(jié)束語
　　長期以來，習(xí)慣于把成本控制放在建設(shè)實(shí)施階段，其實(shí)，投資控制、工期控制、質(zhì)量控制等是互為關(guān)聯(lián)的，存在著對立統(tǒng)一的辯證關(guān)系。要抓好投資控制，必須抓好項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度等。因此，項(xiàng)目造價(jià)、工期、質(zhì)量等是一個(gè)相輔相成的，項(xiàng)目成本控制是集經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與管理為一體的綜合學(xué)科，只有做到各方綜合平衡，才能做到直接有效。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中必須對影響成本的各個(gè)階段實(shí)施全過程控制，以利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的合理流動，實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)。也只有這樣，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資才能真正可控，管理才會出效益。