【摘要】近年來(lái)，在全國(guó)多個(gè)行業(yè)受金融危機(jī)影響出現(xiàn)下滑的大環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)卻出現(xiàn)一枝獨(dú)秀的火暴局面，房產(chǎn)價(jià)格大幅上漲，如今已經(jīng)超過(guò)了2007年的價(jià)位。本文對(duì)未來(lái)影響中國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)的因素進(jìn)行了正反兩方面的闡述。
　　【關(guān)鍵詞】我國(guó)房地產(chǎn);價(jià)格;未來(lái)走勢(shì);因素
　　今年以來(lái)，在全國(guó)多個(gè)行業(yè)受金融危機(jī)影響出現(xiàn)下滑的大環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)卻出現(xiàn)一枝獨(dú)秀的火暴局面，房產(chǎn)價(jià)格一路飄紅，大幅上漲，如今已經(jīng)超過(guò)了2007年的價(jià)位。
　　一、影響房地產(chǎn)價(jià)格上漲因素
　　房?jī)r(jià)居高不下的原因并非簡(jiǎn)單，那就是房地產(chǎn)開發(fā)商所一味強(qiáng)調(diào)的“地荒”。而是多種因素綜合產(chǎn)生的結(jié)果。引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的因素主要包括：
　　第一，我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民生活水平不斷提高消費(fèi)者對(duì)住房的需求從沒(méi)有房住，到有房住，到住好房，再到住的舒心，住的愉悅和幸福，真正達(dá)到安居樂(lè)業(yè)，所以，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷在發(fā)生變化，對(duì)住宅綜合品質(zhì)的要求也越來(lái)越高。既然有需求，當(dāng)然也就會(huì)有供應(yīng)。所以，供應(yīng)的房屋品種增加，房屋配套更完善，這些方面也促使房地產(chǎn)開發(fā)成本增加、房?jī)r(jià)上漲。
　　第二，開發(fā)成本越來(lái)越高。土地、建材價(jià)格的上漲，促使房地產(chǎn)開發(fā)成本增加，推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。因土地是不可再生資源,特別是市區(qū)可供住宅用地日漸減少，導(dǎo)致城區(qū)房?jī)r(jià)只升不降。開發(fā)稅金的上漲，開發(fā)綜合稅金已經(jīng)由原來(lái)的5.5%漲至9.8%，在一定程度上又相對(duì)提高了開發(fā)成本。目前，人力成本、項(xiàng)目的期間費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用都難以明顯下降。由于工資的剛性特征，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人力成本將會(huì)持續(xù)上漲；項(xiàng)目期間的費(fèi)用多是由政府部門征收的，也都是經(jīng)過(guò)相關(guān)部門批準(zhǔn)的，這部分成本短期內(nèi)也不可能下降。
　　第三，市場(chǎng)炒作。持續(xù)的房地產(chǎn)熱，使得人們對(duì)商品房?jī)r(jià)格的上升預(yù)期變得愈來(lái)愈強(qiáng)烈，買漲不買跌的心理占有主導(dǎo)地位。而有些房產(chǎn)公司、中介公司、投資者進(jìn)行人為炒作，加劇了樓價(jià)上漲。
　　第四，消費(fèi)者購(gòu)房投資意識(shí)不斷增強(qiáng)。近年來(lái)，銀行存款利率較低、股市低迷、債市盤小，在這種情況下，消費(fèi)者開始在轉(zhuǎn)變投資渠道，尤其是地產(chǎn)人員對(duì)房屋保值升值大肆渲染，使大批消費(fèi)者購(gòu)房投資意識(shí)不斷增強(qiáng)，認(rèn)為房地產(chǎn)是很有前景的投資渠道，從而使大量的資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，轉(zhuǎn)變成房地產(chǎn)開發(fā)資金，成為企業(yè)最主要的資金來(lái)源。
　　第五，銀行信貸擴(kuò)張。中國(guó)外匯儲(chǔ)備快速增長(zhǎng)，基礎(chǔ)貨幣增加。進(jìn)而貨幣供給增加，貨幣供給的增加，主要通過(guò)商業(yè)銀行發(fā)放出去。由于對(duì)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，收益較大，商業(yè)銀行通過(guò)各種優(yōu)惠措施把多余的貨幣貸給房地產(chǎn)投資者和居民，導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格不斷上漲，出現(xiàn)房地產(chǎn)虛假繁榮。又由于我國(guó)目前實(shí)際上還屬于固定匯率制度，在此制度下，外匯儲(chǔ)備不斷增長(zhǎng)將使本國(guó)貨幣出現(xiàn)升值或升值預(yù)期吸引大量外資流入，為了保持幣值穩(wěn)定，貨幣當(dāng)局將不得不被動(dòng)買進(jìn)外幣同時(shí)放出本國(guó)貨幣，即大幅度增加了流動(dòng)性。銀行信貸資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，致使房地產(chǎn)價(jià)格上漲和出現(xiàn)泡沫。
　　第六，人口的增加。隨著人口的增加，對(duì)房地產(chǎn)需求必然增加，從而促使房地產(chǎn)價(jià)格上升。反映人口數(shù)量的相對(duì)指標(biāo)是人口密度，人口密度從兩方面影響房地產(chǎn)價(jià)格；一方面，人口密度提高有可能刺激商業(yè)、服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高房地產(chǎn)價(jià)格；另一方面，人口密度過(guò)高，人口、車輛劇增、城市人流洶涌、交通阻塞、空氣污染越發(fā)嚴(yán)重，生活環(huán)境有惡化趨勢(shì)，這就有可能對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)作用，房地產(chǎn)價(jià)格就有可能降低。
　　第七，復(fù)合型樓盤興起拉升房?jī)r(jià)。所謂復(fù)合型樓盤，就是由商鋪、住宅、寫字樓、產(chǎn)權(quán)式酒店、公寓等多物業(yè)形態(tài)中的兩種或兩種以上的物業(yè)形態(tài)組合成的樓盤。近年來(lái)，復(fù)合型樓盤日益增多。復(fù)合型樓盤在一定程度上可以看作是一座濃縮的“城市”，由此可以想見其功能的齊全與生活的便利。但是，綜合價(jià)位與普通樓盤相比要高出許多。房?jī)r(jià)上漲與復(fù)合型樓盤的興起也有著緊密相連的關(guān)系。
　　二、影響未來(lái)房?jī)r(jià)下跌的因素
　　1、房地產(chǎn)市場(chǎng)終究屬于經(jīng)濟(jì)行為，經(jīng)濟(jì)行為就必須要有消費(fèi)者參與，房?jī)r(jià)的高低終究要有消費(fèi)者的消費(fèi)能力去承接。如此之高的房?jī)r(jià)，如此之快的上漲速度，不但嚴(yán)重超出了有消費(fèi)需求的消費(fèi)者的承載能力，也必然會(huì)嚴(yán)重透支房?jī)r(jià)的未來(lái)上漲空間，透支房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)需求當(dāng)房?jī)r(jià)超過(guò)市場(chǎng)上屬于有效需求對(duì)象的主要消費(fèi)群的承載能力之后，房?jī)r(jià)必然會(huì)在市場(chǎng)自身規(guī)律的主導(dǎo)下逆行而降。
　　2、迪拜危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響
　　迪拜堪稱是世界“經(jīng)濟(jì)發(fā)動(dòng)機(jī)”，走的是一條大舉借債投資開發(fā)房地產(chǎn)和旅游業(yè)的路子。美國(guó)在2007年爆發(fā)房地產(chǎn)次貸危機(jī)，2008年引發(fā)金融危機(jī)。再往前追溯，日本神話的破滅以及香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)幾次起伏都是房地產(chǎn)泡沫的原因。迪拜危機(jī)給中國(guó)經(jīng)濟(jì)最大警示就是，決不能重蹈其他國(guó)家過(guò)分依賴房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的覆轍。在我國(guó)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的過(guò)程當(dāng)中，房地產(chǎn)投資無(wú)形中扮演了主導(dǎo)角色。
　　3、政策因素
　　溫家寶總理2009年11月28日在上海考察時(shí)指出要抑制投資性購(gòu)房，釋放出中央政府將展開新一輪房地產(chǎn)調(diào)控信號(hào)。12月5-7日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，房地產(chǎn)多年來(lái)第一次不再被當(dāng)做支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)描述。12月9日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定將二手房營(yíng)業(yè)稅免征期限由兩年改為五年，意味著2008年10月以來(lái)所出臺(tái)的房地產(chǎn)刺激政策到期退出。緊接著，12月14日，國(guó)務(wù)院再次召開常務(wù)會(huì)議，出臺(tái)“新國(guó)四條”，決定要抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，明確要遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，拉開新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的大幕。12月17日，作為國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確要遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲之后出臺(tái)的第一個(gè)調(diào)控政策，財(cái)政部、國(guó)土資源部等五部委聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定土地出讓金首付最少五成，聯(lián)手打擊開發(fā)商囤地。在繼續(xù)支持居民自住和改善性住房消費(fèi)的同時(shí)，更加嚴(yán)格二套房信貸管理，嚴(yán)格二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，抑制投資和投機(jī)性購(gòu)房。12月22日，政部和國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)通知，明確了二手房營(yíng)業(yè)稅征收細(xì)則，決定自2010年1月1日起，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。12月23日，為加強(qiáng)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤地、炒地行為，國(guó)土資源部通報(bào)了九省區(qū)十八宗掛牌督辦的房地產(chǎn)開發(fā)土地閑置情況。國(guó)土資源部表示，必須認(rèn)真落實(shí)最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，嚴(yán)格土地供應(yīng)和開發(fā)利用的監(jiān)管。對(duì)于已閑置滿一年不滿兩年的，要按照出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)；土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的，堅(jiān)決無(wú)償收回，重新安排使用。
　　不難看出，或受迪拜危機(jī)爆發(fā)、迪拜房地產(chǎn)泡沫破滅的警示，中央政府已經(jīng)決定向高房?jī)r(jià)開刀，陸續(xù)密集地祭出系列房地產(chǎn)調(diào)控招數(shù)，強(qiáng)力打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)中猖獗的投資投機(jī)性購(gòu)房行為，以遏制房?jī)r(jià)非正常上漲。
　　總之，房地產(chǎn)業(yè)既是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，更是支持民生的重要產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)安全直接關(guān)系著金融安全和宏觀經(jīng)濟(jì)的安全。文章分析了影響對(duì)我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素。希望政府切實(shí)采取措施穩(wěn)定房?jī)r(jià)保障房?jī)r(jià)穩(wěn)定，也保證社會(huì)穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)居者有其屋。
　　【參考文獻(xiàn)】
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　　【3】朱中一汪利娜《地產(chǎn)調(diào)控如何打破僵局》[N].經(jīng)濟(jì)觀察報(bào),2007-08-27.