摘要：本文結(jié)合工程實(shí)例，對(duì)房產(chǎn)測(cè)量中的房屋面積測(cè)算過程經(jīng)常遇到的問題進(jìn)行了探討，并提出了一些解決方法和建議。供同行參考。
　　關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)量，建筑面積，測(cè)算，問題分析
　　1、引言
　　我國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪是一項(xiàng)政策性相對(duì)較強(qiáng)、技術(shù)性相對(duì)簡(jiǎn)單的法定測(cè)繪工作，其成果質(zhì)量關(guān)系到房屋權(quán)利人的切身利益。房產(chǎn)測(cè)繪丁作起步較晚，其發(fā)展尚處在專業(yè)化和規(guī)范化建設(shè)的起步階段。自GB／T17986((房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》頒布實(shí)施以來，由于《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》還不夠很完善，個(gè)別條文解釋不明晰，尤其是現(xiàn)代建筑物已不是單純的火柴盒形式，而《規(guī)范》對(duì)特殊建筑等問題沒有觸及到，使得測(cè)量人員對(duì)《規(guī)范》中的某些條款還不是很理解，從而在房屋面積測(cè)算過程中對(duì)某些問題的認(rèn)識(shí)和理解往往與《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》存在一定的偏差。在實(shí)際測(cè)算中往往難以掌握，從而引起房產(chǎn)糾紛。目前，房屋面積測(cè)算中存在的難題較多，有些問題已經(jīng)成為消費(fèi)者的投訴熱點(diǎn)。
　　2、房屋建筑面積的實(shí)測(cè)
　　《規(guī)范》規(guī)定房屋面積測(cè)算必須以實(shí)際測(cè)繪數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，而目前的普遍做法不是按實(shí)地量測(cè)尺寸計(jì)算房屋面積，而是實(shí)地校核相關(guān)邊長(zhǎng)。邊長(zhǎng)在一定誤差范圍內(nèi)按設(shè)計(jì)圖紙或竣工圖紙尺寸進(jìn)行面積計(jì)算與分?jǐn)�。與《規(guī)范》規(guī)定的按實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算有嚴(yán)重的出入。造成這個(gè)問題的原因主要是：
　　(1)房產(chǎn)測(cè)量工作是由觀測(cè)者使用測(cè)繪儀器(手持測(cè)距儀、全站儀等)、工具(鋼尺等)、按照規(guī)定的操作方法，在一定的外界條件下進(jìn)行的，不論觀測(cè)者多么熟練。使用的儀器多么精密。觀測(cè)方法多么合理。對(duì)同一個(gè)量進(jìn)行多次觀測(cè)，其結(jié)果總是有差異的。在房屋面積測(cè)算過程中，按實(shí)測(cè)尺寸計(jì)算面積，其中不僅含有儀器測(cè)量誤差、人為觀測(cè)誤差，而且因?yàn)榉课菔┕な谴志�條的，墻面的平整度，垂直度，軸線定位的偏差，模板支護(hù)的位移都是不可避免的，在圖紙中完全平行的兩面墻。在實(shí)量時(shí)不同的位置就有不同的平距。所以實(shí)量數(shù)據(jù)的唯一性是不存在的。
　　(2)實(shí)測(cè)中受墻體位置偏移及抹灰層厚度等因素的影響，完全相同的兩戶，其實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)總會(huì)有差別，使得同一戶型的套內(nèi)建筑面積千差萬別。這樣的結(jié)果，無論是開發(fā)商還是業(yè)主都不能理解和接受．甚至是管理部門也不能夠理解和接受。
　　(3)實(shí)地校核相應(yīng)邊長(zhǎng)，差值在一定的較差內(nèi)按圖紙尺寸計(jì)算，測(cè)繪實(shí)施過程簡(jiǎn)單；而按實(shí)測(cè)尺寸計(jì)算，實(shí)施過程較復(fù)雜。測(cè)繪單位普遍認(rèn)為：實(shí)測(cè)為準(zhǔn)在目前是行不通的，實(shí)測(cè)的目的是求得測(cè)量現(xiàn)狀與竣工圖紙相“符合”而不是相“一致”，也就是實(shí)量部位的長(zhǎng)度差不大于5cm，就認(rèn)為竣工圖是可信的，可以作為最后測(cè)繪報(bào)告的數(shù)據(jù)依據(jù)，測(cè)繪單位對(duì)竣工圖的面積負(fù)法律責(zé)任。竣工圖紙可以用數(shù)碼照像的辦法保存在測(cè)繪單位的資料檔案中。
　　(4)面積數(shù)值由測(cè)量單位負(fù)主要責(zé)任，而房屋在開發(fā)商或業(yè)主手中，他們有改變房屋現(xiàn)狀的可能，一旦現(xiàn)狀改變了，改變后的現(xiàn)狀面積必定與測(cè)量時(shí)的面積不同。
　　(5)在實(shí)測(cè)時(shí)所有的部位都測(cè)量到是比較困難的，首先實(shí)測(cè)的部位多種多樣，有的不是直角而是帶有一定的弧度給丈量帶來困難；其次實(shí)地需測(cè)量的部位已被周邊新增加的建筑物、構(gòu)筑物遮擋而無法實(shí)測(cè)：再有產(chǎn)權(quán)人不在家或已裝修而無法實(shí)測(cè)的。一棟樓有一處實(shí)測(cè)不了，應(yīng)不能算作實(shí)測(cè)。
　　3、外墻中共有面積部位的確認(rèn)
　　《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》規(guī)定：外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積作為共用面積進(jìn)行分?jǐn)�。此條款適合南方地區(qū)，因南方地區(qū)的建筑物外墻和內(nèi)墻的厚度一般情況下是相同的，外墻的一半作為共用面積進(jìn)行分?jǐn)偸呛侠淼摹?br /> 　　而東北地區(qū)一般情況下外墻和內(nèi)墻的厚度都不是相同的，往往內(nèi)墻是24cm或18cm，而外墻卻是490mm或370mm。
　　我們以370mm外墻、240mm內(nèi)墻、房長(zhǎng)20m、房寬10m、共6層為例，做一下探討。該棟樓外墻軸線的位置為：軸線外250mm，軸線內(nèi)120mm。
　　按《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》執(zhí)行，外墻公攤以中線為準(zhǔn)，則：
　　S公1=0．185m×樓房周長(zhǎng)×層數(shù)
　　=0．185m×(20×2+(10—0．185×2)×2)×6
　　=65．7786m2
　　按軸線論執(zhí)行．則：
　　S公2，=0．25m×樓房周長(zhǎng)×層數(shù)
　　=0．25m×(20×2+(10—0．25×2)×2)×6
　　=88．5m2
　　二者的差值：
　　同時(shí)按中線分?jǐn)偼鈮�時(shí),把山墻的戶型比不把山墻的相同戶型的套內(nèi)面積大，而且按套內(nèi)面積分?jǐn)偣灿妹娣e，則其分?jǐn)偟降墓灿妹娣e比不把山的相同戶型分?jǐn)偟降墓灿妹娣e要大,靠山墻的房間面積一般都增加0．7m2以上。這兩部分面積的增加，顯然是不合理的。雖然購(gòu)買房屋時(shí)價(jià)格上可以得到優(yōu)惠，但日后的物業(yè)管理費(fèi)、取暖費(fèi)等都是根據(jù)產(chǎn)權(quán)證上的建筑面積繳納的。把山戶型的面積不公正是永久性的。
　　4、陽臺(tái)面積的計(jì)算
　　陽臺(tái)是供人們活動(dòng)、休憩及晾曬衣物或其他用途的房屋附屬設(shè)施，是戶內(nèi)與戶外的過渡空間，一般有永久性上蓋、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)、有臺(tái)面與房屋相連．根據(jù)其外圍情況分為全封閉陽臺(tái)和半封閉陽臺(tái)。《規(guī)范》根據(jù)其圍護(hù)將陽臺(tái)分為全封閉和半封閉。
　　上述陽臺(tái)的概念是標(biāo)準(zhǔn)陽臺(tái)的概念，近幾年，在實(shí)際測(cè)量中發(fā)現(xiàn)有陽臺(tái)的頂蓋與陽臺(tái)底板、圍護(hù)結(jié)構(gòu)的投影不完全一致的現(xiàn)象。陽臺(tái)的頂蓋形式多種多樣，當(dāng)陽臺(tái)的頂蓋與圍護(hù)結(jié)構(gòu)不完全覆蓋時(shí)，例如：隔層有頂蓋、與陽臺(tái)底板和圍護(hù)結(jié)構(gòu)不在一個(gè)豎直面上、隔二層以上的有頂蓋、利用其它構(gòu)件作為頂蓋的，這些特殊情況下的陽臺(tái)如何計(jì)算建筑面積?
　　4．1部份覆蓋的頂蓋(見圖1)
　　(1)沒有完全覆蓋的那部分算為沒有頂蓋，不算面積：
　　(2)投影下來的面積的一半作為是否計(jì)算面積的標(biāo)準(zhǔn)：
　　(3)投影下來的面積大于圍護(hù)結(jié)構(gòu)的1／2，則計(jì)算面積：不大于1／2的不算面積。
　　
　　圖1陽臺(tái)頂蓋與圍護(hù)結(jié)構(gòu)不完全覆蓋情況的面積計(jì)算
　　4．2隔層的頂蓋
　　隔層頂蓋的陽臺(tái)視為無頂蓋，不計(jì)算面積，理由有兩個(gè)：
　　(1)隔一層情況下，頂蓋的作用不明顯，起不到保護(hù)的作用。
　　(2)如果隔一層算有頂蓋而計(jì)算面積，那么隔2、3、4、5層計(jì)算不計(jì)算?標(biāo)準(zhǔn)難掌握，因此就統(tǒng)一為隔層不認(rèn)為是頂蓋。是否為隔層是依據(jù)所依附的主體結(jié)構(gòu)的結(jié)構(gòu)層為準(zhǔn)。

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