摘要：根據(jù)作者近年在承擔(dān)開(kāi)發(fā)商不同階段商住樓盤(pán)房產(chǎn)面積測(cè)量過(guò)程中，采用坐標(biāo)解析和實(shí)地測(cè)量?jī)煞N方法計(jì)算面積，所得到的數(shù)據(jù)相差較大，從依據(jù)的數(shù)學(xué)模式，產(chǎn)生誤差來(lái)源入手展開(kāi)有關(guān)這兩種方法的初步討論，基本得出采用實(shí)地測(cè)量計(jì)算面積的方法是目前測(cè)算房產(chǎn)面積比較可靠方法的結(jié)論。
　　關(guān)鍵詞：房產(chǎn)面積，測(cè)量，坐標(biāo)解析，實(shí)際測(cè)邊，精度
　　 1．引言 
　　 房產(chǎn)測(cè)繪目的是采集、表達(dá)房屋及其用地的有關(guān)信息，為房產(chǎn)權(quán)籍管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用、交易以及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)和資料。可分為房產(chǎn)平面控制測(cè)量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測(cè)量、房產(chǎn)圖測(cè)繪、房產(chǎn)面積計(jì)算、變更測(cè)量等。這里討論的只是房產(chǎn)面積測(cè)量，房屋面積測(cè)量包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等，其面積指的是水平投影面積測(cè)量，該項(xiàng)工作根據(jù)不同階段具有不同含義和不同方法和精度要求，一般分為預(yù)售測(cè)算和實(shí)際房產(chǎn)面積測(cè)算。所謂預(yù)售測(cè)算實(shí)際上只是根據(jù)房產(chǎn)設(shè)計(jì)圖結(jié)合建筑施工圖、結(jié)構(gòu)圖，進(jìn)行房產(chǎn)面積的近似計(jì)算，用以初步確定每幢房產(chǎn)的總建筑面積以及每單元建筑面積。房產(chǎn)面積測(cè)量是在商住樓盤(pán)建設(shè)完成后的現(xiàn)實(shí)測(cè)量，根據(jù)要求量測(cè)的內(nèi)容，采用不同的測(cè)量?jī)x器(如全站儀、手持測(cè)距儀、鋼卷尺等)，對(duì)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)邊界的長(zhǎng)度、位置和單元進(jìn)行實(shí)地測(cè)量和計(jì)算房產(chǎn)總面積以及分戶(hù)面積。
　　 從福建省的房產(chǎn)管理體制看，實(shí)行的是由政府有關(guān)部門(mén)發(fā)布準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，審核、確認(rèn)測(cè)繪單位資質(zhì)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取招標(biāo)委托符合規(guī)定資質(zhì)的測(cè)繪單位承擔(dān)房產(chǎn)測(cè)量任務(wù)。測(cè)量工作是在沒(méi)有消費(fèi)者參與下進(jìn)行的，任務(wù)完成后，開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)成果驗(yàn)收，政府房產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)上交成果的審核。作為測(cè)繪單位的測(cè)量人員是介于買(mǎi)賣(mài)之間的第三者，嚴(yán)格按照國(guó)家、地方規(guī)范和法律法規(guī)、不偏不倚不受任何利益驅(qū)使或影響，公平、公正、客觀準(zhǔn)確提供房產(chǎn)面積測(cè)量數(shù)據(jù)，是必須恪守的原則。
　　從城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、人口的不斷增長(zhǎng)以及城市房地產(chǎn)的價(jià)格上漲的形勢(shì)看，房產(chǎn)問(wèn)題已成為社會(huì)大眾廣泛關(guān)注的問(wèn)題。目前一些大中城市商品房房?jī)r(jià)普通每平米都在5000元以上，有些高檔房屋或繁華地段房?jī)r(jià)大于每平米萬(wàn)元以上。若按現(xiàn)行規(guī)范規(guī)定的面積限差，僅按二級(jí)精度，每百平米房產(chǎn)可以達(dá)到0.6m2的誤差，對(duì)于5000元／m2的房產(chǎn)每100m2就有3000元的誤差，這顯然是消費(fèi)者難以承受的，因此對(duì)于目前規(guī)范規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，如何根據(jù)具體情況采用更精確量測(cè)儀器、科學(xué)的計(jì)算方法，提高量測(cè)精度這是一個(gè)值得討論的問(wèn)題。
　　 2．主要依據(jù)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)
　　 2．1技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)
　　 （1）中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》(GB/T17986•1—2000)；
　　 （2）各地結(jié)合所在城市的現(xiàn)實(shí)情況，制定的相關(guān)細(xì)則。
　　2．2《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T17986•1-2000）中面積精度指標(biāo)：
　　房產(chǎn)面積的精度規(guī)定分為三級(jí)，各級(jí)面積的限差和中誤差應(yīng)不超過(guò)下表規(guī)定。
　　房產(chǎn)面積的精度要求
　　房產(chǎn)面積的精度等級(jí) 限差 中誤差
　　一級(jí) 0.002+0.0006
　　0.001+0.0003S
　　
　　二級(jí) 0.04+0.002×S
　　0.02+0.001×S
　　
　　三級(jí) 0.08+0.006×S
　　0.04+0.003×S
　　
　　注：S為房產(chǎn)面積。我省多數(shù)只采用到二級(jí)精度。

　　房產(chǎn)面積均為水平投影面積，面積精度以中誤差作為評(píng)定精度的標(biāo)準(zhǔn)，以?xún)杀吨姓`差作為極限誤差。
　　 3．房產(chǎn)測(cè)量程序
　　 3．1房產(chǎn)資料接收與分析
　　 測(cè)量單位接受委托后，則派員到委托方接收集相關(guān)圖紙數(shù)據(jù)資料等，接下來(lái)通過(guò)資料分析編制相應(yīng)的技術(shù)方案和整個(gè)測(cè)量工作的計(jì)劃安排，商同委托方后進(jìn)行實(shí)施。
　　 3．2測(cè)量實(shí)施
　　 本文所說(shuō)的測(cè)量主要指的是項(xiàng)目竣工完成后進(jìn)行的真實(shí)房產(chǎn)面積測(cè)量，至于預(yù)售房面積測(cè)量只是配合開(kāi)發(fā)商做一些售前的準(zhǔn)備工作。根據(jù)實(shí)施方案，房產(chǎn)面積測(cè)量工作主要內(nèi)容包括以下兩個(gè)方面：
　　 （1）實(shí)地測(cè)量，明確房產(chǎn)邊界，繪制宗地圖和房屋分戶(hù)平面圖。
　　 （2）計(jì)算房產(chǎn)分戶(hù)套內(nèi)面積和公共分?jǐn)偯娣e。
　　 4．誤差來(lái)源分析
　　 4．1預(yù)售房面積測(cè)量精度分析
　　 預(yù)售房產(chǎn)面積測(cè)量，可以說(shuō)是一種近似的房產(chǎn)面積測(cè)量。因?yàn)榇藭r(shí)房產(chǎn)還在設(shè)計(jì)圖紙上，實(shí)地并沒(méi)有形成房產(chǎn)，所謂房產(chǎn)面積測(cè)量也就是滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)商房產(chǎn)銷(xiāo)售需要進(jìn)行的測(cè)量，方法上采取根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的房產(chǎn)設(shè)計(jì)圖紙極其電子圖，按房產(chǎn)面積測(cè)量規(guī)定要求在AUTOCAD平臺(tái)上，采用坐標(biāo)解析法（即不管套內(nèi)或套外面積均按捕捉的圖形輪廓點(diǎn)坐標(biāo)計(jì)算）進(jìn)行量算。對(duì)于這種計(jì)算的面積精度也只是圖紙精度，
　　某一單元面積幾何累加可以下式表示：
　　
　　或（4-1）
　　 式中：—為面積，單位平方米以表示；—圖形角點(diǎn)縱坐標(biāo)，單位米以表示；—圖形角點(diǎn)橫坐標(biāo)，單位米以表示；—圖形角點(diǎn)數(shù)；—圖形角點(diǎn)序號(hào)，按順時(shí)針?lè)较蛄魉�確定。
　　 面積中誤差計(jì)算如下：
　　（4-2）
　　式中：——為面積中誤差單位平方米，以表示；——房角點(diǎn)位置中誤差單位米，以表示（根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》一級(jí)點(diǎn)精度為±0.02；二級(jí)點(diǎn)精度為±0.05；三級(jí)點(diǎn)精度為±0.10）；——多邊形對(duì)角線長(zhǎng)度單位米，以表示。以矩形為例，根據(jù)勾股定量可知，則可以推得面積誤差；
　　（4-3）即
　　
　　（4-4）
　　
　　由此，根據(jù)相應(yīng)等級(jí)點(diǎn)位誤差，可求得100相應(yīng)面積誤差如下：
　　一級(jí)房面積精度為±0.4；二級(jí)房面積精度為±1.0；三級(jí)房面積精度為±2.0。對(duì)于預(yù)售房面積我們一般只是根據(jù)設(shè)計(jì)的電子圖，獨(dú)立進(jìn)行計(jì)算兩次，各等級(jí)房屋的兩次面積較差不超過(guò)按（4-3）式要求，則取平均數(shù)使用。

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