摘要：本文介紹了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的歷史，重點(diǎn)闡述了經(jīng)紀(jì)人的特征、作用及工作流程等問(wèn)題。
　　關(guān)鍵詞：我國(guó)；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)；特征；研究與思考
　　
　　一、發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的現(xiàn)實(shí)意義
　　1、有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍和興旺。
　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人運(yùn)用豐富的信息、熟悉的法律條款、有效的公關(guān)技巧、豐富的判斷經(jīng)驗(yàn)、良好的名聲信譽(yù)，影響說(shuō)合買(mǎi)賣(mài)雙方，協(xié)調(diào)房地產(chǎn)交易中的各種關(guān)系，促成買(mǎi)賣(mài)雙方的交易，拓寬房地產(chǎn)流通渠道，加速房地產(chǎn)商品的流通速度與流通質(zhì)量，從而有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍和興旺。
　　2、有利于房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。
　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的開(kāi)展，不僅促成了交易順利完成，為加速房地產(chǎn)商品流通和資金流動(dòng)創(chuàng)造了條件，而且還為行業(yè)創(chuàng)造了增加值，從而促進(jìn)了整個(gè)行業(yè)的供求平衡和經(jīng)濟(jì)效益的提高，從而有利于房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展。
　　3、有利于住房制度改革的繼續(xù)深化。
　　隨著住宅商品化的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民個(gè)人產(chǎn)權(quán)必然越來(lái)越多，市場(chǎng)交易量必定日益增大。而且，舊公房出售、拍賣(mài)、轉(zhuǎn)讓、租賃以及危房舊房的更新改造乃至住房使用權(quán)的置換等，都將成為市場(chǎng)交易中的常見(jiàn)業(yè)務(wù)，這些業(yè)務(wù)都需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員從中牽線搭橋。可見(jiàn)，隨著住房制度的深入，更需要發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的積極作用。
　　二、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)產(chǎn)生與發(fā)展的歷史過(guò)程簡(jiǎn)介
　　建國(guó)前的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的歷史源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，早在宋代就有“典賣(mài)田宅增牙稅錢(qián)”的記載（《宋史》179卷第132志)。1840年鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)之后，在我國(guó)—些通商口岸城市，如上海，出現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，于是房地產(chǎn)掮客應(yīng)運(yùn)而生，掮客對(duì)于活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，緩解市民住房緊張，促進(jìn)住房商品流通起到—定的作用。
　　建國(guó)后房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展：解放初期，民間房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)比較混亂，在20世紀(jì)50年代初，政府加強(qiáng)了對(duì)經(jīng)紀(jì)人員的管理，整治了當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)。隨后直到1978年改革開(kāi)放前，在這—時(shí)期房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)基本消失了。自改革開(kāi)放以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展起來(lái)，特別是1995年1月1日《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和1996年2月《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》（2001年8月5日修改)頒布實(shí)施后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的地位逐步為社會(huì)所承認(rèn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，到1996年底，全國(guó)注冊(cè)登記的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)已近萬(wàn)家，同時(shí)從事中介、代理、咨詢服務(wù)的專(zhuān)職、兼職房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員有幾十萬(wàn)人，而且房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)人員的數(shù)量還在增加。
　　三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人及其特征
　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是指專(zhuān)門(mén)從事地產(chǎn)或房屋交易活動(dòng)的中介服務(wù)人。我國(guó)規(guī)定，具有從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)資格的人員在承辦經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)時(shí)必須由其所在的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)—受理，即不得以個(gè)人名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。故房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的個(gè)人與機(jī)構(gòu)的統(tǒng)稱(chēng)。
　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的類(lèi)型：當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)主要有三類(lèi)：(1)由政府房地產(chǎn)管理部門(mén)成立的房地產(chǎn)交易所或事務(wù)所。經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，登記發(fā)照，有固定的專(zhuān)業(yè)場(chǎng)所及注冊(cè)資金，實(shí)行獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧。(2)由社會(huì)各部門(mén)和單位以及合伙人成立的，經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，領(lǐng)有營(yíng)業(yè)執(zhí)照的企業(yè)。(3)由港臺(tái)及外資獨(dú)資或合資興辦的中介代理機(jī)構(gòu)。
　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的特征：經(jīng)紀(jì)作為中介服務(wù)業(yè)的一部分，除具有中介的共同特征外，還具有自身的兩個(gè)特征。首先，具有獨(dú)立性。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在進(jìn)行經(jīng)紀(jì)行為時(shí)，以自己的名義進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)，而不以委托方的身份出現(xiàn)。第二，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不直接參與交易，只為交易的成立提供機(jī)會(huì)和服務(wù)，在整個(gè)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)期間，經(jīng)紀(jì)人不占有商品。
　　四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的作用
　　1、提供市場(chǎng)信息和咨詢。
　　房地產(chǎn)業(yè)由于其自身地域性、綜合性、涉及范圍的廣泛性等特點(diǎn)，信息難以捕捉。
　　經(jīng)紀(jì)人為市場(chǎng)提供信息、反饋信息，促進(jìn)了交易的順利進(jìn)行。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在實(shí)踐中摸索出一系列收集、處理、利用信息的方法，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要信息源。
　　2、簡(jiǎn)化交易聯(lián)系，擴(kuò)大交易范圍，提高交易效率。
　　經(jīng)紀(jì)人作為交易雙方的媒介，可以起到穿針引線、互通有無(wú)、簡(jiǎn)化交易聯(lián)系、擴(kuò)大交易范圍的作用。同時(shí)，房地產(chǎn)交易涉及眾多的法規(guī)，其手續(xù)和方法十分繁瑣、復(fù)雜且又相當(dāng)重要，依靠經(jīng)紀(jì)人來(lái)完成交易，就可以大大提高交易效率。
　　3、強(qiáng)化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。
　　經(jīng)紀(jì)人參與房地產(chǎn)交易并成為交易活動(dòng)中的主體，增加了交易市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，提高了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的有效性，有利于保護(hù)交易雙方的利益。
　　4、穩(wěn)定市場(chǎng)，分散風(fēng)險(xiǎn)。
　　具有較高職業(yè)道德水平的經(jīng)紀(jì)人在市場(chǎng)上進(jìn)行公正、公平的中介，可為建立良好的市場(chǎng)秩序、穩(wěn)定市場(chǎng)發(fā)揮積極作用。房地產(chǎn)交易專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、難度高、風(fēng)險(xiǎn)大，經(jīng)紀(jì)人的參與就可以降低或分散其中的風(fēng)臉。
　　5、促進(jìn)社會(huì)分工，提高社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。
　　經(jīng)紀(jì)人的出現(xiàn)和職能的專(zhuān)門(mén)化，既是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下社會(huì)分工的結(jié)果，反過(guò)來(lái)又促使社會(huì)分工的發(fā)展和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的活躍，能夠有效地促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)資源的合理運(yùn)用，最大限度地節(jié)約勞動(dòng)時(shí)間，大大提高社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。
　　五、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的業(yè)務(wù)內(nèi)容與程序
　　關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的業(yè)務(wù)內(nèi)容：其業(yè)務(wù)領(lǐng)域滲透到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)、房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和房地產(chǎn)物業(yè)管理市場(chǎng)。在開(kāi)發(fā)市場(chǎng)活動(dòng)中，經(jīng)紀(jì)人主要提供融資中介服務(wù)和建筑服務(wù)中介。交易市場(chǎng)是經(jīng)紀(jì)人最為活躍的領(lǐng)域，經(jīng)紀(jì)人在這—領(lǐng)域中可以得到最為充分的發(fā)揮。主要業(yè)務(wù)有土地使用權(quán)的讓渡，包括各類(lèi)商品房(期房與現(xiàn)房)買(mǎi)賣(mài)、公房買(mǎi)賣(mài)、私房買(mǎi)賣(mài)、房屋抵押、房屋典當(dāng)；房屋使用權(quán)的讓渡，包括公房租賃、以房聯(lián)營(yíng)、房地入股、房屋互換等；在物業(yè)管理市場(chǎng)中主要是專(zhuān)業(yè)性服務(wù)中介。
　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的工作程序：按照交易進(jìn)行的順序，經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的工作程序是：(1)交易前的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。接受委托和簽訂合同；針對(duì)受托業(yè)務(wù)的具體內(nèi)容，搜集、處理有關(guān)信息資料；尋找交易對(duì)象。(2)交易過(guò)程中的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。這是經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中核心的部分，充分體現(xiàn)了經(jīng)紀(jì)人的技巧與能力。a.與交易對(duì)象進(jìn)行洽商。b.訂立交易合約。(3)交易完成后的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。合同簽訂達(dá)成交易后，經(jīng)紀(jì)人與客戶要進(jìn)行傭金的結(jié)算。此外，經(jīng)紀(jì)人還應(yīng)依法向稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅。最后對(duì)整個(gè)交易過(guò)程的情況進(jìn)行匯總、整理、分析、總結(jié)、備案等。
　　六、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的類(lèi)型
　　1、經(jīng)紀(jì)人獨(dú)家銷(xiāo)售權(quán)契約。經(jīng)紀(jì)人有獨(dú)家銷(xiāo)售該標(biāo)的物的權(quán)利，在契約有效期中不論是經(jīng)紀(jì)人還是賣(mài)主將房地產(chǎn)出售，賣(mài)主都必須向經(jīng)紀(jì)人支付傭金。
　　2、經(jīng)紀(jì)人獨(dú)家代理銷(xiāo)售契約。賣(mài)主只能與一位經(jīng)紀(jì)人簽訂委托契約，不可同時(shí)與一家以上的經(jīng)紀(jì)人簽約。在契約有效期內(nèi)，如果業(yè)主自行找到買(mǎi)主，則不需付給經(jīng)紀(jì)人任何傭金。
　　3、公開(kāi)銷(xiāo)售契約。賣(mài)主給予眾多經(jīng)紀(jì)人—個(gè)平等銷(xiāo)售房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)，最終賣(mài)掉此房地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人可獲得傭金。賣(mài)主必須在眾多經(jīng)紀(jì)人之間的競(jìng)爭(zhēng)中保持中立，以免向—個(gè)以上的經(jīng)紀(jì)人支付傭金。在契約有效期內(nèi)，業(yè)主自行銷(xiāo)售出房屋，無(wú)須向經(jīng)紀(jì)人支付傭金。
　　4、凈值銷(xiāo)售契約。賣(mài)主對(duì)其標(biāo)的物設(shè)有固定價(jià)格(最低價(jià))，不管經(jīng)紀(jì)人實(shí)際售價(jià)為多少，只須將固定價(jià)格交給賣(mài)主即可。經(jīng)紀(jì)人獲得的傭金為售價(jià)與原底價(jià)之間的差價(jià)，但經(jīng)紀(jì)人必須把此差價(jià)額告知賣(mài)方。也有采取傭金按固定的價(jià)格的—定百分率加上售價(jià)與原底價(jià)之間差價(jià)的分成計(jì)算的。
　　5、聯(lián)合銷(xiāo)售契約。為了使賣(mài)主能在短時(shí)期內(nèi)將房屋出售，各種類(lèi)型的房地產(chǎn)公司與每位經(jīng)紀(jì)人聯(lián)合，共同建立信息系統(tǒng)，組成聯(lián)合銷(xiāo)售服務(wù)網(wǎng)，其簽約方式釆用經(jīng)紀(jì)人獨(dú)家銷(xiāo)售權(quán)的契約類(lèi)型。聯(lián)合銷(xiāo)售服務(wù)是指將所有加入該組織的中介公司所簽代售合同轉(zhuǎn)給所有的會(huì)員，以提高市場(chǎng)流通率。如果是由其他經(jīng)紀(jì)人將此房地產(chǎn)賣(mài)掉，則原來(lái)的經(jīng)紀(jì)人仍可獲得部分傭金。
　　6、優(yōu)先選擇契約。經(jīng)紀(jì)人與業(yè)主簽訂此委托契約后，若業(yè)主欲以較低價(jià)格將房地產(chǎn)售予他人時(shí)，必須先通過(guò)經(jīng)紀(jì)人。因?yàn)樵诖朔N經(jīng)紀(jì)契約形態(tài)下，經(jīng)紀(jì)人有優(yōu)先承購(gòu)該標(biāo)的物的權(quán)利