摘要：本文介紹了我國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的歷史，重點闡述了經(jīng)紀人的特征、作用及工作流程等問題。
　　關(guān)鍵詞：我國；房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)；特征；研究與思考
　　
　　一、發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的現(xiàn)實意義
　　1、有助于房地產(chǎn)市場的活躍和興旺。
　　房地產(chǎn)經(jīng)紀人運用豐富的信息、熟悉的法律條款、有效的公關(guān)技巧、豐富的判斷經(jīng)驗、良好的名聲信譽，影響說合買賣雙方，協(xié)調(diào)房地產(chǎn)交易中的各種關(guān)系，促成買賣雙方的交易，拓寬房地產(chǎn)流通渠道，加速房地產(chǎn)商品的流通速度與流通質(zhì)量，從而有助于房地產(chǎn)市場的活躍和興旺。
　　2、有利于房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。
　　房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的開展，不僅促成了交易順利完成，為加速房地產(chǎn)商品流通和資金流動創(chuàng)造了條件，而且還為行業(yè)創(chuàng)造了增加值，從而促進了整個行業(yè)的供求平衡和經(jīng)濟效益的提高，從而有利于房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展。
　　3、有利于住房制度改革的繼續(xù)深化。
　　隨著住宅商品化的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民個人產(chǎn)權(quán)必然越來越多，市場交易量必定日益增大。而且，舊公房出售、拍賣、轉(zhuǎn)讓、租賃以及危房舊房的更新改造乃至住房使用權(quán)的置換等，都將成為市場交易中的常見業(yè)務，這些業(yè)務都需要房地產(chǎn)經(jīng)紀人員從中牽線搭橋。可見，隨著住房制度的深入，更需要發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的積極作用。
　　二、我國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)產(chǎn)生與發(fā)展的歷史過程簡介
　　建國前的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)：房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的歷史源遠流長，早在宋代就有“典賣田宅增牙稅錢”的記載（《宋史》179卷第132志)。1840年鴉片戰(zhàn)爭之后，在我國—些通商口岸城市，如上海，出現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)營活動，于是房地產(chǎn)掮客應運而生，掮客對于活躍房地產(chǎn)市場，緩解市民住房緊張，促進住房商品流通起到—定的作用。
　　建國后房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的發(fā)展：解放初期，民間房地產(chǎn)經(jīng)紀活動比較混亂，在20世紀50年代初，政府加強了對經(jīng)紀人員的管理，整治了當時的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)。隨后直到1978年改革開放前，在這—時期房地產(chǎn)經(jīng)紀活動基本消失了。自改革開放以后，房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展起來，特別是1995年1月1日《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和1996年2月《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》（2001年8月5日修改)頒布實施后，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的地位逐步為社會所承認。據(jù)不完全統(tǒng)計，到1996年底，全國注冊登記的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)已近萬家，同時從事中介、代理、咨詢服務的專職、兼職房地產(chǎn)經(jīng)紀人員有幾十萬人，而且房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)和經(jīng)紀人員的數(shù)量還在增加。
　　三、房地產(chǎn)經(jīng)紀人及其特征
　　房地產(chǎn)經(jīng)紀人：房地產(chǎn)經(jīng)紀人是指專門從事地產(chǎn)或房屋交易活動的中介服務人。我國規(guī)定，具有從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動資格的人員在承辦經(jīng)紀業(yè)務時必須由其所在的經(jīng)紀機構(gòu)統(tǒng)—受理，即不得以個人名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動。故房地產(chǎn)經(jīng)紀人是從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的個人與機構(gòu)的統(tǒng)稱。
　　房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的類型：當前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)主要有三類：(1)由政府房地產(chǎn)管理部門成立的房地產(chǎn)交易所或事務所。經(jīng)工商行政管理機關(guān)核準，登記發(fā)照，有固定的專業(yè)場所及注冊資金，實行獨立核算，自負盈虧。(2)由社會各部門和單位以及合伙人成立的，經(jīng)工商行政管理機關(guān)核準，領(lǐng)有營業(yè)執(zhí)照的企業(yè)。(3)由港臺及外資獨資或合資興辦的中介代理機構(gòu)。
　　房地產(chǎn)經(jīng)紀的特征：經(jīng)紀作為中介服務業(yè)的一部分，除具有中介的共同特征外，還具有自身的兩個特征。首先，具有獨立性。房地產(chǎn)經(jīng)紀人在進行經(jīng)紀行為時，以自己的名義進行商務活動，而不以委托方的身份出現(xiàn)。第二，經(jīng)紀機構(gòu)不直接參與交易，只為交易的成立提供機會和服務，在整個經(jīng)紀活動期間，經(jīng)紀人不占有商品。
　　四、房地產(chǎn)經(jīng)紀人的作用
　　1、提供市場信息和咨詢。
　　房地產(chǎn)業(yè)由于其自身地域性、綜合性、涉及范圍的廣泛性等特點，信息難以捕捉。
　　經(jīng)紀人為市場提供信息、反饋信息，促進了交易的順利進行。房地產(chǎn)經(jīng)紀人在實踐中摸索出一系列收集、處理、利用信息的方法，成為房地產(chǎn)市場的重要信息源。
　　2、簡化交易聯(lián)系，擴大交易范圍，提高交易效率。
　　經(jīng)紀人作為交易雙方的媒介，可以起到穿針引線、互通有無、簡化交易聯(lián)系、擴大交易范圍的作用。同時，房地產(chǎn)交易涉及眾多的法規(guī)，其手續(xù)和方法十分繁瑣、復雜且又相當重要，依靠經(jīng)紀人來完成交易，就可以大大提高交易效率。
　　3、強化市場競爭。
　　經(jīng)紀人參與房地產(chǎn)交易并成為交易活動中的主體，增加了交易市場上競爭對手，提高了市場競爭的有效性，有利于保護交易雙方的利益。
　　4、穩(wěn)定市場，分散風險。
　　具有較高職業(yè)道德水平的經(jīng)紀人在市場上進行公正、公平的中介，可為建立良好的市場秩序、穩(wěn)定市場發(fā)揮積極作用。房地產(chǎn)交易專業(yè)性強、難度高、風險大，經(jīng)紀人的參與就可以降低或分散其中的風臉。
　　5、促進社會分工，提高社會經(jīng)濟效益。
　　經(jīng)紀人的出現(xiàn)和職能的專門化，既是市場經(jīng)濟下社會分工的結(jié)果，反過來又促使社會分工的發(fā)展和市場經(jīng)濟的活躍，能夠有效地促進社會經(jīng)濟資源的合理運用，最大限度地節(jié)約勞動時間，大大提高社會經(jīng)濟效益。
　　五、房地產(chǎn)經(jīng)紀的業(yè)務內(nèi)容與程序
　　關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀的業(yè)務內(nèi)容：其業(yè)務領(lǐng)域滲透到房地產(chǎn)開發(fā)市場、房地產(chǎn)交易市場和房地產(chǎn)物業(yè)管理市場。在開發(fā)市場活動中，經(jīng)紀人主要提供融資中介服務和建筑服務中介。交易市場是經(jīng)紀人最為活躍的領(lǐng)域，經(jīng)紀人在這—領(lǐng)域中可以得到最為充分的發(fā)揮。主要業(yè)務有土地使用權(quán)的讓渡，包括各類商品房(期房與現(xiàn)房)買賣、公房買賣、私房買賣、房屋抵押、房屋典當；房屋使用權(quán)的讓渡，包括公房租賃、以房聯(lián)營、房地入股、房屋互換等；在物業(yè)管理市場中主要是專業(yè)性服務中介。
　　房地產(chǎn)經(jīng)紀人的工作程序：按照交易進行的順序，經(jīng)紀業(yè)務的工作程序是：(1)交易前的經(jīng)紀業(yè)務。接受委托和簽訂合同；針對受托業(yè)務的具體內(nèi)容，搜集、處理有關(guān)信息資料；尋找交易對象。(2)交易過程中的經(jīng)紀業(yè)務。這是經(jīng)紀業(yè)務中核心的部分，充分體現(xiàn)了經(jīng)紀人的技巧與能力。a.與交易對象進行洽商。b.訂立交易合約。(3)交易完成后的經(jīng)紀業(yè)務。合同簽訂達成交易后，經(jīng)紀人與客戶要進行傭金的結(jié)算。此外，經(jīng)紀人還應依法向稅務機關(guān)納稅。最后對整個交易過程的情況進行匯總、整理、分析、總結(jié)、備案等。
　　六、房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的類型
　　1、經(jīng)紀人獨家銷售權(quán)契約。經(jīng)紀人有獨家銷售該標的物的權(quán)利，在契約有效期中不論是經(jīng)紀人還是賣主將房地產(chǎn)出售，賣主都必須向經(jīng)紀人支付傭金。
　　2、經(jīng)紀人獨家代理銷售契約。賣主只能與一位經(jīng)紀人簽訂委托契約，不可同時與一家以上的經(jīng)紀人簽約。在契約有效期內(nèi)，如果業(yè)主自行找到買主，則不需付給經(jīng)紀人任何傭金。
　　3、公開銷售契約。賣主給予眾多經(jīng)紀人—個平等銷售房地產(chǎn)的機會，最終賣掉此房地產(chǎn)的經(jīng)紀人可獲得傭金。賣主必須在眾多經(jīng)紀人之間的競爭中保持中立，以免向—個以上的經(jīng)紀人支付傭金。在契約有效期內(nèi)，業(yè)主自行銷售出房屋，無須向經(jīng)紀人支付傭金。
　　4、凈值銷售契約。賣主對其標的物設(shè)有固定價格(最低價)，不管經(jīng)紀人實際售價為多少，只須將固定價格交給賣主即可。經(jīng)紀人獲得的傭金為售價與原底價之間的差價，但經(jīng)紀人必須把此差價額告知賣方。也有采取傭金按固定的價格的—定百分率加上售價與原底價之間差價的分成計算的。
　　5、聯(lián)合銷售契約。為了使賣主能在短時期內(nèi)將房屋出售，各種類型的房地產(chǎn)公司與每位經(jīng)紀人聯(lián)合，共同建立信息系統(tǒng)，組成聯(lián)合銷售服務網(wǎng)，其簽約方式釆用經(jīng)紀人獨家銷售權(quán)的契約類型。聯(lián)合銷售服務是指將所有加入該組織的中介公司所簽代售合同轉(zhuǎn)給所有的會員，以提高市場流通率。如果是由其他經(jīng)紀人將此房地產(chǎn)賣掉，則原來的經(jīng)紀人仍可獲得部分傭金。
　　6、優(yōu)先選擇契約。經(jīng)紀人與業(yè)主簽訂此委托契約后，若業(yè)主欲以較低價格將房地產(chǎn)售予他人時，必須先通過經(jīng)紀人。因為在此種經(jīng)紀契約形態(tài)下，經(jīng)紀人有優(yōu)先承購該標的物的權(quán)利