摘要：房產(chǎn)測量是一項基礎(chǔ)性的工作，筆者結(jié)合實際情況，分析了當(dāng)前房產(chǎn)面積測量中存在的一些問題，并針對性的提出了相應(yīng)就的解決辦法，可供相關(guān)專業(yè)人士參考。
　　關(guān)鍵詞：房產(chǎn)、面積測量、對策
　　
　　隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市建設(shè)的需要，在房屋拆遷與市民購房的時候，房屋面積如何測算以及建筑如何分?jǐn)偣灿妹娣e的等問題受到了很多人的關(guān)注，不少爭議也是由此引發(fā)的。為了更好讓人們?nèi)罕娏私饨ㄖ�面積測算與共用建筑面積分?jǐn)偟挠嬎惴椒ǎ�也為了提高房產(chǎn)測繪的準(zhǔn)確性、現(xiàn)實性、技術(shù)性，本文針對近些年來房產(chǎn)測量中房屋建筑面積測算中時常發(fā)生的一些問題進(jìn)行了探討，并提出了相應(yīng)的解決策略。
　　1房屋建筑面積測算的一般規(guī)定
　　1）外墻量點取自室內(nèi)地平面以上1.00~1.40m，房屋每邊應(yīng)獨(dú)立測量兩次以上，以便于結(jié)果的檢核。手持測距儀進(jìn)行測量時，量距結(jié)果進(jìn)行四舍五人，取至0.01。
　　2）能夠計算建筑面積的房屋原則上應(yīng)具備的條件如下：有上蓋；有圍護(hù)結(jié)構(gòu)；結(jié)構(gòu)牢固，屬永久性建筑物；層高≥2.20m，可以作為人們正常生產(chǎn)或生活的場所。
　　3）層高的計算方法。成套住宅層高，指上下二層樓面，或樓面至地面，或樓面至屋頂面的垂直距離，也包括樓板面至屋頂平臺面的高度，但房屋頂面或平臺都不應(yīng)包括隔熱層的高度；斜面屋頂?shù)膶痈撸�若為混合結(jié)構(gòu)，量至內(nèi)空2.05m(加水泥板厚度0.15m1，若為瓦頂量至擱瓦的木板上2.20m(板下加板厚)。
　　4）對在《規(guī)范》實施前已測繪認(rèn)定的房屋建筑面積，提出異議要求復(fù)核的，一律執(zhí)行原測繪標(biāo)準(zhǔn)。
　　5）房屋面積計算時計算建筑面積的基本原則參照《房產(chǎn)測量規(guī)范》第8條房屋面積測算的有關(guān)規(guī)定。
　　6）共有共用面積的處理和分?jǐn)偣�式以及共有建筑面積的分?jǐn)倕⒄铡斗慨a(chǎn)測量規(guī)范》附錄B。
　　2房產(chǎn)測量中面積量算存在的問題及解決方法
　　2.1突出墻面部分的面積計算
　　在高層建筑中，因結(jié)構(gòu)需要在下面幾層(商業(yè)區(qū)和辦公區(qū))可能有與墻體相連和屋內(nèi)獨(dú)立的承重結(jié)構(gòu)柱，遇到此種情況，目前的處理方法是：無論柱子多大，其面積計人該柱平面位置所在的套內(nèi)建筑面積中(分零攤位除外)，這意味著此面積還要去分?jǐn)偲渌�的共有面積。此種方法處理的弊端在于：承重結(jié)構(gòu)是出于整棟建筑的結(jié)構(gòu)需要而設(shè)計，并不是為一戶專用，把其面積計人該戶套內(nèi)建筑面積不符合產(chǎn)權(quán)人的客觀利益。國標(biāo)《房產(chǎn)測量規(guī)范》明確規(guī)定有“套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成”，由此可見，把承重結(jié)構(gòu)柱納入套內(nèi)建筑面積是不符合國標(biāo)精神的。
　　建議：承重結(jié)構(gòu)柱的設(shè)立是出于整棟建筑的結(jié)構(gòu)考慮，應(yīng)由整棟房屋共同分?jǐn)偂?br /> 　　2.2關(guān)于伸縮縫
　　《房產(chǎn)測量規(guī)范》上規(guī)定：有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。現(xiàn)在有兩種觀點，其一認(rèn)為：只要是與室內(nèi)相通的伸縮縫，則整個伸縮縫均計算建筑面積，無論伸縮縫的寬度多寬。其二認(rèn)為：只要是與室內(nèi)相通的伸縮縫，通行的部分計算伸縮縫面積，余下的部分不算。一般的伸縮縫面積相對本棟樓來說并不大，若單獨(dú)只計算其通行的部分也只是門口那一小部分。而這點面積的界定有時由于尺寸的不詳，結(jié)果并不十分準(zhǔn)確，計算起來也十分麻煩。
　　建議：只要是通行的伸縮縫，均應(yīng)全部計算建筑面積。雖然沒有通行的部分有人認(rèn)為沒有使用到，然而，作為伸縮縫具有的功能，此部分空間全樓均得到收益。
　　2.3復(fù)式結(jié)構(gòu)的有關(guān)問題
　　2.3.1關(guān)于自然層的認(rèn)定
　　房屋自然層數(shù)是指房屋的樓板和地板結(jié)構(gòu)分層的層數(shù)，復(fù)式(或越層)結(jié)構(gòu)中上層應(yīng)算自然層數(shù)。由此引發(fā)一些值得探討的問題：
　　戶外樓梯、電梯(觀光梯)井、垃圾道、管道井的面積會大幅度(甚至成倍)增加，勢必會加大復(fù)式房(或躍層)權(quán)利人的共有面積分?jǐn)偭俊Ｖ灰蚴菑?fù)式(或躍層)就加算梯間、垃圾道等的面積有些欠妥。
　　2.3.2關(guān)于復(fù)式建筑斜屋面
　　隨著我國經(jīng)濟(jì)的繁榮和建筑業(yè)的蓬勃發(fā)展，城市建筑在滿足居住的同時也越來越講究獨(dú)特、美觀、新穎。于是，一批又一批的復(fù)式建筑斜屋頂應(yīng)運(yùn)而生。這就意味著今后測算商品房要測算更多的斜屋面房屋。
　　對于斜屋面房屋怎么測算?《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定：斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.2O米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。斜屋面頂?shù)姆课菔侵冈诜课菸蓓敾蛱烀嫔狭碛幸挥谰玫摹⒖晒┤藗兙幼∮玫幕騼Υ嫖锲酚玫男泵嫖蓓敺课荨?br /> 　　如果單純是斜屋面的房屋，直接“切取”2.20米的高度計算倒也方便、準(zhǔn)確，遇到帶有三角形“老虎窗”的斜屋面情況就不一樣了。這種三角形“老虎窗”斜屋面因其僅窗頂部分高于2.20米，兩側(cè)逐漸斜下又低于這個高度，可計算的面積并不大，且結(jié)構(gòu)錯綜復(fù)雜，測算起來十分麻煩，界定也不見得準(zhǔn)確。
　　建議：這種三角形“老虎窗”斜屋面房屋的窗頇超過2.20米的部分可以不予考慮。
　　2.3.3對房屋內(nèi)部上空的處理
　　因為沒有明確的規(guī)定，不同的工作人員對不同的房屋上空部分都有自己不同的計算方法。一特別是上空部分的墻體面積，甚至在很多計算建筑面積的軟件中，對此的理解也不盡相同。在一些計算軟件中，外墻面積按層計算，沒有考慮到內(nèi)部是否有與外墻有關(guān)的上空部分，往往會發(fā)生重復(fù)計算外墻面積的情況。
　　正確的做法是，當(dāng)外墻是上空的一面支撐時，例如一部分復(fù)式房屋的挑空大廳等，作為這部分的外墻，就只能計算成是復(fù)式下層的建筑面積，不能在計算上層時重復(fù)計算。
　　2.4共有面積被分?jǐn)偟讲煌�功能區(qū)或樓層的計價差異問題
　　隨著國家住宅商品化的深入和房地產(chǎn)市場的日益活躍，房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系越來越復(fù)雜，由傳統(tǒng)的單一產(chǎn)權(quán)向多元產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化。因此共有面積計價與共有面積計算和分割呈現(xiàn)出的矛盾越發(fā)突出：如地下室的銷售價格往往比地上部分低得多，當(dāng)其為共有面積被分?jǐn)偟讲煌�的功能區(qū)或樓層時，其價位也被確定為與該功能區(qū)或樓層的價位一致。若同時被攤位和住宅分?jǐn)偅瑒t會出現(xiàn)同為地下層共有面積而價位差異畸形的情況。顯然，這種計價方法對權(quán)利人利益是一種極大的侵害，但又十分隱蔽。所以如何從面積計算角度出發(fā)來解決這一矛盾值得探討。
　　2.5樓梯問題
　　樓梯是多層房屋很重要的一部分，很多房屋建筑面積以及產(chǎn)權(quán)糾紛都與樓梯有關(guān)。因此，如何理解和準(zhǔn)確地計算樓梯的建筑面積就顯得十分重要了。在目前情況下，樓梯建筑面積的測算主要是依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》，該規(guī)范對樓梯建筑面積的計算進(jìn)行了一般性規(guī)定和一些特殊性規(guī)定，但在實際操作中，有可能遇到一些規(guī)范中沒有涉及到的情況。樓梯作為公用建筑面積中的重要組成部分，隨著建筑設(shè)計的復(fù)雜化，其建筑面積也趨向復(fù)雜化，具體情況要根據(jù)設(shè)計情況及產(chǎn)權(quán)使用情況而定。
　　2.5.1一般情況下樓梯建筑面積的計算
　　《房產(chǎn)測量規(guī)范》中對房屋的建筑面積規(guī)定了三個大的原則：1）結(jié)構(gòu)牢固的永久性建筑；2）層高在2.2m以上(含2.2m)；3）有上蓋。這三大原則是進(jìn)行房屋建筑面積測算時的首要原則，對樓梯的建筑面積測算同樣適用。同時，規(guī)范對一些特殊的無頂蓋的室外樓梯作了例外的規(guī)定，其他無頂蓋的室外樓梯只計算各層水平投影面積的一半作為其建筑面積。
　　2.5.2空走樓梯的面積計算
　　在一些綜合樓宇中，經(jīng)常會出現(xiàn)下面幾層（一般是非住宅)通往上部功能區(qū)(一般為住宅)的樓梯(含步行梯和電梯)連續(xù)空走的情況，即該樓梯在下面幾層不開門而直接通過。如果嚴(yán)格按照“誰使用，誰分?jǐn)?rdquo;的原則進(jìn)行分?jǐn)偀o疑加大上部功能區(qū)的共有面積，從使用功能來看，空走樓梯確實只為上部功能區(qū)使用，而從設(shè)計角度看，它的出現(xiàn)是出于為上部功能區(qū)使用者出人方便和非住宅部分便于管理的需要而專門設(shè)計的。第一種建議：樓梯空走由其經(jīng)過的功能區(qū)和服務(wù)功能區(qū)共同分?jǐn)傒^為合理。第二種建議：商住樓的商業(yè)部分單位平方米的售價在制定時己經(jīng)考慮了整幢樓的總體造價問題，所以這部分樓梯間不應(yīng)該再由商業(yè)部分分?jǐn)偭恕Ｈ羰巧虡I(yè)部分使用了樓梯問，那么它就得根據(jù)情況分?jǐn)倶翘蓍g共有建筑面積。
　　2.5.3復(fù)式房屋樓梯的計算
　　若一層房屋有躍層現(xiàn)象，即一套房屋包括了由室內(nèi)樓梯相連的一層和二層兩部分，該套房屋一般都在一層設(shè)有門洞，而樓梯問里則沒有門洞，那么該套房屋就不應(yīng)該參加樓梯問的分?jǐn)偂Ｈ粲虚T洞與樓梯問相通，則必須參加樓梯間及其他相關(guān)共用建筑面積的分?jǐn)偂?br /> 　　2.6關(guān)于陽臺
　　近幾年來，由于上級政策關(guān)于對陽臺面積確認(rèn)有著幾次變化，因此在實際陽臺面積計算中就存在一些伸縮性，這也給產(chǎn)權(quán)面積的確認(rèn)帶來了一定的不穩(wěn)定性。
　　2.6.1關(guān)于封不封閉的陽臺
　　在《房產(chǎn)測繪制度》改革實務(wù)研討會上，有專業(yè)人士認(rèn)為：陽臺封不封閉均按圖紙上定論或另有批文，圖紙上未封閉的陽臺，實際測量時若是封閉也按圖紙上末封閉算。筆者認(rèn)為：封閉陽臺和不封閉陽臺面積差了一半，這樣依圖紙而定未免脫離實際，給商品房面積確定，帶來很大誤差，會造成面積糾紛。而商品房測量的目的，恰恰是為了房屋實際面積的準(zhǔn)確性。
　　筆者建議：商品房面積應(yīng)以實測時的面積為主，故陽臺封不封閉也應(yīng)以實測時狀況或另有特別批文為準(zhǔn)。
　　2.6.2關(guān)于封閉陽臺建筑面積的探討
　　《房產(chǎn)測量規(guī)范》中并沒有明確的指示對封閉陽臺的確認(rèn)是“以設(shè)計文件或其它批準(zhǔn)文件”為準(zhǔn)，還是以現(xiàn)狀封閉為準(zhǔn)，筆者翻閱了大量的房產(chǎn)測量參考文件，幾乎所有的文件中都提及陽臺封閉與否以“以設(shè)計文件或其它批準(zhǔn)文件”為準(zhǔn)。封閉陽臺的確認(rèn)以“以設(shè)計文件或其它批準(zhǔn)文件”在有些問題用為準(zhǔn)，比較有實際意義和可操作性，而且矛盾相對少一些。因為現(xiàn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》來對照操作就比較棘手，求變更房產(chǎn)證面積，理由是原來未封閉的陽臺現(xiàn)已封閉，例如有些房屋主提出要按國標(biāo)中的規(guī)定說明應(yīng)全算面積，故前來變更房屋產(chǎn)權(quán)面積；還有一種情況，有些拆遷戶把陽臺封閉一下，要求全算建筑面積。因此建議對封閉陽臺的面積確認(rèn)加以明確說明，在沒有明確說明前，對是否屬于全封閉的陽臺應(yīng)以設(shè)計圖紙中明確為封閉陽臺為準(zhǔn)。
　　2.6.3關(guān)于天面上的曬臺
　　曬臺有別于陽臺，一般是指天面上沒有頂蓋的，四周有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，可供人們正常活動的空間平臺。《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定：房屋的天面、挑臺均不計算建筑面積。然而，實際建筑中有不少曬臺可獨(dú)立使用，且四周圍護(hù)結(jié)構(gòu)很高，有的超過了2.20米。居住者只要在棚上加頂蓋完全可以當(dāng)作陽臺，其空間面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于陽臺。顯然，這樣的曬臺占了很多“便宜”。如果將這樣的曬臺按陽臺計算面積，因其面積很大，套內(nèi)面積就會增加很多，且這塊面積又是不封閉的，也不為合理。
　　建議類似這樣的陽臺，如果四周圍護(hù)結(jié)構(gòu)超過了2.20米，建筑面積均可按50％計算。反之，則不應(yīng)計人建筑面積。
　　3結(jié)束語
　　以上幾個方面，僅僅是一些方面的問題。隨著房屋造型設(shè)計的不斷更新，房產(chǎn)測量工作的難度也越來越大，在《房產(chǎn)測量規(guī)范》中沒有涉及到的有關(guān)問題也會越來越多，這就提出了許多新課題，也促使大家要積極尋找解決問題的新途徑，積累工作經(jīng)驗，拓寬工作思
　　路，并以此為動力推進(jìn)房產(chǎn)測繪事業(yè)的健康發(fā)展。
　　
　　參考文獻(xiàn)：
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