摘要：本文上半部分首先就當(dāng)前國內(nèi)外保障性住房政策進行研究探討，接著就我國現(xiàn)行的保障性住房政策進行分析，探討其優(yōu)缺及不足，并提出相關(guān)建議；下半部分則就廣西桃花源祈福城小區(qū)進行個案分析，結(jié)合國家政策及地區(qū)經(jīng)濟狀況，進行規(guī)劃設(shè)計。
　　關(guān)鍵詞：保障性住房政策廣西南寧桃花源祈福城小區(qū)
　　
　　1保障性住房定義
　　社會保障性住房是指政府提供的，限定建設(shè)標準、供應(yīng)對象和銷售價格或租金標準，具有保障性質(zhì)的住房，具體包括社會保障性商品房、社會保障性租賃房（含廉租房、普通租賃房、租賃公寓）、安置房（含拆遷安置房、解危安置房以及落實僑房政策安置房）等。社會保障性住房的建設(shè)與管理實行統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運作。
　　2國內(nèi)外相關(guān)探索
　　2.1國外
　　2.1.1韓國
　　 
　　圖01-02：韓國70年代中低收入人群房屋狀況
　　
　　2000-2006年，韓國住宅建設(shè)以年均20％以上的速度逐年增加，房價持續(xù)快速上漲，其中首爾更是成為高不可攀的“富人區(qū)”，與此同時房屋租賃價格上漲。經(jīng)濟高速發(fā)展、城市化過程往往伴隨著大量中低收入群體無法支付高額房價，特別是在首爾等地區(qū)出現(xiàn)大量的投資客、炒房群體，影響社會穩(wěn)定和金融秩序，因而韓國政府主導(dǎo)大力發(fā)展面向城市中低收入戶的公共住房政策：（表01）
　　1) 建設(shè)中小型住房和租賃住房等公共住房，致力于解決中低收入戶住房問題；（圖01-02）
　　2) 在財政、宅地、金融和稅制等方面給予優(yōu)厚支援。
　　城市中低收入戶公共住房政策實施以來，極大緩解韓國住宅供求矛盾，最大程度地保障居民住房需求，與此同時，遏制住宅市場投機泡沫，房價水平走向平穩(wěn)。
　　•小結(jié)：
　　首先，保障目標及范圍明確。韓國政府進行了社會階層細分化工程，如絕對支援階層、部分支援階層和自立階層，對不同階層實施不同的公共住房政策；
　　其次，公共住房建設(shè)標準合理性，嚴格面積控制，全部在85平米以下；
　　
　　•表01：公共住房主要類型：
　　類型 使用條件 服務(wù)人群 備注
　　小型商品住房 小型公共住房 有購買力的中低收入戶 住房面積約為60平米以下
　　公共租賃住房 永久租賃房（非營利性住房） 城市貧困居民 國家或地方政府投入政府預(yù)算建設(shè)，或“國民住宅基金”的支援而建設(shè)。
　　 公共租賃住房（租賃期為5-50年，租賃期滿后出賣） 由于拆遷等原因造成的無房者等中低收入戶 
　　 國民租賃房（租賃期為30年） 前一年收入不到城市工人家庭月平均收入50%～70%的無房者，并且是住房認購儲蓄戶 
　　
　　再次，制定了相關(guān)法律確保立法保障，先后制定了如《住宅供應(yīng)法》、《租賃住宅建設(shè)促進法》等；
　　最后，政府強化在住房金融、宅地供給和有關(guān)租稅優(yōu)惠，特別是為降低土地成本，由大韓住宅公社或土地開發(fā)公社等公共機構(gòu)開發(fā)公共住房用地。對購買小型住宅、租賃住房者進行大幅度的稅收優(yōu)惠，比如在流通和保有住房環(huán)節(jié)上產(chǎn)生的取得稅、登錄稅和轉(zhuǎn)讓所得稅進行免稅或減稅的優(yōu)惠政策。
　　2.1.2英國
　　70年代福利住房
　　經(jīng)歷30年代的經(jīng)濟危機和二戰(zhàn)，英國政府面臨最為嚴重的住房短缺狀況。為穩(wěn)定社會，促進經(jīng)濟復(fù)興，政府積極建設(shè)大量公有住房以低廉租金出租給普通居民。年租金只是相當(dāng)于當(dāng)時房價的1.1%。（西方國家市場年租金通常為房價的5%）
　　為避免不同收入家庭可以享受同樣福利的不合理局面，出臺標準住房福利，與收入水平相關(guān)，也比較合理。（圖03）
　　80年代鼓勵購買公房
　　大量資金興建公有出租房政策使得英國政府背上沉重財政負擔(dān)，還一定程度上干擾住房市場有效運行。
　　在住房福利制度改革中，首先是鼓勵私人購買住房，公有住房私有化；其次是大規(guī)模的消減公共開支，減少住房補貼。
　　
　　圖03：英國房價已經(jīng)躍居全球之冠
　　變革新時代
　　自1997年至2007年10年間，英國住房價格增長了200%，使得低收入階層的住房短缺問題再次顯露出來。
　　2007年，英國將實現(xiàn)興建300萬戶新住房的目標，以解決日益擴大的一般住宅短缺危機。英國的福利住房保障又要進入一個變革的新時期。
　　2.1.3美國
　　美國住房制度沿襲英國，在20世紀80年代以來逐步建成公共福利方案，即對有未成年人負擔(dān)家庭的援助、額外保障收入、醫(yī)療救助方案和食品(券)補貼，公共福利方案是美國福利制度的核心，對緩解貧困危機、特別是城市貧困發(fā)揮重要作用。（圖04-08）
　　1994年，美國執(zhí)行《聯(lián)邦受援區(qū)和受援社區(qū)法案》，分別由聯(lián)邦政府住房和城市發(fā)展署批準了6個城市受援區(qū)和65個城市受援社區(qū)，以推動貧困群體的居住環(huán)境改善和社區(qū)發(fā)展，幫助貧民獲得可持續(xù)性生計。
　　小結(jié)：通過拉動經(jīng)濟增長，將居民住房納入社會保障福利體系。
　　 
　　圖04-05：美國中低收入人群房屋狀況 
　　
　　圖06：美國住區(qū)規(guī)劃
　　 
　　圖07：美國商品住宅社區(qū) 圖08：美國商品住宅，可俯瞰城市景觀
　　
　　2.1.4小結(jié)
　　通過以上三個案例可知，盡管三個國家體制不同，發(fā)展歷程不同，但對于保障性住房都通過一種模式，三個步驟組成，即：初期廉價出租，設(shè)立保障標準，立法保障體系。隨著經(jīng)濟發(fā)展，社會保障不斷完善，在不同時期再相應(yīng)采取不同對策。
　　2.2國內(nèi)
　　2.2.1我國住房政策
　　我國從建國以來，住房也從福利分房，到住房投入市場的歷程�，F(xiàn)今，住房體系中對不同收入家庭實行不同住房供應(yīng)政策。（表02）
　　
　　
　　
　　
　　表02：不同家庭的住房供應(yīng)政策
　　最低收入家庭 租賃廉租住房
　　中低收入家庭 經(jīng)濟適用住房
　　中高收入家庭 購買、租賃商品住房
　　
　　兩限房的界定：建設(shè)部副部長齊驥在“解決城市低收入家庭住房困難的情況新聞發(fā)布會”上指出，兩限房不是保障性住房，而是一種政策性商品住房。一些城市房價上漲比較快，外地、境外人士到這些城市購房比例較高，造成市場供需不平衡，是這些城市房價上漲的重要原因，比如北京，據(jù)統(tǒng)計，大于三分之一的商品住房賣給北京以外的人。而當(dāng)?shù)鼐用裥枰�承受很高的房價。因此，政府提出“兩限商品住房”概念。普通市民可以通過租賃房屋來解決暫時住房問題。
　　因此，兩限房是區(qū)別于一般保障性住房的，為本城市居民建設(shè)的政策性商品房。“兩限”，即“限房價、限面積”。
　　由以上概念界定可知，在我國現(xiàn)有住房政策中，只有經(jīng)濟適用住房、廉租房納入社會保障性住房政策，而兩限房和一般商品房則是屬于非保障性的，購買者擁有自我產(chǎn)權(quán)的商品住房。
　　2.2.2保障性住房問題現(xiàn)狀
　　經(jīng)濟適用住房、廉租房在建設(shè)和管理中問題不斷：(表03)
　　表03：保障性住房問題現(xiàn)狀
　　經(jīng)濟適用住房 開發(fā)計劃不落實，土地供應(yīng)難以保證
　　 供應(yīng)對象模糊，審核不嚴
　　 有些城市供應(yīng)規(guī)模偏小，造成供不應(yīng)求現(xiàn)象
　　 建設(shè)標準偏大，初期開發(fā)建設(shè)的房屋面積過大
　　廉租房 實物和貨幣來源不暢
　　 租金標準難以確定
　　 保障方式不完善
　　 監(jiān)督體系不嚴格
　　 地區(qū)間進展不平衡
　　
　　2.2.3我國保障性住房問題原因
　　關(guān)鍵在于與住房市場化進程相比，低收入家庭住房保障制度建設(shè)相對滯后。經(jīng)濟適用房、廉租房在一些城市成為“點綴”，覆蓋面與現(xiàn)實需要相比還有相當(dāng)大的差距：（圖09）
　　
　　圖09：保障性住房雖然在建，但商品房依然占市場主體
　　1）政府對保障性住房建設(shè)缺乏應(yīng)有的態(tài)度
　　拿出一定土地建設(shè)經(jīng)濟適用房，意味著地方政府不能再通過經(jīng)營土地獲取巨額土地收益；建立住房保障制度，解決廣大中低收入人群的住房問題，不足以很快提高政績，不如單純追求GDP的增長速度那么突出。因此，我國住房保障制度的公共財政支出嚴重缺位。一方面，政府部門從土地出讓中獲得大量收益，另一方面，卻不愿意為建立中低收入家庭住房的保障體系出錢。
　　2）公共財政對保障性住房支持不足
　　從國外經(jīng)驗看，不少國家在公共財政支出中都有社會保障住房一項，而在我國公共財政支出中，只有廉租房明確要以公共財政資金為主，其他涉及到住房保障的支出并未納入財政預(yù)算中。國外政府在住房保障方面一般采用立法、財政、金融和稅收等多種手段和措施給予支持。與之比較，我國住房保障手段比較單一，金融、財政和稅收上的系統(tǒng)配套支持政策嚴重不足。
　　3）經(jīng)濟適用房準入標準過于簡單
　　由于供應(yīng)對象寬泛，經(jīng)濟適用房制度很難保證那些最需要解決住房問題的中低收入家庭的優(yōu)先權(quán)；在個人信用體系和住房檔案不健全的情況下，資格審核容易流于形式，出現(xiàn)了騙購、轉(zhuǎn)讓獲利等現(xiàn)象，使經(jīng)濟適用房制度的公平性受到質(zhì)疑。
　　2.2.4我國保障性住房問題的對策
　　1）政府制定住房政策時，應(yīng)明確區(qū)分“保障性住房”與“房地產(chǎn)市場”
　　在一些發(fā)達國家，即便居民平均收入已達到很高的水平，保障性住房仍然占有相當(dāng)比重，比如：英國發(fā)展公共住房有100年左右的歷史，雖然經(jīng)歷過“公房私有化”階段，到目前為止，仍然有20%的居民住房通過住房保障制度來解決。我國發(fā)展住房應(yīng)遵循“保障+市場”的模式。保障性住房由政府提供和管理；而商品房市場由市場機制來進行資源配置，政府通過制定政策來進行宏觀調(diào)控。
　　2）政府在保障性住房體系中應(yīng)發(fā)揮主體地位
　　自98年住房制度改革以來，我國保障性住房出現(xiàn)一系列問題，根本原因就在于政府作為管理主體的缺位。據(jù)國外經(jīng)驗，公共住房的運行是一個系統(tǒng)工程，需要由政府作為主體設(shè)立專業(yè)管理機構(gòu)來負責(zé)。一方面，政府應(yīng)將保障性住房的投入納入財政預(yù)算，這是建立住房保障體系的基本保障。國外的公共住房政策對政府投入都有明確規(guī)定，并有法律保證，政府也有固定財政預(yù)算安排及專項基金等配套政策。但目前我國除了對廉租房及住房補貼有少量投入外，其他涉及住房保障的支出還沒有納入財政預(yù)算安排。另一方面，政府應(yīng)切實加大廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地的土地有效供應(yīng)，發(fā)揮好稅收和信貸政策調(diào)節(jié)作用，加大住房需求調(diào)節(jié)力度，引導(dǎo)合理的住房消費。
　　3）制定和完善中低收入家庭標準體系，了解保障性住房需求，加強監(jiān)督管理
　　公共住房的保障對象是中低收入群體，其劃分標準，是制定住房保障政策的核心問題。確定群體的數(shù)量，是制定保障性住房準入標準和供應(yīng)計劃的基礎(chǔ)。
　　現(xiàn)階段，我國中低收入者所占比例人群的比例較發(fā)達國家要大得多。確定收入劃分標準，需要統(tǒng)計部門在統(tǒng)計調(diào)研的基礎(chǔ)上，運用科學(xué)計算方法得出。在確定合理的收入劃分標準之后，還要結(jié)合政府保障目標和計劃、居民的居住條件、家庭構(gòu)成等因素，最終確定保障對象數(shù)量，這是一項復(fù)雜的基礎(chǔ)性工作。另一方面，要加強管理工作，嚴格防止政府部門和官員的權(quán)力尋租行為，避免出現(xiàn)經(jīng)濟適用房面積過大，出售給不符合條件的個人等現(xiàn)象再現(xiàn)。
　　4）嚴格控制保障性住房面積標準
　　我國住房保障制度處于起步階段，居住面積應(yīng)以“滿足基本住房需求”為原則，經(jīng)濟適用房、廉租房的設(shè)計應(yīng)強調(diào)功能優(yōu)先，居住面積應(yīng)受到嚴格控制。
　　5）擴大住房公積金覆蓋范圍
　　在不影響公積金制度正常運行情況下，將中低收入職工納入住房公積金制度覆蓋范圍，讓他們在這一制度中受益。
　　6）完善社會保障體系
　　我們的社保問題還沒有完全解決，把醫(yī)保、教育等問題都放棄，優(yōu)先解決住房問題不太現(xiàn)實。保障體系是以戶籍為主導(dǎo)，城市給人們提供保障和財產(chǎn)分配，農(nóng)村卻不能享受。
　　3案例研究——南寧桃花源祈福城小區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案
　　桃花源祈福城小區(qū)是南寧2003年重點經(jīng)濟適用房建設(shè)項目，東盟博覽會28個配套項目之一。桃花源祈福城小區(qū)位于安吉大道中段，與安吉路、北湖路兩大交通干線相鄰，與項目緊鄰的安吉大道連接城市的快速環(huán)道與外環(huán)，位居南寧城市發(fā)展的區(qū)域中心。(圖為2010年小區(qū)建成后的實景圖)
　　
　　小區(qū)總用地289831平方米,總建筑面積約57萬平方米,容積率為1.99,其中住宅約5000套,52萬平方米,按平均3.5人/戶,小區(qū)建成后將成為21000人口的大型生活社區(qū)。小區(qū)建設(shè)共分為五期,其中首期用建筑面積約8萬平方米。
　　規(guī)劃設(shè)計力求處理好人、建筑、環(huán)境三者的關(guān)系,|努力創(chuàng)造出有特色的生態(tài)健康居住小區(qū)。人的需求分為5個層次，即生理---安全---交往---心理---自我實現(xiàn)。
　　3.1布置格局及其功能
　　經(jīng)濟適用房以6層為主，部分空間變化處設(shè)置7層,通過錯列布置，自然造就活潑多變的居住空間。小區(qū)中心結(jié)合中心公園布置小高層，既在建筑空間上起到了變化,又可充分顯出中心開放部分的合理性。現(xiàn)代氣派會所位于小區(qū)中部,正對中心廣場,是小區(qū)的標識建筑,在小區(qū)中央處合理布局托幼，小學(xué)。在地塊周邊沿規(guī)劃路設(shè)置商鋪，休閑商業(yè)步行街。如圖：
　　
　　小區(qū)整體結(jié)構(gòu)設(shè)計為“一軸、兩心、三心、四區(qū)、五團的布局特點。
　　一軸——貫穿東西的景觀軸；
　　兩心——兩個社區(qū)公共中心；
　　三心——三個社區(qū)公共中心；
　　四區(qū)——四個居住社區(qū)。
　　五團——五個居住組團。
　　3.2.規(guī)劃目標
　　堅持“三贏”目標：政府贏得公眾信譽及區(qū)域市場檔次的提升；發(fā)展商贏得政府信任及實現(xiàn)晶牌、利潤雙重效益；購房者贏得優(yōu)質(zhì)低價的居住空間；規(guī)劃構(gòu)思。
　　3.2.1揚長避短、立足實用
　　規(guī)劃在充分考慮現(xiàn)狀條件的基礎(chǔ)上,結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，在兼顧經(jīng)濟、社會、環(huán)境、效益的前提下，把實用、經(jīng)濟的原則與美的要求有機結(jié)合起來,強調(diào)規(guī)劃布局的完善統(tǒng)一,在有限的用地空間內(nèi)多方式合理組織內(nèi)外部空間，創(chuàng)造舒適宜入的生活環(huán)境，滿足人們的生理需要及社會不同家庭生活模式的需求。
　　3.2.2意識超前,功能齊全
　　以住宅、基礎(chǔ)設(shè)施、綠化、環(huán)境、管理、服務(wù)全方位超豇為出發(fā)點，做到意識超前、布局有序、設(shè)施配套、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美。
　　3.2.3創(chuàng)造出與眾不同的獨特風(fēng)格,增強居住環(huán)境的可識別性
　　設(shè)計中滲入陶淵明筆中世外桃源的居住意念，運用流水、桃林等設(shè)計元素,結(jié)合人的尺度及活動規(guī)律、組織出各類不同的活動空間,每一空間都有其主題與個性,從入口到進入各個組團都能強烈感受到世外桃源的意境,組團景觀沒有明顯的分區(qū),通過景觀走廊相互滲動,親切對話。獨特的風(fēng)格使小區(qū)有可識別的獨特標識,增強居民的自豪感與歸屬感。
　　3.3住宅建筑
　　引入家庭生活新觀念,滿足不同層次消費者的生活需要,戶型設(shè)計體現(xiàn)人性化設(shè)計,體現(xiàn)在每個細節(jié)上,做到“內(nèi)”與“外”,“潔”與“污”、“主”與“客”的嚴格分離,互不干擾。起居室大面積落地窗,將綠色美景引入。在建筑外型設(shè)計中,依托地方獨特的文化背景,環(huán)境設(shè)計中將保留部分古樹及巷口的石塊,建筑風(fēng)格以有代表性的古建形成為母本,簡化其形、保留其韻。沿著青石鋪成的住宅小路走進牌坊式的單元入口,人們似乎又看到了熟悉的家門,建筑上部褐色的仿木構(gòu)架組成的窗欞,透過暖暖的燈光,在召喚回家的主人。淡黃色的樓體托起高低起伏的坡屋頂,畫出了最美的城市天際線。
　　3.4申請購買標準
　　1）常住城鎮(zhèn)的中低收入家庭無房戶（含符合當(dāng)?shù)匕仓脳l件的軍隊人員）或男28歲、女25歲以上的中低收入無房單身人員（含按南寧市人事、勞動部門規(guī)定與南寧當(dāng)?shù)貦C關(guān)、企事業(yè)單位簽訂一年以上用工合同，并在南寧市按時足額繳交一年養(yǎng)老保險的外來務(wù)工人員）；
　　2）現(xiàn)住房建筑面積未達到人均15平方米的住房困難家庭戶；
　　3）因城市建設(shè)規(guī)劃需要而被拆遷住房的無房家庭戶。
　　特別注明：中低收入家庭指家庭（含夫婦雙方）年工資收入低于當(dāng)年本市統(tǒng)計部門公布的上一年職工平均工資6倍且高于當(dāng)年本市統(tǒng)計部門公布的上一年職工平均工資一半的家庭戶。
　　4小結(jié)
　　政策性商品房與保障性經(jīng)濟適用房、廉租房齊頭并進，希望通過嚴格的市場調(diào)研和購買、租賃標準的篩選，切切實實為本區(qū)域內(nèi)中低收入家庭解決住房問題。
　　同時，經(jīng)濟適用房、兩限房價格及使用面積的限定，也是政府作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的大膽嘗試，結(jié)合廣西現(xiàn)有經(jīng)濟水平及發(fā)展?fàn)顩r，應(yīng)發(fā)展經(jīng)濟適用房、廉租房此類保障性住房的開發(fā)建設(shè)，不斷革新并吸取國內(nèi)外住房建設(shè)經(jīng)驗，結(jié)合本國國情制定相關(guān)保障制度及政策，必將取得社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一，以及人民、國家、開發(fā)商三方利益的“三贏”——人民居有其所，開發(fā)商有投資回報，國家蓬勃發(fā)展并形成良性循環(huán)。
　　
　　
　　參考書目：
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　　[2]杜文：發(fā)達國家住房保障制度建設(shè)的基本經(jīng)驗[J]，《經(jīng)濟體制改革》，2005年第3期
　　[3]金大鴻（韓）：從韓國的公共住房制度看中國保障性住房制度的建立[J]，《經(jīng)濟導(dǎo)刊》，2008年第2期
　　[4]李鴻翔：從經(jīng)濟適用房政策的實施看我國的住房保障制度[J]，《中國行政管理》2007年第5期
　　[5]任志強：完善保障性住房政策[J]，《21世紀經(jīng)濟報道》，2007年12月08日
　　[6]殷麗娟：專家呼吁:我國亟待建立城市基本住房保障制度[N]，《經(jīng)濟參考報》，2007年07月24日
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