摘要：房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理，即對企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施、代建工程開發(fā)過程中所發(fā)生的各項成本的管理。加強房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益的關(guān)鍵因素。針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理存在的問題，提出相應(yīng)的管理理論與方法，以供探討。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；項目；成本管理；對策
　　
　　隨著我國加入WTO，如何在控制質(zhì)量、保證工期的前提下，獲得預(yù)期的有效收益，是每一個工程管理的中心內(nèi)容。工程項目是房地產(chǎn)企業(yè)與市場的結(jié)合點，是企業(yè)管理的落腳點，是發(fā)包單位評價企業(yè)素質(zhì)的直接對象。工程項目的成本控制，是工程項目管理狀況及實際所達到水平的綜合體現(xiàn)標志，是評價工程項目管理的客觀、公正尺度，是對項目施工發(fā)生的成本費用進行預(yù)測、計劃、核算、控制、分析和考核等一系列科學(xué)管理工作的總稱[1]。加強成本控制，可以合理的補償施工耗費，保證再生產(chǎn)順利進行，促進項目組織降低成本、增加盈利、擴大積累，提高企業(yè)的競爭能力，增強企業(yè)素質(zhì)，進而提高企業(yè)整體管理水平。正確認識和掌握工程項目成本控制的本質(zhì)內(nèi)容，對指導(dǎo)工作具有重要意義。
　　一、房地產(chǎn)企業(yè)項目與成本管理現(xiàn)狀
　　房地產(chǎn)開發(fā)市場的競爭日益激烈，而激烈的的外部環(huán)境對房地產(chǎn)企業(yè)提出了新的挑戰(zhàn)，市場經(jīng)濟的基本罪責(zé)是優(yōu)勝劣汰，要想不被淘汰，必須根據(jù)市場規(guī)則對自身進行調(diào)整。例如要想在國有土地出讓項目招投標中獲勝，除必須具備企業(yè)資質(zhì)和整體實力外，還需要在建筑施工的技術(shù)、質(zhì)量、施工管理等方面具有優(yōu)勢，使企業(yè)達到生產(chǎn)要素的合理配置，運用現(xiàn)代化的管理方法，合理配置人力資源，保證質(zhì)量，降低消耗，挖掘內(nèi)部潛力，依靠科技進步以達到最大的經(jīng)濟效益[2]。
　　在現(xiàn)有的房產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)過程中，許多時候都在企業(yè)內(nèi)部推行項目承包制，即集房產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、施工于一體，開發(fā)企業(yè)同時也是施工實體，自行組織材料采購、進貨安排，有的房地產(chǎn)公司還細分出園林施工分部和精裝修分部。這樣的設(shè)置，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能從項目設(shè)計前期一直控制到施工活動中的日常組織，能全面掌控項目發(fā)展進程。缺點在于人力資源缺口大，項目的正常開展往往依賴于少數(shù)個別能力強的領(lǐng)導(dǎo)/項目經(jīng)理，當(dāng)多個項目同時展開后，往往難以應(yīng)付。以重慶房地產(chǎn)行業(yè)人才為例，每年對于房地產(chǎn)行業(yè)人才的需求量大，業(yè)內(nèi)人才的流動性強。因此留住人才、盡可能的開挖公司內(nèi)部人才的潛力，引入外部人才使之盡快融入企業(yè)文化，成為每個公司項目管理團隊均需面對和解決的問題。
　　二、房地產(chǎn)企業(yè)項目與成本管理存在的問題及原因
　�。ㄒ唬┮暢杀竟芾頌�“點”，而不是“面”的概念
　　企業(yè)的價值增值過程是由研究、開發(fā)、設(shè)計、生產(chǎn)、銷售及售后服務(wù)等一系列“環(huán)”節(jié)連綴而成的價值鏈，企業(yè)的成本管理應(yīng)對各個環(huán)節(jié)進行管理。在企業(yè)的整個價值鏈中，各個環(huán)節(jié)之間是相互依存的。
　　（二）組織管理上存在的問題
　　首先是缺少擁有權(quán)力、承擔(dān)責(zé)任的成本管理部門。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)通行的管理做法是把成本核算與成本控制的主要任務(wù)委托給財務(wù)部門。但財務(wù)部門在實際工作中，更多做的是成本核算，有關(guān)成本控制主要是通過制度來被動的“卡”，這樣在成本發(fā)生失控的時候，財務(wù)部門往往不能承擔(dān)失控的責(zé)任。事實上，成本是一項綜合指標，它以貨幣形式表現(xiàn)，但又不是純財務(wù)問題，它涉及到項目施工的每一個階段，涉及技術(shù)、施工組織、核算、管理等各個方面，僅僅依靠財務(wù)部門并不能有效地解決成本控制。其次在成本控制上，缺少系統(tǒng)管理和對項目施工各個階段成本支出的系統(tǒng)控制。如有的注意材料費用的節(jié)約，但不注意時間利用，有的想方設(shè)法使用新材料、新工藝以降低成本，但不注意材料庫損耗、材料采購成本的降低等等。
　　（三）施工方案上存在的問題
　　必須結(jié)合施工現(xiàn)場的實際情況，制定技術(shù)上先進可行、經(jīng)濟上合理的施工方案。如考慮項目參加人員的素質(zhì)、數(shù)量，機械設(shè)備的技術(shù)狀況和特點，項目所在地的經(jīng)濟、自然地理條件，項目的設(shè)計要求和結(jié)構(gòu)特征等，選定幾種施工方法和施工程序，以進行技術(shù)經(jīng)濟比較，最后確定最適宜的施工方案。目前，在我國的房地產(chǎn)工程項目施工中，不少工程項目都不進行施工方案的技術(shù)經(jīng)濟比較，即使比較也只是在技術(shù)上進行比較或者是根據(jù)經(jīng)驗在局部方案上進行比較，這種情況是因為我國房地產(chǎn)企業(yè)的人員知識結(jié)構(gòu)和考慮問題的習(xí)慣有關(guān)系，因此，要有效的、系統(tǒng)的控制項目成本首先要從項目施工準備階段做起，制定出最佳的施工方案。
　　（四）成本控制方法與手段上存在的問題
　　目前，房地產(chǎn)項目成本控制工作主要由財務(wù)部門負責(zé)，制定出的度是嚴格的，但實施的效果并不理想。其原因之一是缺少一套系統(tǒng)的成本控制方法和先進的手段。沒有先進的成本控制手段，項目施工過程中大量的數(shù)據(jù)信息就難以及時地進行收集、傳遞、處理和儲存，就不能及時掌握項目成本的變化情況，成本控制也就失去了依據(jù)，更不能采取有效的措施去降低成本，保證企業(yè)利潤的最大化。
　　三、加強房地產(chǎn)企業(yè)項目與成本管理的對策
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　　①節(jié)約性原則
　　節(jié)約就是項目施工用人力、物力和財力的節(jié)省，它表示用較少的人力、物力和財力的投入可以得到較多的產(chǎn)出。節(jié)約是提高項目經(jīng)濟效益的核心，是成本控制的一項基本原則。節(jié)約絕對不是消極的限制與監(jiān)督，而是積極創(chuàng)造條件，從提高項目的科學(xué)管理水平入手，來達到節(jié)約。在實際工作中，不少企業(yè)（和項目組織）只注重于嚴格成本開支范圍和有關(guān)規(guī)章制度，強調(diào)事后的分析和檢查，進行“亡羊補牢”的防護性控制。這種思想對具有一次性特點的項目組織來說，在成本控制方面造成的危害尤其重大。因此，為了更好地貫徹節(jié)約原則，不但要加強成本的反饋控制和事后檢查分析，還要著眼于成本的事前控制，優(yōu)化施工方案，深入研究項目的設(shè)計文件和具體施工條件，擬定有關(guān)預(yù)防成本失控的技術(shù)、組織和經(jīng)濟措施，消滅成本控制工作的先天性不足，做到“防患于未然”，有效地發(fā)揮前饋控制的作用。
　�、谌�面性原則
　　項目成本控制中的全面性原則：1.項目全員成本控制。成本是一項綜合性很強的指標，它涉及到項目組織中所有部門、單位和每一個職工的工作業(yè)績，要降低成本，實現(xiàn)成本計劃，就必須充分調(diào)動每個部門、單位和人員的積極性。2.項目全過程成本控制。工程項目確定之后，成本控制工作要從施工準備開始，經(jīng)施工過程至竣工移交后的保修期結(jié)束。首先，成本控制工作要伴隨項目施工的每一個階段，而不能等到“花錢”的時侯才進行成本控制；其次，成本控制工作要考慮項目整個壽命周期的總成本，如在施工準備階段制訂最佳的施工方案，按照計劃要求和技術(shù)規(guī)范施工，不但能充分利用項目組織現(xiàn)有的資源，減少施工過程中的成本支出，而且，由于工程質(zhì)量的提高，減少了工程竣工移交后的保修費用，進而可能減少了用戶在使用階段的維修保養(yǎng)支出。
　　（二）轉(zhuǎn)變經(jīng)營思想，加強組織管理
　�、贅淞�現(xiàn)代成本控制觀念
　　現(xiàn)代成本控制提出了一種嶄新的經(jīng)營觀念和成本經(jīng)營模式，它要求對傳統(tǒng)的企業(yè)管理觀念和管理方法進行改革。1.在經(jīng)營思想上破除單純依靠提高工程造價來提高企業(yè)經(jīng)濟效益的思想，樹立“低成本，高效益”的觀念，著眼于企業(yè)內(nèi)部挖潛改造，降低成本。2.在經(jīng)營上變成本的事后核算為事前的成本控制；變成本開支的實報實銷為先算后用，限制使用；變財務(wù)部門的單兵作戰(zhàn)為全員參加的成本控制；實現(xiàn)“哪里有費用，哪里就有成本控制點”的全過程、全方位控制；3.在分配上，建立和完善誰節(jié)余誰受益，誰超支誰受罰的管理制度。
　�、诟倪M和完善施工項目成本管理的基礎(chǔ)工作
　　建立起以成本責(zé)任制為中心的企業(yè)規(guī)章制度，從基礎(chǔ)工作入手，加強項目成本管理。1.實施標準化管理，優(yōu)化項目成本控制過程。項目部通過規(guī)范的標準化管理，使成本控制目標明確，責(zé)任分明，避免職責(zé)不清，互相扯皮等現(xiàn)象的發(fā)生，建立起成本管理良好規(guī)范的工作程序。2.加強施工預(yù)算和定額管理，促進成本控制過程管理的科學(xué)化。施工預(yù)算是按照原材料定額、工時定額和費用定額進行計算編制的，是對項目成本的總體規(guī)劃，是對企業(yè)加強全面、全過程的控制，有利于成本的分析[3]。
　　定額管理是施工企業(yè)基礎(chǔ)管理工作，是有效控制消耗的重要手段，為施工企業(yè)進行成本控制、評價提供了基本依據(jù)。
　　（三）優(yōu)化施工方案，加強成本控制
　�、僭O(shè)計工作中的成本控制
　　設(shè)計工作是房地產(chǎn)企業(yè)施工的向?qū)�，對工程的價值、質(zhì)量、成本起著決定性的影響，因此確保設(shè)計的經(jīng)濟合理。
　�、诮Y(jié)合設(shè)計方案確立合理的施工計劃
　　整體施工計劃的合理性直接關(guān)系到成本控制的最終效果，應(yīng)從以下幾個方面進行考慮與制訂：列出整個施工工程項目內(nèi)容，并一一進行材料運輸、人工等成本的核算，以及工時的數(shù)量進行確立，對以后檢查與監(jiān)控做好基礎(chǔ)工作。對總體工程進行垂直或橫向分解，確立出分項工程以及相對應(yīng)的人工費、材料費、機械費和其它費用等，這樣可以分段來控制費用成本的發(fā)生。依據(jù)分項工程的內(nèi)容確立出相對應(yīng)的人員、材料、機械的配備，避免人員窩工、機械閑置等的浪費。
　　四、結(jié)束語
　　房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是一個綜合的系統(tǒng)工程，涉及到企業(yè)的行政人事、工程、營銷、財務(wù)等，面廣量大，錯綜復(fù)雜；如果管理上出現(xiàn)一點紕漏或松懈，就可能給項目帶來重大經(jīng)濟損失。所以，推行全員全崗位控制，提倡成本精細化管理，對內(nèi)挖潛力，對外開源節(jié)流，才能做到從源頭上控制成本，實現(xiàn)成本最優(yōu)化，效益最大化。
　　
　　參考文獻：
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　　[3]張志宇.房地產(chǎn)工程項目成本管理存在的主要問題及對策[J].中國建設(shè)信息,2009,(06)