摘要：房地產(chǎn)平面控制測(cè)量是房地產(chǎn)測(cè)量整個(gè)工程的前期性的基礎(chǔ)工作,它的目的是建立一個(gè)高精度的,有一定密度的,能長(zhǎng)期保存使用的,穩(wěn)定的房地產(chǎn)平面控制網(wǎng),為整個(gè)房地產(chǎn)測(cè)量工作提供一個(gè)準(zhǔn)確的控制框架（參考系）和定位基準(zhǔn),并控制誤差的積累。本文系統(tǒng)的介紹了房地產(chǎn)平面控制測(cè)量的過(guò)程。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)測(cè)量；平面控制；技術(shù)分析
　　前言
　　目前，房地產(chǎn)業(yè)正在發(fā)展成為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中一個(gè)支柱性的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)作為一個(gè)不可移動(dòng)的、長(zhǎng)久耐用、價(jià)值巨大而又人人必需的特殊商品進(jìn)人市場(chǎng),正在越來(lái)越受到社會(huì)和人民的普遍關(guān)注,同時(shí)以計(jì)算機(jī)技術(shù)為核心的現(xiàn)代信息技術(shù)也有了飛躍的發(fā)展,它向傳統(tǒng)的檔案保存模式及成圖方式提出了挑戰(zhàn)。在新的形勢(shì)下,對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪的準(zhǔn)確性、現(xiàn)實(shí)性、技術(shù)性提出了更高的要求
　　1房地產(chǎn)測(cè)繪定義
　　1.1房地產(chǎn)測(cè)繪是專業(yè)測(cè)繪中的一個(gè)很具有特點(diǎn)的分支。它測(cè)定的特定范圍是房屋以及與房屋相關(guān)的土地,也就是說(shuō),房地產(chǎn)測(cè)繪就是運(yùn)用測(cè)繪儀器、測(cè)繪技術(shù)、測(cè)繪手段來(lái)測(cè)定房屋、土地及其房地產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況的專業(yè)測(cè)繪。
　　1.2房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪是指在一個(gè)城市或一個(gè)地域內(nèi),大范圍、整體地建立房地產(chǎn)的平面控制網(wǎng),測(cè)繪房地產(chǎn)的基礎(chǔ)圖紙———房地產(chǎn)分幅平面圖。房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪,對(duì)測(cè)繪人員素質(zhì)、儀器裝備、單位測(cè)繪資質(zhì)要求都比較高。必須是有較豐富經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)隊(duì)伍才能勝任。相比較而言,從事房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪比較容易一些。
　　2房地產(chǎn)測(cè)量要素
　　2.1房地產(chǎn)要素測(cè)量主要采集界址點(diǎn)、境界、房屋及其附屬設(shè)施、獨(dú)立地物、鐵路、道路、橋梁、河流、湖泊、水庫(kù)等地形地物。目前,城市建筑物密集,高樓越來(lái)越高,樹木成林,使得航攝比例尺受到限制,航空攝影測(cè)量成果的精度已很難滿足城市房地產(chǎn)測(cè)量的要求。用電子速測(cè)儀和電子記簿,或便攜式計(jì)算機(jī)所組成的野外數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)進(jìn)行房地產(chǎn)要素的測(cè)量和數(shù)據(jù)的采集,是今后房地產(chǎn)測(cè)量的發(fā)展方向。
　　2.2國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》對(duì)全野外數(shù)據(jù)采集的流程和精度要求作了詳細(xì)的規(guī)定。全野外數(shù)據(jù)采集宜使用精度不低于3級(jí)的全站儀,即其測(cè)距精度不地于2級(jí),其的測(cè)距中誤差小于10單位,測(cè)角中誤差不大于士6”。
　　3房地產(chǎn)平面控制測(cè)量技術(shù)
　　3.1房地產(chǎn)平面控制測(cè)量主要是為測(cè)繪大比例尺的房產(chǎn)平面圖、地籍平面圖提供起始數(shù)據(jù),為房地產(chǎn)變更測(cè)量、面積測(cè)算、撥地劃界和各種建設(shè)工程放線驗(yàn)線等日常工作提供測(cè)繪基礎(chǔ)。
　　3.2房地產(chǎn)平面控制測(cè)量也有其現(xiàn)勢(shì)性,由于城市建設(shè)的擴(kuò)展和舊城改造,原有的控制成果部分遭到破壞,為了保證房地產(chǎn)平面圖的現(xiàn)勢(shì)性,必須及時(shí)布設(shè)新的控制點(diǎn),以確保房地產(chǎn)平面圖的變更測(cè)量和其他日常測(cè)量工作的正常進(jìn)行。
　　3.3房地產(chǎn)平面控制測(cè)量有其階段性和經(jīng)濟(jì)區(qū)域性：
　　（1）房地產(chǎn)平面控制測(cè)量要考慮城市的遠(yuǎn)景規(guī)劃,在精度上要留有余地,以便于控制網(wǎng)的擴(kuò)展。
　　（2）對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域和一般區(qū)域在布設(shè)控制網(wǎng)點(diǎn)時(shí),其精度應(yīng)有所區(qū)別,發(fā)達(dá)區(qū)域測(cè)圖比例尺大,所需的控制測(cè)量精度要高;一般地區(qū)測(cè)圖比例尺要小,則控制測(cè)量的精度可低一些。這樣區(qū)別對(duì)待,既可避免不必要的浪費(fèi)或損失,又能滿足房地產(chǎn)測(cè)繪工作的需要。
　　3.3房地產(chǎn)測(cè)量過(guò)程中,為了充分利用國(guó)家和城市的已有控制成果,保證測(cè)繪成果的共享和質(zhì)量,滿足國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)和房地產(chǎn)管理的需求,房地產(chǎn)平面控制測(cè)量的布設(shè)原則和其他控制測(cè)量一樣應(yīng)遵循下述原則從整體到局部、從高級(jí)到低級(jí)、分級(jí)布網(wǎng)的原則,也可越級(jí)布網(wǎng)。
　　3.4導(dǎo)線測(cè)量的方法應(yīng)用
　　導(dǎo)線測(cè)量是一、二、三級(jí)房地產(chǎn)平面控制最常用的方法。導(dǎo)線測(cè)量的布設(shè)和觀測(cè)簡(jiǎn)單易行,精度保證,設(shè)備需要比較普遍,觀測(cè)速度快,所以受到普遍的采用,尤其是建筑物或樹木密集區(qū)的城市地區(qū),導(dǎo)線測(cè)量起到了其他方法不能替代的作用。
　　有關(guān)導(dǎo)線測(cè)量的技術(shù)指標(biāo)和要求見表1各級(jí)測(cè)距導(dǎo)線相鄰相對(duì)點(diǎn)位中誤差見表2各級(jí)測(cè)距導(dǎo)線的點(diǎn)位中誤差見表3。
　　表1各級(jí)測(cè)距導(dǎo)線的技術(shù)指標(biāo)
　　
　　
　　表2各級(jí)測(cè)距導(dǎo)線相鄰相對(duì)點(diǎn)位中誤差
　　
　　
　　表3各級(jí)測(cè)距導(dǎo)線相鄰的點(diǎn)位中誤差
　　
　　表2，表3中：
　　n為測(cè)距導(dǎo)線的導(dǎo)線邊數(shù)；
　　為導(dǎo)線（符合導(dǎo)線）中間邊的方位角中誤差；
　　為符合導(dǎo)線中間邊的兩相鄰點(diǎn)的相對(duì)點(diǎn)位中誤差；
　　ρ=206265；
　　符合導(dǎo)線平差后中點(diǎn)的縱向中誤差；
　　4房地產(chǎn)平面控制網(wǎng)的布設(shè)
　　房地產(chǎn)平面控制網(wǎng)的布設(shè),應(yīng)遵循從整體到局部,從高級(jí)到低級(jí),分級(jí)布設(shè)的原則進(jìn)行,以達(dá)到經(jīng)濟(jì)上和技術(shù)上的合理性。房地產(chǎn)平面控制網(wǎng)的布設(shè),其范圍應(yīng)考慮城鎮(zhèn)發(fā)展的遠(yuǎn)景規(guī)劃,首網(wǎng)布設(shè)一個(gè)主控制網(wǎng)作為骨干,然后視建設(shè)和管理要求,分區(qū)分期逐步有計(jì)劃地進(jìn)行加密;其精度方面,要留有適當(dāng)?shù)挠嗟?特別是要使控制網(wǎng)外圍邊長(zhǎng)的精度留有余地,以使得主控制網(wǎng)有擴(kuò)大控制范圍的可能性,避免將來(lái)因控制范圍不夠而重新布設(shè)控制網(wǎng)。
　　5房地產(chǎn)平面控制網(wǎng)布設(shè)的一般過(guò)程
　　5.1了解控制測(cè)量的目的和收集資料。
　　主要了解測(cè)區(qū)的地理位置、形狀大小,今后發(fā)展遠(yuǎn)景,測(cè)量成果使用的精度要求,完成任務(wù)的期限以及生產(chǎn)上對(duì)控制點(diǎn)位置、密度的要求等。房地產(chǎn)測(cè)繪人員應(yīng)到有關(guān)測(cè)繪業(yè)務(wù)及管理部門收集有關(guān)資料。
　　5.2確定布網(wǎng)方案。
　　根據(jù)控制成果今后的使用要求和已收集到的測(cè)量資料及擁有的儀器設(shè)備、技術(shù)力量等條件,確定布設(shè)控制網(wǎng)的方案。圖上設(shè)計(jì)宜在1:10000或1:25000的地形圖上進(jìn)行:首先展繪已知點(diǎn)、網(wǎng);按照已定的布網(wǎng)方案從圖上判斷點(diǎn)與點(diǎn)之間是否彼此通視,由各點(diǎn)組成的圖形能滿足規(guī)范所規(guī)定的精度和其他要求,布在位置也應(yīng)能滿足使用要求。圖上選點(diǎn)后,須到實(shí)地確定,是否切實(shí)可行,為了保證控制網(wǎng)精度和避免返工浪費(fèi),還應(yīng)該估算控制網(wǎng)中推算元素的精度。此處限于篇幅不再展述,請(qǐng)讀者參看有關(guān)控制測(cè)量書籍。
　　5.3編寫技術(shù)設(shè)計(jì)說(shuō)明書。
　　編寫技術(shù)設(shè)計(jì)的目的在于擬定房地產(chǎn)平面控制測(cè)量的實(shí)施計(jì)劃,從整體規(guī)劃上、技術(shù)上、組織上作出說(shuō)明,其要點(diǎn)是:
　　概況內(nèi)容包括設(shè)計(jì)的目的和任務(wù);測(cè)區(qū)的地理位置;地形地貌的基本特征;測(cè)區(qū)原有成果的作業(yè)情況,成果質(zhì)量情況及利用的可能性和利用方案。
　　設(shè)計(jì)方案及其說(shuō)明平面控制網(wǎng)的等級(jí)、圖形、密度;起算數(shù)據(jù)的確定;控制網(wǎng)的圖上設(shè)計(jì)及精度估計(jì)。
　　作業(yè)方法作業(yè)的原則、方法和要求,覘標(biāo)類型及埋設(shè)標(biāo)石的規(guī)格,提出標(biāo)志建造和委托保管的要求,提出測(cè)角,測(cè)邊儀器的檢驗(yàn),邊長(zhǎng)、角度觀測(cè),外業(yè)成果的記錄方法,成果檢驗(yàn)和質(zhì)量評(píng)估的辦法和要求等等。
　　各種附表附圖編制工作量綜合、進(jìn)程表;需用主要物資一覽表,控制網(wǎng)設(shè)計(jì)圖以及其他各種輔助圖表等。
　　5.4造標(biāo)埋石。
　　確定了控制點(diǎn)的位置以后,須著手進(jìn)行造標(biāo)埋石工作,埋設(shè)的標(biāo)石作為點(diǎn)的標(biāo)志,建造的覘標(biāo)作為觀測(cè)時(shí)照準(zhǔn)的目標(biāo),一切觀測(cè)成果和點(diǎn)的坐標(biāo)都?xì)w算到標(biāo)石中心上。
　　5.5外業(yè)觀測(cè)。
　　待所建造的覘標(biāo)和埋設(shè)的標(biāo)石穩(wěn)定后,即可開展觀測(cè)工作。觀測(cè)前,須按規(guī)范要求對(duì)儀器進(jìn)行檢校,測(cè)距儀還須進(jìn)行檢測(cè)。
　　對(duì)于經(jīng)緯儀,應(yīng)滿足下列技術(shù)要求:
　　a.照準(zhǔn)部旋轉(zhuǎn)各位置氣泡不超過(guò)1格。
　　b.光學(xué)測(cè)微器行差及隙動(dòng)差,DJ1不超過(guò)1″,DJ2不超過(guò)2″。
　　c.橫軸不垂直于豎軸之差,DJl不超過(guò)10″,DJ2不超過(guò)15″,DJ3不超過(guò)10″。
　　d.垂直微動(dòng)螺旋使用時(shí),視準(zhǔn)軸在水平方向上不產(chǎn)生偏移。
　　e.視準(zhǔn)軸不垂直于橫軸之差,DJl不超過(guò)5″,DJ2不超過(guò)8″,DJ6不超過(guò)10″。
　　f.光學(xué)對(duì)點(diǎn)器視軸與豎軸的偏差,在0.8m到1.5m高度范圍內(nèi)不超過(guò)土Imm。對(duì)于測(cè)距儀,應(yīng)滿足下列技術(shù)要求:
　　a.發(fā)光、接收、照準(zhǔn)三軸的不平行性不超過(guò)土30″。
　　b.測(cè)尺頻率變化不大于比例誤差的2/3。
　　c.照準(zhǔn)誤差和幅相誤差均不超過(guò)固定誤差的1/2。
　　d.儀器內(nèi)部符合標(biāo)準(zhǔn)偏差不超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)精度的1/4。
　　e.周期誤差振幅不大于周定誤差的3/5。f.加常數(shù)和乘常數(shù)檢定的單位權(quán)標(biāo)準(zhǔn)差不超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)精度的1/2。
　　g.電壓變化對(duì)測(cè)距的影響不超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)精度的1/3。
　　h.光學(xué)對(duì)中器的對(duì)中誤差在儀器高1.5m范圍內(nèi)不超過(guò)1mm。還須對(duì)氣壓計(jì),干濕溫度計(jì)進(jìn)行檢驗(yàn)與校正。觀測(cè)過(guò)程中,一定要嚴(yán)格遵守觀測(cè)規(guī)則和操作規(guī)程。在觀測(cè)過(guò)程中和觀測(cè)工作完成后,必須進(jìn)行全面的外業(yè)檢查,以檢查外業(yè)觀測(cè)工作是否符合規(guī)范要求。只有全部外業(yè)工作都符合要求之后,觀測(cè)工作才算完成。
　　5.6內(nèi)業(yè)計(jì)算
　　內(nèi)業(yè)計(jì)算包括概算、平差和坐標(biāo)計(jì)算三部分。概算就是把地面上觀測(cè)的成果投影到高斯平面上的計(jì)算工作和平差前其他準(zhǔn)備工作。平差計(jì)算就是消除多余觀測(cè)帶來(lái)的幾何圖形的矛盾,鑒定觀測(cè)值與平差元素的精度,求出各推算元素(如邊長(zhǎng)、方位角或坐標(biāo)值)的最或然值。
　　5.7編寫技術(shù)總結(jié)
　　全部計(jì)算工作完成后,應(yīng)該列出成果表,即將所有各點(diǎn)的坐標(biāo),各邊邊長(zhǎng)和方位角列成表格,最后編寫技術(shù)總結(jié),以供測(cè)量成果使用者作參考。
　　6結(jié)論
　　隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的形成和發(fā)展,房地產(chǎn)測(cè)量為法律、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、房地產(chǎn)交易、征收稅費(fèi),以及為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供依據(jù)和數(shù)據(jù)資料。房地產(chǎn)測(cè)繪的服務(wù)將面向全社會(huì)。
　　
　　參考文獻(xiàn)
　　[1]李保平.房地產(chǎn)測(cè)繪[M].鄭州:黃河水利出版社,
　　2007,8,1.
　　[2]GB/T17986.1-2000.房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范.