摘要：我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于一種價(jià)格、泡沫存在的狀況，在這種狀況下，汶川大地震又突如其來(lái)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了不可小視的影響，而且把當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的許多弊病都暴露出來(lái)，如住房的抗震能力，住房居住的安全性等。受它影響的還有土地價(jià)格、房?jī)r(jià)、資金流向、購(gòu)房者的觀(guān)點(diǎn)以及建筑產(chǎn)品的發(fā)展趨勢(shì)。在地震發(fā)生以后，我們又清晰的看到了房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的一些問(wèn)題，比如泡沫存在，對(duì)銀行的負(fù)面影響以及房屋質(zhì)量問(wèn)題。
　　關(guān)鍵詞：汶川地震，房產(chǎn)市場(chǎng)，泡沫，投機(jī)
　　汶川大地震對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將造成巨大的影響。這種影響不僅與地震較近的成都、重慶等二線(xiàn)、三線(xiàn)的房地產(chǎn)造成直接巨大的影響，而且對(duì)國(guó)內(nèi)居民對(duì)住房觀(guān)念發(fā)生根本性變化。因?yàn)椋�這次地震不僅會(huì)把當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)許多弊病都顯現(xiàn)出來(lái)，如住房的抗震能力，住房居住的安全性。由于全國(guó)從來(lái)就沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)任何重大的地震災(zāi)害，這就使得不少對(duì)這個(gè)時(shí)期生產(chǎn)的住房產(chǎn)生較大的懷疑。個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的住房抗震能力如果達(dá)不到相應(yīng)的抗震標(biāo)準(zhǔn)，那么這個(gè)時(shí)期不少地方的住房?jī)r(jià)值立即會(huì)下降。可以說(shuō)，看到這次汶川地震中大量的住房倒塌，看到不少地方的住房都夷為平地，這不僅打破我們社會(huì)以前住房投資價(jià)值永遠(yuǎn)上升的神話(huà)，也會(huì)讓整個(gè)房地產(chǎn)投資者重新來(lái)評(píng)估住房投資價(jià)值。
　　1中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀
　　1.1單位建筑面積價(jià)格高居高不下
　　房?jī)r(jià)區(qū)域差別很大。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)較大，房?jī)r(jià)較高，漲勢(shì)較快；大部分地區(qū)較低，房?jī)r(jià)較低，漲勢(shì)較慢。由于好多購(gòu)房者目前目前處于觀(guān)望期，因此出現(xiàn)了銷(xiāo)量萎縮，房?jī)r(jià)上漲遞緩，部分地區(qū)房?jī)r(jià)下降。國(guó)家發(fā)改委、統(tǒng)計(jì)局4.15發(fā)布調(diào)查結(jié)果：4月份房?jī)r(jià)同比漲10.1%，漲幅較大的有烏魯木齊、北京等城市；漲幅平穩(wěn)的有南京、金華等城市；下降的有深圳、泉州等城市。究其原因，一是宏觀(guān)調(diào)控發(fā)揮作用；二是部分炒房者退出市場(chǎng)；三是投資者謹(jǐn)慎入場(chǎng)；四是鋼性購(gòu)房者觀(guān)望等待。
　　1.2泡沫存在
　　過(guò)度投機(jī)而導(dǎo)致的地價(jià)飛漲使得房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫。作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中極為活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)，投機(jī)活動(dòng)尤為嚴(yán)重。土地交易制度不健全，行業(yè)管理不完善，在一定程度上助長(zhǎng)了投機(jī)活動(dòng)，產(chǎn)生大量投機(jī)性泡沫。房地產(chǎn)業(yè)有這樣的說(shuō)法：拿到了地就上了賺錢(qián)的大路。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都千方百計(jì)地“圈地”，進(jìn)行土地儲(chǔ)備，等到時(shí)機(jī)成熟，或?qū)⑼恋匾愿哳~的價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)�或進(jìn)行開(kāi)發(fā)并瘋狂炒作，導(dǎo)致地價(jià)、房?jī)r(jià)飛漲。房地產(chǎn)投資在一定程度上變成了圈地投機(jī)，投機(jī)的成分越多，泡沫形成得越快。同時(shí)由于土地資源是稀缺的、有限的，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人口的增多，以及城市化進(jìn)程步伐的加快，人們對(duì)土地不斷增長(zhǎng)的需求與土地稀缺之間的矛盾越來(lái)越突出。在這種情況下，有限的土地在反復(fù)轉(zhuǎn)手交易的過(guò)程中，價(jià)格飛漲，嚴(yán)重脫離了其實(shí)有價(jià)值而產(chǎn)生地價(jià)泡沫，進(jìn)而導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)泡沫的形成。
　　2汶川大地震對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響
　　2008年5月12日14時(shí)28分，在中國(guó)四川境內(nèi)以汶川為中心，發(fā)生了震驚世界的8.0級(jí)大地震！這次地震來(lái)的太突然了，它奪去了近十萬(wàn)生命，給四川乃至整個(gè)中國(guó)人民帶來(lái)了不可估量的經(jīng)濟(jì)損失！地震發(fā)生后，中國(guó)人民并沒(méi)被可怕的災(zāi)難所嚇到！從中央到地方，抗震救災(zāi)工作開(kāi)展的井然有序，得到了人民的認(rèn)可和世界的矚目！
　　2.1地震對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響
　　地震過(guò)后重慶、成都等地的土地價(jià)格將明顯走低，此外地震所造成的心理陰影將會(huì)降低購(gòu)房熱情，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的負(fù)面預(yù)期。如果沒(méi)有重要的扶持政策，預(yù)計(jì)持續(xù)周期偏長(zhǎng)。而對(duì)于全國(guó)的的房地產(chǎn)的較為普遍的影響在于：
　　（1）品牌房企在管理和質(zhì)量控制上的優(yōu)勢(shì)獲得更多的發(fā)展機(jī)遇和市場(chǎng)認(rèn)可。
　　（2）房企在本次社會(huì)捐助中的積極表現(xiàn)，有利于改善社會(huì)形象。但部分房企（例如萬(wàn)科）卻由于處理不當(dāng)遭遇危機(jī)。
　　（3）將引發(fā)全國(guó)對(duì)現(xiàn)有建筑的抗震性能檢查，一批不合格建筑可能被曝光，而一些房企可能因此陷入“質(zhì)量門(mén)”危機(jī)。
　　（4）可能加速?lài)?guó)內(nèi)（尤其是地震帶地區(qū)）對(duì)抗震不達(dá)標(biāo)和危舊房的改造，從而帶來(lái)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。
　　2.2地震對(duì)于房?jī)r(jià)的影響
　　目前有種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為：此次地震將會(huì)造成投資客的退出，同時(shí)處于宏觀(guān)調(diào)控期，全國(guó)房?jī)r(jià)將出現(xiàn)35％左右的下降幅度。地震促使房?jī)r(jià)出現(xiàn)全國(guó)性的大幅下降并不可能。僅從重慶主城區(qū)在地震后的成交情況來(lái)看，單周內(nèi)的成交量環(huán)比增長(zhǎng)幅度達(dá)到187%，當(dāng)周由于春季房交會(huì)的舉行并且推出較多優(yōu)惠政策，直接帶動(dòng)了銷(xiāo)量的上升。因而可以看出地震并不會(huì)改變樓市的發(fā)展，更加不會(huì)出現(xiàn)全國(guó)性的大幅降價(jià)。房?jī)r(jià)最終仍是由供需關(guān)系和宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境所決定的，在剛性需求為主導(dǎo)的現(xiàn)階段仍具有巨大市場(chǎng)空間。
　　受災(zāi)地區(qū)由于災(zāi)后重建以及心理層面的影響，短期內(nèi)或?qū)��?duì)于局部區(qū)域樓市價(jià)格有一定影響，但是在政府的扶持政策下，長(zhǎng)期來(lái)看仍將具有升值前景：
　　（1）地震財(cái)產(chǎn)損失所造成心理陰影，降低購(gòu)房熱情，甚至可能出現(xiàn)退房現(xiàn)象。
　　（2）對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的負(fù)面預(yù)期，削弱投資性購(gòu)房進(jìn)入。
　　（3）地方政府出臺(tái)鼓勵(lì)房地產(chǎn)發(fā)展的政策可能性很大，包括：稅收、土地、信貸等。
　　（4）保障住房在災(zāi)后重建的過(guò)程中，預(yù)計(jì)將發(fā)揮重要的作用，中低需求將獲得釋放。
　　（5）重建在基礎(chǔ)設(shè)施、規(guī)劃、配套設(shè)施等方面的提升，使區(qū)域長(zhǎng)期投資價(jià)值提升。
　　2.3震情擾動(dòng)地產(chǎn)資金流向
　　去年3月下旬，潘石屹突然拋出房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外交困，面臨“百日劇變”的預(yù)言著實(shí)讓地產(chǎn)界上下吃了一驚。如今“百日”過(guò)半，“劇變”到底有沒(méi)有發(fā)生或變化到何種程度，依然是見(jiàn)仁見(jiàn)智。但多個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域樓市受政策壓力回調(diào)，以至于越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商囊中日見(jiàn)羞澀、各路投資客心慌意亂，已是不爭(zhēng)事實(shí)。
　　正在此時(shí)，汶川大地震呼嘯而來(lái)，在造成慘重人命和財(cái)產(chǎn)損失的同時(shí)，也將成都、重慶等西部房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)籠罩在一片陰云之下。雖然目前來(lái)看，地震災(zāi)情給局部區(qū)域造成的地產(chǎn)投資恐慌不大會(huì)向外蔓延，但近期內(nèi)，外來(lái)開(kāi)發(fā)及購(gòu)房資金仍然可能從成都等地集中“逃離”，有意進(jìn)入者則會(huì)急剎車(chē)，這些數(shù)額可觀(guān)的熱錢(qián)將流向何方，對(duì)其他地區(qū)樓市造成何種影響，在多大程度上改變“劇變”的進(jìn)程和結(jié)果，都值得我們密切關(guān)注。
　　2.4地震改變購(gòu)房者觀(guān)點(diǎn)
　　汶川大地震讓人們深刻認(rèn)識(shí)到在自然災(zāi)害面前是如此的渺小，激發(fā)起全國(guó)人民感性的一面，生命價(jià)值將得以新的詮釋。自從汶川地震后，人們的購(gòu)房心理也悄悄地發(fā)生了變化，購(gòu)房者同樣會(huì)更加理性對(duì)待自己的人生，更加理性的消費(fèi)。對(duì)于市場(chǎng)以及產(chǎn)品的專(zhuān)業(yè)認(rèn)識(shí)將會(huì)越來(lái)越強(qiáng)，從而選擇比較大的開(kāi)發(fā)商，同時(shí)是否防震以及防震能力成為購(gòu)房的又一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。
　　購(gòu)房者的心理的變化、理性的消費(fèi)都將驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)走向成熟健康的道路。而開(kāi)發(fā)商也需要在此次地震中得到警醒以及反思，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目是否真的具有抗震能力？建筑質(zhì)量以及抗震防災(zāi)的建筑物施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題是否符合要求？
　　2.5地震對(duì)建筑產(chǎn)品趨勢(shì)的影響
　　1966年邢臺(tái)地震和1976年唐山大地震以后，經(jīng)過(guò)對(duì)工程震害調(diào)查和相應(yīng)的科學(xué)研究，都在其后的建筑抗震設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)修訂工作中，提高了建筑的抗震能力。汶川大地震以后，是否需要提高抗震設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)結(jié)合震后工程震害調(diào)查、工程科研的最新成果，綜合考慮中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的實(shí)際作出決策。
　　有關(guān)部門(mén)將出臺(tái)更為細(xì)化的建筑抗震標(biāo)準(zhǔn)，并加強(qiáng)相關(guān)工作管理。房企也將自主產(chǎn)品升級(jí)動(dòng)力明顯，抗震建筑成為市場(chǎng)接受的買(mǎi)點(diǎn)。在中檔住房上，建筑設(shè)計(jì)抗震級(jí)別的提升，預(yù)計(jì)成為主流。
　　在高檔產(chǎn)品領(lǐng)域，借鑒國(guó)外地震多發(fā)國(guó)家的領(lǐng)先技術(shù)，將成為買(mǎi)點(diǎn)。同時(shí)，高檔住宅在安防設(shè)施上的投入，將為市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方所認(rèn)知，例如：安全避難室等。
　　3地震后房地產(chǎn)發(fā)展變化
　　3.1質(zhì)量備受關(guān)注
　　地震給人們敲響了警鐘，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者，都應(yīng)該嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)。而且這往往是購(gòu)房者最為關(guān)心的。
　　3.2貸款量將上升
　　為貫徹落實(shí)適度寬松的貨幣政策，保證銀行體系流動(dòng)性充分供應(yīng)，促進(jìn)貨幣信貸穩(wěn)定增長(zhǎng)，發(fā)揮貨幣政策在支持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的積極作用，中國(guó)人民銀行決定下調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率和金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率：
　　從2008-11-27起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率1.08個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。同時(shí)，下調(diào)央行再貸款、再貼現(xiàn)等利率。
　　從2008年12月5日起，下調(diào)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行等大型存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，下調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率2個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，繼續(xù)對(duì)汶川地震災(zāi)區(qū)執(zhí)行優(yōu)惠的存款準(zhǔn)備金率。這樣，貸款量勢(shì)必上升。
　　3.3投機(jī)者的投機(jī)行為
　　應(yīng)該規(guī)范投機(jī)者的投機(jī)行為，健全土地交易制度，完善行業(yè)管理，抑制產(chǎn)生大量投機(jī)性泡沫。
　　4結(jié)束語(yǔ)
　　總之，汶川大地震對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不可小看，它業(yè)給消費(fèi)者、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及房地產(chǎn)管理部門(mén)都敲響了警鐘。在今后的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，大家都應(yīng)該規(guī)范自己的行為，理智的去交易，讓購(gòu)房者買(mǎi)的放心，開(kāi)發(fā)商賣(mài)的心安理得。
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