摘要：對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行不確定性分析不僅可以幫助投資者做出正確的投資決策，還可以預(yù)測(cè)項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資,抗風(fēng)險(xiǎn)的能力

　　由于環(huán)境、條件以及有關(guān)因素的變動(dòng)和主觀預(yù)測(cè)能力的局限，所確定的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、基本指標(biāo)和項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益結(jié)論，有時(shí)不符合評(píng)價(jià)者和決策者所作的某種確定的預(yù)測(cè)和估計(jì)，這種想象成為不確定性。對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行不確定性分析不僅可以幫助投資者做出正確的投資決策，還可以預(yù)測(cè)項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目中主要的不確定性因素包括租售價(jià)格、土地費(fèi)用、開(kāi)發(fā)周期、建安工程費(fèi)、融資成本、建筑面積和資本化率等。投資分析有必要對(duì)上述因素或參數(shù)的變化對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的影響進(jìn)行深入研究，從而為房地產(chǎn)投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的不確定性分析主要包括臨界點(diǎn)分析和敏感性分析。

　　敏感性分析及作用

　　敏感性分析是研究和預(yù)測(cè)項(xiàng)目的主要變量發(fā)生變化時(shí)，導(dǎo)致項(xiàng)目投資效益的主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)發(fā)生變動(dòng)的敏感程度的一種分析方法。在房地產(chǎn)投資分析中，其主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)等。

　　敏感性分析的作用和目的主要包括三個(gè)方面：

　　一是通過(guò)敏感性分析，尋找敏感性因素，觀察其變動(dòng)范圍，了解項(xiàng)目可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)程度，以便集中注意力，重點(diǎn)研究敏感因素產(chǎn)生的可能性，并制定出應(yīng)變對(duì)策，最終使投資風(fēng)險(xiǎn)減少，提高決策的可能性。

　　二是通過(guò)敏感性分析，計(jì)算出允許這些敏感性因素變化的最大幅度(或極限值)，或者說(shuō)預(yù)測(cè)出項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變化最樂(lè)觀的最悲觀的臨界條件或臨界數(shù)值，以此判斷項(xiàng)目是否可行。

　　三是通過(guò)敏感性分析，可以對(duì)不同的投資項(xiàng)目(或某一項(xiàng)目的不同方案)進(jìn)行選擇敏感程度小、承受風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)、可靠性大的項(xiàng)目或方案。

　　敏感性分析的方法主要有單變量敏感性分析和多變量敏感分析。

　　房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性、多樣性、補(bǔ)償性和可測(cè)性等特征。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要類(lèi)型有以下幾種：

　　1.自然風(fēng)險(xiǎn)與意外風(fēng)險(xiǎn)，是指由于自然因素的不確定性對(duì)房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過(guò)程和經(jīng)營(yíng)過(guò)程造成的影響，以及對(duì)房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。這些損失通常都是由不可抗力的因素所引起的，主要包括:火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)、洪水風(fēng)險(xiǎn)、高溫和低溫風(fēng)險(xiǎn)等。

　　2.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是指房地產(chǎn)投資者運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿即在使用貸款的條件下，既擴(kuò)大了投資的利潤(rùn)范圍，同時(shí)也增加了不確定性，即增加的現(xiàn)金收益不足以?xún)斶�未來(lái)到期債務(wù)的可能性。

　　3.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，是指由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)上得失誤(或其可能性)，造成的實(shí)際經(jīng)營(yíng)結(jié)果偏離期望值的可能性。主要包括經(jīng)營(yíng)不善、銷(xiāo)售不力、管理水平低下等。

　　4.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況變化的不確定性給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。主要包括材料價(jià)格上漲、材料供應(yīng)緊張、銷(xiāo)售價(jià)格定位不準(zhǔn)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈等。

　　5.政策風(fēng)險(xiǎn)，是指由于國(guó)家或地方政府的有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策變化而給投資者帶來(lái)的損失。主要是指法律手續(xù)的變化，城市規(guī)劃政策、企業(yè)政策和土地政策的變化。

　　以上風(fēng)險(xiǎn)，很多都是投資者無(wú)法控制，但是投資者可以通過(guò)控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，減少投資決策的失誤，保證投資項(xiàng)目能夠獲得既定的收益。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理

　　風(fēng)險(xiǎn)管理是房地產(chǎn)企業(yè)的一項(xiàng)非常重要的業(yè)務(wù)管理活動(dòng)，它具有專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、技術(shù)性強(qiáng)和橫跨多領(lǐng)域、多部門(mén)的特點(diǎn)。通過(guò)有效的風(fēng)險(xiǎn)管理可以消除風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的隱患，減少風(fēng)險(xiǎn)損失的影響，為企業(yè)生產(chǎn)和獲取最大利益提供保證。房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理與一般的風(fēng)險(xiǎn)的管理程序基本一致，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的程序主要包括以下幾個(gè)方面：

　　一是風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別。這是風(fēng)險(xiǎn)管理中最困難的事，指對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性進(jìn)行判斷，在這個(gè)過(guò)程中需要對(duì)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)的歸類(lèi)，弄清各個(gè)因素之間的相互關(guān)系，尋求合適的方法來(lái)識(shí)別特定的風(fēng)險(xiǎn)。具體可以采用風(fēng)險(xiǎn)分析問(wèn)詢(xún)法、財(cái)務(wù)報(bào)表法、現(xiàn)場(chǎng)視察法等。

　　二是風(fēng)險(xiǎn)的衡量。這個(gè)過(guò)程主要是對(duì)對(duì)上一個(gè)環(huán)節(jié)中識(shí)別出的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定量描述，測(cè)算風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，并據(jù)此分析風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能損失及對(duì)項(xiàng)目或整個(gè)的企業(yè)的影響。

　　三是風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策。在上面兩個(gè)環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)上，針對(duì)識(shí)別和衡量的風(fēng)險(xiǎn)制定出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理措施，以便盡最大努力降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和可能帶來(lái)的損失。

　　四是風(fēng)險(xiǎn)管理的實(shí)施與評(píng)估。這是風(fēng)險(xiǎn)管理中的最后一個(gè)階段，主要是根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理的任務(wù)制定切實(shí)可行的風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃，通過(guò)有效的指揮與協(xié)調(diào)，保證風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　風(fēng)險(xiǎn)控制具體到風(fēng)險(xiǎn)的控制方式主要有回避風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)損失的減輕、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移及保險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)回避就是避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)較大的項(xiàng)目，選擇風(fēng)險(xiǎn)較低的項(xiàng)目;風(fēng)險(xiǎn)損失的減輕，指企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生或者發(fā)生后采取有效措施減輕損失的程度，比如企業(yè)應(yīng)盡量準(zhǔn)確預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用，減少開(kāi)發(fā)過(guò)程中的盲目性，盡量縮短開(kāi)發(fā)周期，盡早完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目;風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，主要指企業(yè)在能夠預(yù)測(cè)存在的風(fēng)險(xiǎn)情況下，將面臨的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給別人承擔(dān)，對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)可以選擇與其他企業(yè)合作開(kāi)發(fā)某些項(xiàng)目;保險(xiǎn)，指房地產(chǎn)企業(yè)將自己面臨的某些風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司的行為。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資者可以選擇投保各種工程保險(xiǎn)、質(zhì)量保證保險(xiǎn)、技術(shù)保險(xiǎn)和責(zé)任保險(xiǎn)等，在相應(yīng)的保險(xiǎn)事故發(fā)生以后，房地產(chǎn)公司可以從相應(yīng)的保險(xiǎn)公司獲得資金的補(bǔ)償。

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