摘要：互助房地產業發展起步于上世紀九十年代初期，一九九六年，住房制度改革的實施，給全縣房地產業注入了生機和活力，尤其是2002年以來，隨著城鎮化進程的加快，居民收入水平的提高以及在中央西部大開發、拉動內需等一系列扶持政策的驅動下，互助縣房地產業進入快速發展期，投資逐年加大，結構日趨合理，經濟效益明顯提高。現就結合互助縣房地產業最近幾年的發展談幾點淺見。

　　關鍵詞：房地產,發展,現狀,對策

　　1互助房地產業發展現狀

　　互助縣委、縣政府歷來對發展房地產業高度重視，尤其是最近幾年，提升了房地產業在互助國民經濟發展中的重要地位，強化了對房地產業的宏觀調控，停止了福利分房，全縣住房市場化和商品化取得了突破性進展。通過培育房地產市場，促進了城市住房綜合開發、配套建設，為改善人民群眾的居住條件和居住環境，提升城市品位和城市綜合實力，推進社會經濟發展做出了積極的貢獻。具體表現在三個方面：

　　1.1房地產市場體系得到完善

　　經過多年來的發展，全縣形成了包括房地產開發、房地產中介和物業管理在內的較為完善的房地產市場體系。至2011年下半年，全縣房地產開發企業共有11家，其中：二級資質3家，三級資質4家，四級資質4家，從業人員300余人;物業管理企業7家，從業人員100余人;房地產中介機構2家，其中：評估機構1家，經紀機構24家，測繪機構1家，從業人員6人。

　　1.2建立健全了新的住房供應體系

　　經過幾年的努力，互助縣建成了以商品住房供應為主體，保障性住房供應為組成部分的住房供應體系。僅2009-2011年，新增商品住房51.03萬平方米，新增廉租住房16.2萬平方米，棚戶區改造12.6萬平方米，建設公租房10萬平方米，經濟適用房0.36萬平方米。

　　1.3物業管理進一步規范化發展經營

　　根據國務院《物業管理條例》有關規定，全縣實行物業管理企業管理的小區個，小區業主自行管理的小區2個。在具體業務管理與指導方面，互助縣出臺了《互助縣物業收費管理及相關規定》，物業服務收費行為有了明確的依據。全縣物業管理服務面積61.92萬平方米。通過房地產管理部門對全縣物業企業進行清理整頓，提高企業的依法管理服務意識，全縣的物業管理服務水平有了明顯的提高。

　　2 互助縣房地產業發展存在的主要問題

　　“十五”期間，互助縣房地產業經歷了相對平穩的發展階段，取得了長足的進步，但目前在我市房地產業的發展中還存在一些問題和制約因素，主要表現在以下幾個方面：

　　2.1互助縣的房地產業發展總體水平還較低，還未真正成為互助經濟發展的支柱產業。

　　據統計，互助縣的GDP、人均GDP、以及財政收入都居于全區的前列。但是互助縣房地產開發投資僅占全縣全社會固定資產投資的9.60%，這與互助縣的經濟發展水平是不協調的。

　　2.2商品住房有效需求增長乏力。

　　從總體上看，互助縣的商品房及商品住房銷售平均價格水平不算高，同時房價走勢總體較為平穩。但從房價收入比看，按照平均商品房價格進行測算，互助縣的房價收入比高于9倍。由于互助縣的住房分配貨幣化改革工作進展緩慢，以及住房公積金繳存比例長期處于較低水平，直接影響了廣大職工群眾購房支付能力的提高。

　　2.3房地產市場秩序有待進一步規范。

　　商品房交易環節的違規銷售、房地產經紀服務不規范等問題在一定范圍內仍然存在，交付使用中的商品房質量問題、售后服務不落實、公共服務設施建設滯后、承諾不兌現等投訴較多，物業管理中的服務不到位，侵害業主權益，物業管理企業與業主的其他糾紛現象時有發生。

　　2.4物業管理落后，推行力度不大。

　　一是居民對物業管理的認識不到位，認為物業管理可有可無，有的人甚至認為有了物業管理反而增加了費用支出;二是制度不健全，沒有出臺相應的管理辦法，引導力度不夠;三是缺乏專業物業管理隊伍，大多數開發建設單位對開發建設的住宅小區實行“自建自管”，管理方式僅僅停留在搞衛生、守大門等層次上;四是縣城開發初期，一些開發商為降低房屋售價沒有征收房屋維修專項資金，給房屋后期社會化管理工作留下隱患。

　　2.5影響房地產市場健康發展的體制、機制性問題仍然不同程度存在，市場自我調節、自我完善能力不足，政府調控和監管市場的能力還有待提高。

　　3加快互助房地產業發展的對策

　　隨著互助縣國民經濟健康發展、社會持續進步，房地產業對于經濟增長的拉動作用日趨明顯，并且已經成為全縣國民經濟體系中的一個重要產業。同時近期國家出臺加強房地產宏觀調控政策，對促進房地產市場發展的相關政策作了重大調整，互助縣的房地產業面臨新的發展機遇。

　　為全面提高互助縣房地產業的發展質量和發展水平，積極調整完善互助縣住房供應體系，繼續認真整頓房地產市場秩序、加快互助房地產業發展，實現社會經濟的持續快速發展和全面建設小康和諧社會。根據互助縣的基礎條件和社會經濟發展狀況，針對目前在互助房地產業的發展中存在一些問題和制約因素，提出如下的建議：

　　3.1第一，強化規劃引導，加強土地調控。

　　以科學發展觀為統領，科學制定房地產業和住房建設的中長期規劃，按年度對住房建設和房地產開發用地作出計劃安排，有效調整住房供應總量和供應結構，保持市場供需平衡，加強對房地產業發展的規劃引導作用。根據《互助縣住房建設規劃》，要在土地供應源頭著手規劃調控，具體明確開發項目用地性質、開發投資主體、建設規模和開發結構，要嚴格市場準入機制，嚴格控制小規模單體開發，避免經營性用地零星出讓、分割供應，嚴控私人聯建房屋。

　　3.2第二，健全住房制度，促進合理消費。

　　一是要建立多層次的住房供應體系。房地產開發要堅持“以居住為主、以消費為主、以普通商品住房為主”，引導開發企業在滿足中高收入階層住房需求的同時，要更多地把目光瞄準普通消費群體。二是要健全保障性住房建設各項制度，利用國家擴內需、保民生的政策機遇期，加大廉租房和經濟適用房建設力度，以滿足不同層次消費群體的居住需要。三是要加快公共配套設施建設力度，圍繞人民群眾衣、食、住、行、入學、就醫等方面完善公共服務體系，吸引縣內外能人、富人來縣城投資興業、安居樂業。

　　3.3第三，加強市場監管，規范市場行為。

　　一要加強對房地產開發行為的管理。建立房地產開發管理聯席會議制度，涉及房地產開發管理的職能部門為成員單位，完善市場監管體制，形成管理整體合力。各職能部門要加強協作、溝通，建立信息披露、通報制度，形成整體合力。對所有開發項目從用地、規劃開始，到開工建設，到預售、銷售、初登、分戶辦證，進行跟蹤監管，有效制止違規開發行為。二是加強房地產市場秩序整治力度。查處房地產開發和交易市場中的各種違法違規行為，特別是未取得資質證書進行開發、未取得預售許可證擅自預售商品房的行為，加快房地產市場誠信體系建設，防止出現違規售房和損害購房群眾利益的行為發生。三是建立房地產信息管理系統平臺，健全商品房網上登記備案和房地產市場信息發布制度，規范銷售行為，暢通信息渠道。

　　3.4第四，改善投資環境，引導企業發展。

　　一是要加強服務意識，及時為企業排憂解難。對外地開發企業，要一視同仁，甚至可以在政策上適當傾斜。從而吸引優秀的外地企業，特別是吸引信譽好、資金實力強，開發經驗豐富的開發企業來互助投資，從而帶動縣城樓盤品質、城市建設檔次的提高。二是要加大銀企對接力度，加大金融部門對房地產業發展的信貸支持。

　　3.5第五，規范物業管理，提升人居環境。

　　要規范發展物業管理，根據互助縣實際，盡快出臺相關政策，制定物業管理辦法，開征物業專項維修資金，完善資金管理辦法。在縣城范圍內，逐步推行物業管理工作，切實改善居民居住條件，提升居民的人居環境。