摘要：互助房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步于上世紀(jì)九十年代初期，一九九六年，住房制度改革的實(shí)施，給全縣房地產(chǎn)業(yè)注入了生機(jī)和活力，尤其是2002年以來，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，居民收入水平的提高以及在中央西部大開發(fā)、拉動(dòng)內(nèi)需等一系列扶持政策的驅(qū)動(dòng)下，互助縣房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展期，投資逐年加大，結(jié)構(gòu)日趨合理，經(jīng)濟(jì)效益明顯提高。現(xiàn)就結(jié)合互助縣房地產(chǎn)業(yè)最近幾年的發(fā)展談幾點(diǎn)淺見。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn),發(fā)展,現(xiàn)狀,對策

　　1互助房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

　　互助縣委、縣政府歷來對發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)高度重視，尤其是最近幾年，提升了房地產(chǎn)業(yè)在互助國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要地位，強(qiáng)化了對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，停止了福利分房，全縣住房市場化和商品化取得了突破性進(jìn)展。通過培育房地產(chǎn)市場，促進(jìn)了城市住房綜合開發(fā)、配套建設(shè)，為改善人民群眾的居住條件和居住環(huán)境，提升城市品位和城市綜合實(shí)力，推進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了積極的貢獻(xiàn)。具體表現(xiàn)在三個(gè)方面：

　　1.1房地產(chǎn)市場體系得到完善

　　經(jīng)過多年來的發(fā)展，全縣形成了包括房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理在內(nèi)的較為完善的房地產(chǎn)市場體系。至2011年下半年，全縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有11家，其中：二級資質(zhì)3家，三級資質(zhì)4家，四級資質(zhì)4家，從業(yè)人員300余人;物業(yè)管理企業(yè)7家，從業(yè)人員100余人;房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)2家，其中：評估機(jī)構(gòu)1家，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)24家，測繪機(jī)構(gòu)1家，從業(yè)人員6人。

　　1.2建立健全了新的住房供應(yīng)體系

　　經(jīng)過幾年的努力，互助縣建成了以商品住房供應(yīng)為主體，保障性住房供應(yīng)為組成部分的住房供應(yīng)體系。僅2009-2011年，新增商品住房51.03萬平方米，新增廉租住房16.2萬平方米，棚戶區(qū)改造12.6萬平方米，建設(shè)公租房10萬平方米，經(jīng)濟(jì)適用房0.36萬平方米。

　　1.3物業(yè)管理進(jìn)一步規(guī)范化發(fā)展經(jīng)營

　　根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，全縣實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)管理的小區(qū)個(gè)，小區(qū)業(yè)主自行管理的小區(qū)2個(gè)。在具體業(yè)務(wù)管理與指導(dǎo)方面，互助縣出臺(tái)了《互助縣物業(yè)收費(fèi)管理及相關(guān)規(guī)定》，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為有了明確的依據(jù)。全縣物業(yè)管理服務(wù)面積61.92萬平方米。通過房地產(chǎn)管理部門對全縣物業(yè)企業(yè)進(jìn)行清理整頓，提高企業(yè)的依法管理服務(wù)意識(shí)，全縣的物業(yè)管理服務(wù)水平有了明顯的提高。

　　2 互助縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的主要問題

　　“十五”期間，互助縣房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了相對平穩(wěn)的發(fā)展階段，取得了長足的進(jìn)步，但目前在我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中還存在一些問題和制約因素，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　　2.1互助縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體水平還較低，還未真正成為互助經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，互助縣的GDP、人均GDP、以及財(cái)政收入都居于全區(qū)的前列。但是互助縣房地產(chǎn)開發(fā)投資僅占全縣全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的9.60%，這與互助縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是不協(xié)調(diào)的。

　　2.2商品住房有效需求增長乏力。

　　從總體上看，互助縣的商品房及商品住房銷售平均價(jià)格水平不算高，同時(shí)房價(jià)走勢總體較為平穩(wěn)。但從房價(jià)收入比看，按照平均商品房價(jià)格進(jìn)行測算，互助縣的房價(jià)收入比高于9倍。由于互助縣的住房分配貨幣化改革工作進(jìn)展緩慢，以及住房公積金繳存比例長期處于較低水平，直接影響了廣大職工群眾購房支付能力的提高。

　　2.3房地產(chǎn)市場秩序有待進(jìn)一步規(guī)范。

　　商品房交易環(huán)節(jié)的違規(guī)銷售、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)不規(guī)范等問題在一定范圍內(nèi)仍然存在，交付使用中的商品房質(zhì)量問題、售后服務(wù)不落實(shí)、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)滯后、承諾不兌現(xiàn)等投訴較多，物業(yè)管理中的服務(wù)不到位，侵害業(yè)主權(quán)益，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的其他糾紛現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

　　2.4物業(yè)管理落后，推行力度不大。

　　一是居民對物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)不到位，認(rèn)為物業(yè)管理可有可無，有的人甚至認(rèn)為有了物業(yè)管理反而增加了費(fèi)用支出;二是制度不健全，沒有出臺(tái)相應(yīng)的管理辦法，引導(dǎo)力度不夠;三是缺乏專業(yè)物業(yè)管理隊(duì)伍，大多數(shù)開發(fā)建設(shè)單位對開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)實(shí)行“自建自管”，管理方式僅僅停留在搞衛(wèi)生、守大門等層次上;四是縣城開發(fā)初期，一些開發(fā)商為降低房屋售價(jià)沒有征收房屋維修專項(xiàng)資金，給房屋后期社會(huì)化管理工作留下隱患。

　　2.5影響房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的體制、機(jī)制性問題仍然不同程度存在，市場自我調(diào)節(jié)、自我完善能力不足，政府調(diào)控和監(jiān)管市場的能力還有待提高。

　　3加快互助房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對策

　　隨著互助縣國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展、社會(huì)持續(xù)進(jìn)步，房地產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)作用日趨明顯，并且已經(jīng)成為全縣國民經(jīng)濟(jì)體系中的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)。同時(shí)近期國家出臺(tái)加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，對促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展的相關(guān)政策作了重大調(diào)整，互助縣的房地產(chǎn)業(yè)面臨新的發(fā)展機(jī)遇。

　　為全面提高互助縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展質(zhì)量和發(fā)展水平，積極調(diào)整完善互助縣住房供應(yīng)體系，繼續(xù)認(rèn)真整頓房地產(chǎn)市場秩序、加快互助房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展和全面建設(shè)小康和諧社會(huì)。根據(jù)互助縣的基礎(chǔ)條件和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，針對目前在互助房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中存在一些問題和制約因素，提出如下的建議：

　　3.1第一，強(qiáng)化規(guī)劃引導(dǎo)，加強(qiáng)土地調(diào)控。

　　以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，科學(xué)制定房地產(chǎn)業(yè)和住房建設(shè)的中長期規(guī)劃，按年度對住房建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)用地作出計(jì)劃安排，有效調(diào)整住房供應(yīng)總量和供應(yīng)結(jié)構(gòu)，保持市場供需平衡，加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)劃引導(dǎo)作用。根據(jù)《互助縣住房建設(shè)規(guī)劃》，要在土地供應(yīng)源頭著手規(guī)劃調(diào)控，具體明確開發(fā)項(xiàng)目用地性質(zhì)、開發(fā)投資主體、建設(shè)規(guī)模和開發(fā)結(jié)構(gòu)，要嚴(yán)格市場準(zhǔn)入機(jī)制，嚴(yán)格控制小規(guī)模單體開發(fā)，避免經(jīng)營性用地零星出讓、分割供應(yīng)，嚴(yán)控私人聯(lián)建房屋。

　　3.2第二，健全住房制度，促進(jìn)合理消費(fèi)。

　　一是要建立多層次的住房供應(yīng)體系。房地產(chǎn)開發(fā)要堅(jiān)持“以居住為主、以消費(fèi)為主、以普通商品住房為主”，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)在滿足中高收入階層住房需求的同時(shí)，要更多地把目光瞄準(zhǔn)普通消費(fèi)群體。二是要健全保障性住房建設(shè)各項(xiàng)制度，利用國家擴(kuò)內(nèi)需、保民生的政策機(jī)遇期，加大廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度，以滿足不同層次消費(fèi)群體的居住需要。三是要加快公共配套設(shè)施建設(shè)力度，圍繞人民群眾衣、食、住、行、入學(xué)、就醫(yī)等方面完善公共服務(wù)體系，吸引縣內(nèi)外能人、富人來縣城投資興業(yè)、安居樂業(yè)。

　　3.3第三，加強(qiáng)市場監(jiān)管，規(guī)范市場行為。

　　一要加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)行為的管理。建立房地產(chǎn)開發(fā)管理聯(lián)席會(huì)議制度，涉及房地產(chǎn)開發(fā)管理的職能部門為成員單位，完善市場監(jiān)管體制，形成管理整體合力。各職能部門要加強(qiáng)協(xié)作、溝通，建立信息披露、通報(bào)制度，形成整體合力。對所有開發(fā)項(xiàng)目從用地、規(guī)劃開始，到開工建設(shè)，到預(yù)售、銷售、初登、分戶辦證，進(jìn)行跟蹤監(jiān)管，有效制止違規(guī)開發(fā)行為。二是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場秩序整治力度。查處房地產(chǎn)開發(fā)和交易市場中的各種違法違規(guī)行為，特別是未取得資質(zhì)證書進(jìn)行開發(fā)、未取得預(yù)售許可證擅自預(yù)售商品房的行為，加快房地產(chǎn)市場誠信體系建設(shè)，防止出現(xiàn)違規(guī)售房和損害購房群眾利益的行為發(fā)生。三是建立房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)平臺(tái)，健全商品房網(wǎng)上登記備案和房地產(chǎn)市場信息發(fā)布制度，規(guī)范銷售行為，暢通信息渠道。

　　3.4第四，改善投資環(huán)境，引導(dǎo)企業(yè)發(fā)展。

　　一是要加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，及時(shí)為企業(yè)排憂解難。對外地開發(fā)企業(yè)，要一視同仁，甚至可以在政策上適當(dāng)傾斜。從而吸引優(yōu)秀的外地企業(yè)，特別是吸引信譽(yù)好、資金實(shí)力強(qiáng)，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富的開發(fā)企業(yè)來互助投資，從而帶動(dòng)縣城樓盤品質(zhì)、城市建設(shè)檔次的提高。二是要加大銀企對接力度，加大金融部門對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信貸支持。

　　3.5第五，規(guī)范物業(yè)管理，提升人居環(huán)境。

　　要規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理，根據(jù)互助縣實(shí)際，盡快出臺(tái)相關(guān)政策，制定物業(yè)管理辦法，開征物業(yè)專項(xiàng)維修資金，完善資金管理辦法。在縣城范圍內(nèi)，逐步推行物業(yè)管理工作，切實(shí)改善居民居住條件，提升居民的人居環(huán)境。