摘要：本文以作者在工作中管理的一個電梯運行獨立單元為例，將電梯的運行成本進行了數(shù)據(jù)分析，并對降低電梯運行成本提出了相應辦法，為提高電梯運行管理效益提供參考。
　　關鍵詞：電梯，成本，分析
　　0前言
　　目前，國內(nèi)各地的物業(yè)管理辦法中關于電梯的運行管理多為指導性原則，其費用在物業(yè)費中的構成也大多沒有十分準確的數(shù)據(jù)，無法有效地分配物業(yè)管理費用支出進而達到最佳經(jīng)濟效益。本案針對這個問題，以一個獨立的電梯管理單元為例，對電梯的實際運行成本進行個案分析，物業(yè)管理中電梯費用的精確管理提供一個相對客觀準確的數(shù)據(jù)支持，并就降低電梯運行費用提出了相應措施，相信可為物業(yè)管理工作中提高電梯管理效益提供參考。
　　1小區(qū)基本情況
　　小區(qū)位置處于河南省鄭州市區(qū)，為高校的住宅區(qū)，該小區(qū)尚未實現(xiàn)標準物業(yè)化管理，其中兩棟樓為同期建設，建筑和基本使用情況相同，電梯的運行管理作為一個單獨分支項目獨立進行成本核算。因此，此案可作為其他小區(qū)物業(yè)管理的一個參考。
　　2電梯管理單元基本情況
　　兩棟樓，6部電梯，17層，160戶，總建筑面積約32000平方米（戶均建筑面積200平方米），戶均人口3.8人，學校小區(qū)，人員構成比較單一，基本為學校員工、事業(yè)單位工作人員和家屬(主要是老人和孩子)。6部電梯為上海三菱公司出產(chǎn)，電機30KW，同一批次、同一型號、同一時期投入運行，基本情況相同，運行情況相對一致,2005年新電梯投入使用，保養(yǎng)狀況良好，運行比較穩(wěn)定。
　　3電梯運行費用
　　以2008年為一個統(tǒng)計周期。電梯的正常維修保養(yǎng)按照國家相關標準與一個專業(yè)維修保養(yǎng)公司簽訂了包工維修保養(yǎng)合同，每月定期2次維修養(yǎng)護，故障維修24小時隨修，其他保養(yǎng)條件和要求均按照國家相關標準執(zhí)行。由于是使用第3年，電梯情況整體較好。經(jīng)統(tǒng)計計算，這6部電梯運行2008年的成本構成主要有以下幾個部分：
　　（1）年度包干維修保養(yǎng)費用：每部電梯每月300元，共21600元/年。此部分費用參考該地區(qū)其他單位相同或相似的電梯保養(yǎng)收費為標準為中等水平，應該說較為合理，可作參考。
　　（2）維修更換材料費用：由于是包工維修保養(yǎng)，需更換的部件及價格均需經(jīng)使用方代表確認同意后更換，2008年度總計5729.5元，分別有以下內(nèi)容：
　　① 電梯潤滑油229.5元。
　　② 轎廂通話裝置一套190元。
　　③ 蓄電池一組310元。
　　④ 光感閉門裝置一套5000元。該裝置感應部分損壞，按維修公司提供的配件，只能成套更換。
　　以上維修更換的部件均沒有人為破壞或不可抗力因素的損壞，應該屬于正常損耗。從維修更換配件情況來看，沒有普遍出現(xiàn)共有問題。因電梯前兩期年使用在保修期內(nèi)，需更換的部件沒有實際支出費用，但我們參照該維修保養(yǎng)公司提供的配件報價單進行了計算，前兩年實際更換的配件如計算費用均在5000元左右，因此，認為這一項費用開支情況基本正常，做為參考數(shù)值比較可靠。
　　（3）運行電費
　　該兩棟樓的電梯電源按照當?shù)仉娏�管理部門的相關規(guī)定，設計安裝為獨立的雙路電源供電，安裝了獨立計量表，進行單獨計量收費。經(jīng)計量統(tǒng)計，2008年度一年的表上計量電量為72120KWh，按照本市電力部門的收費標準，電梯運行電費屬于非居民生活用電類，執(zhí)行0.712元/KWh標準計算收取電費，該年度電費為549749.44元。需要說明的是，由于系統(tǒng)設計安裝的公共計量電表包括地下室風機用電和公共部分照明部分（經(jīng)詢問電力主管部門該部分用電均屬于非居民生活用電類，收費標準統(tǒng)一為0.712元/KWh），因此這部分電費包括了地下室風機用電和公共部分照明用電費用，如參照時應注意這一點。根據(jù)我們掌握統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，因地下室風機很少啟動，公共照明部分為聲光控節(jié)能燈，耗電量不大，如需扣除可按每天10度折減，計算該年度電梯運行電費為48750元。
　　由以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)計算，該年度電梯運行直接發(fā)生的總費用為76080元，按比例計算其中更換材料占8%，維修保養(yǎng)人工費占28%，運行電費占64%。總成本平均到建筑面積為0.198元/平方米•月。參照目前鄭州市物業(yè)管理費政府指導價格標準，如實現(xiàn)物業(yè)化管理，在其他條件具備時該小區(qū)應可定為II級收費，收費標準為0.87元/平方米月。即每年度物業(yè)費總計約可收33萬元。
　　4分析
　　根據(jù)數(shù)據(jù)計算分析，可以得出以下結果：
　　（1）電梯運行綜合費用占物業(yè)管理費用的比例為23%。這個比例占物業(yè)管理費用的比重較大，是物業(yè)管理部門考慮費用分配時應著重點考慮的一個方面。也是節(jié)約經(jīng)費開支可操作空間較大的一個部分。
　　（2）電梯在正常壽命期內(nèi)運行所產(chǎn)生的費用以人工費和運行電費占絕大多數(shù)，特別是運行電費一項就占了電梯綜合費用的2/3。
　　因此，物業(yè)管理部門在考慮物業(yè)費的支出分配時應對電梯的費用做充足的預算，以避免出現(xiàn)費用超預算情況。
　　同時，應考慮采取可行的措施盡量降低電梯運行費用。通過以上數(shù)據(jù)分析可以看出，降低電梯運行費用最主要可在如何盡量降低運行耗電這方面做文章。
　　5降低消耗的一些措施
　　仍以該小區(qū)為例。因目前該小區(qū)沒有實行物業(yè)管理，電梯支出是單獨核算的，也就是說，每個住戶是按照比例分攤實際發(fā)生的電梯費用，如能降低支出，則是直接為每個住戶節(jié)省開支。做為目前臨時的管理部門，我們采取了相應措施。首先就電梯費用支出情況向全體住戶進行了公示，將以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計結果針對性地進行了分析宣傳，在電梯內(nèi)制作張貼“電梯節(jié)約小貼士”，宣傳科學文明使用電梯的方法，向全體住戶介紹可采取什么樣的措施節(jié)約電梯電費，住戶認識到節(jié)約電梯電費十分必要，節(jié)約電費就是“自己給自己省錢”。
　　“電梯節(jié)約小貼士”的主要內(nèi)容是：1、少按一下按鈕，省下幾毛錢：因電梯電機的起動最為耗電，減少電梯使用頻率從而減少電機起動次數(shù)，可直接降低電能消耗；2、多伸一下手，不僅節(jié)約電費，更顯文明素養(yǎng)：已進電梯的人看到后邊可能還有別人盡可能伸出手等一下合并乘坐，就相當于少讓電梯運行一次，不僅省了電，也增進了和諧鄰里關系，顯示出居民的文明素養(yǎng)；3、教育孩子文明使用電梯：有時發(fā)現(xiàn)電梯空運，每層都停，白白浪費電能，還有時在電梯外面就聽到電梯里面孩子打鬧弄出很大的動靜，容易造成電梯故障，增加電梯維修開支不說，還容易給孩子造成傷害，所以要教育孩子正確乘座電梯的方法；4、如果條件允許，不妨步行下樓：因電梯運行依靠配重，除起動電流較大外，電梯下行時電機電流比上行時（依靠配重運行）的電機電流要大，也就是說，在其他條件一樣的情況下，電梯下行比上行更要費電，因此，如果身體條件允許，不妨選擇步行下樓，可以為大家節(jié)省一點電能，也順便活動了身體，不失為一個好的選擇！
　　在進行張貼宣傳的同時，我們注意口碑相傳。因為居民多數(shù)為同一單位的人員，平時見面機會較多，遇到可能的場合就進行口頭宣傳和解釋，耐心細致請大家相互教育。盡管宣傳稍有夸張內(nèi)容，但起到了很好的效果，基本上使多數(shù)居民對電梯的使用有了較為全面科學的認識。在采取了以上措施后兩個月的時間里，我們的電梯故障基本消除，電表記錄數(shù)據(jù)表明連續(xù)兩個月的耗電量下降了，每月少耗電約300度。盡管不太多，但是一個好的開端，說明管理制度的切實可行是最有效的管理手段，但確不是唯一的管理手段，合適的宣傳也能達到好的效果。另外還營造了人人關心、相互關照的鄰里關系，這也為科學管理增加了更為人性化的一點內(nèi)容，為我們構建和諧社區(qū)更增添了一分美麗色彩！
　　6展望
　　由于電梯管理模式的成功推行，對其他系統(tǒng)的管理維護起到了一定的示范作用，目前已準備將此種管理模式推廣到比方說單元電子對講防盜門等系統(tǒng)的維護管理。同時也使我們進一步堅定了推行物業(yè)管理的信心。相信隨著高校后勤管理社會化的推進，我們的小區(qū)物業(yè)也會迎來一個光明的春季。
　　參考文獻
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