摘要：國際金融危機下，實體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢，但我國房地產(chǎn)卻在一年之內(nèi)，不僅渡過了危機，還“空前繁榮”。本文通過對房地產(chǎn)業(yè)的分析，揭示了房地產(chǎn)業(yè)泡沫化發(fā)展給民生和經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的危害，并提出了解決的思路和措施。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫民生經(jīng)濟(jì)
　　一、引言：
　　國內(nèi)房地產(chǎn)市場2009年3月以來格外紅火。尤其在北京、上海、廣州等房價風(fēng)向標(biāo)城市，價格走勢更是極不正常。例如上海房價在7月創(chuàng)下了一年來的新高，不少高檔樓盤簡直賣瘋了，房價動輒以每平方米2000至3000元的速度飆升，京、滬市中心區(qū)房價已經(jīng)高過迪拜。
　　隨著房價的不斷上漲,泡沫形成已經(jīng)是業(yè)界的共識，但泡沫終究是要破滅的，特別是在中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)依然不穩(wěn)的關(guān)鍵時刻，如果作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)雪崩，后果不堪設(shè)想。脫離基本面需求和承受力的繁榮還能維持多久？這是每一個關(guān)心民生、關(guān)心中國經(jīng)濟(jì)健康、平穩(wěn)發(fā)展的人需要思考的問題。
　　二、市場怪象：
　　近年來，我國樓市存在一個怪象，那就是一方面大量房子空置，另一方面房源緊缺、房價不斷上漲，出現(xiàn)泡沫。與火爆的房地產(chǎn)市場相對應(yīng)的，是2009年12月7日發(fā)布的社科院藍(lán)皮書表示：我國房價收入比超出合理承受范圍，85%家庭無能力買房。
　　1、京滬深三地房市，不少樓盤空置率達(dá)50%以上。
　　一邊是連夜排隊買房，另一邊則是不斷上升的空置率，新建小區(qū)每到夜幕降臨多是“黑燈瞎火”，許多小區(qū)入住率都不到50%。而按照國際通行慣例，商品房空置率在5%-10%之間為合理區(qū)，空置率在10%-20%之間為空置危險區(qū)，空置率在20%以上就是商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。
　　2、房子不是用來住的，而是用來“炒”的！
　　國家進(jìn)行住房改革的目的，本來是要讓人民群眾更快的有房住，住上更好的房。但結(jié)果卻變成了一些人暴富的發(fā)源地。官商結(jié)合的房地產(chǎn)開發(fā)，土地財政的推波助瀾，利用現(xiàn)行土地制度和政策的漏洞，落腳于一個“炒”字，從地皮“炒”起，把房價“炒”得扶搖直上，把人民群眾的住房問題“炒”成了壓在人民頭上的新的大山。
　　房子用來炒了，在流動性泛濫和資本逐利性的驅(qū)動下，房價不斷上升，空對空，數(shù)字對數(shù)字，甚至還把生產(chǎn)用資金投入其中參與炒作。炒來炒去的后果，是一些城市的房價高不可攀，“買得起房子的人不住，需要房子的人買不起”，房子買來不是用來住的，而是作為投資渠道，進(jìn)行無限增值的。這也是目前房屋空置率為什么顯著增高的原因。
　　3.征地不是用來蓋房子的，是用來囤積升值的。
　　國務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)布的《中國房地產(chǎn)企業(yè)競爭力研究報告》顯示，2008年，我國百強房地產(chǎn)企業(yè)囤地數(shù)量高達(dá)381萬平方米，比2007年增長30.8%，最大的開發(fā)商土地儲備達(dá)45平方公里。中國建設(shè)銀行研究部發(fā)布的最新報告也顯示：2001年初至2009年5月份，房地產(chǎn)開發(fā)商累計購置土地面積21.62億平方米，但實際僅開發(fā)完成12.96億平方米，相當(dāng)數(shù)量的土地被囤積和倒賣。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從1998年到2008年的十年間，全國范圍內(nèi)用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地購置面積為31.3億平方米，而截至2008年底全國土地開發(fā)量僅為19.4億平方米，在開發(fā)商的手里竟然滯留囤積了接近40%的土地。
　　據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，三季度末，全國排在前十名的開發(fā)商囤地規(guī)模已達(dá)3億平方米，這些房企的土地儲備最長可供其開發(fā)上百年。中國房地產(chǎn)市場獨有的“囤地”現(xiàn)象，催生了“只倒土地不蓋房”的開發(fā)商。
　　三、原因分析
　　2009年我國房地產(chǎn)市場之所以V型反轉(zhuǎn)，是國家于去年年底出臺的刺激樓市的政策，引發(fā)了開發(fā)商、地方政府和銀行一致的行動，制造了房地產(chǎn)市場的繁榮。高房價的真正罪魁禍?zhǔn)资橇鲃有赃^剩和銀行違規(guī)信貸，是土地執(zhí)法不嚴(yán)，是地方政府積極配合和輿論導(dǎo)向。
　　1、流動性過剩造成房地產(chǎn)信貸的不正常增長，推高了房價，積累了銀行的信貸風(fēng)險。以資產(chǎn)價格泡沫為特征的經(jīng)濟(jì)危機，是上世紀(jì)90年代以來世界上發(fā)生的經(jīng)濟(jì)危機的普遍特征。具有通貨膨脹水平不高，但資產(chǎn)價格卻在膨脹的特征，特別是房地產(chǎn)價格的膨脹和股票價格的膨脹，最后泡沫破滅引發(fā)危機。
　　房價瘋漲的背后是寬松的房地產(chǎn)政策,尤其是寬松的信貸和二手房交易政策。2009年各大銀行幾乎沒有執(zhí)行二套房貸政策,許多人購買多套住房,仍舊能夠辦理首付20%和房貸利率七折的優(yōu)惠政策。
　　2009年銀行超萬億的個人住房抵押貸款，近萬億的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，使得房地產(chǎn)市場波動的風(fēng)險集中于銀行體系。“綁架”了銀行的房地產(chǎn)業(yè)，使得政府出臺調(diào)控政策時不得不“投鼠忌器”。
　　2、土地財政助推房價。“土地財政”屬于預(yù)算外收入，又叫第二財政，是指一些地方政府依靠出讓土地使用權(quán)的收入來維持地方財政支出。在現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅費政策下，地方政府是最大的受益者之一，這種巨大的利益誘惑，必然大大刺激地方政府的賣地沖動。
　　在寬松的貨幣、信貸政策環(huán)境下，開發(fā)商資金充裕，開發(fā)商的競價行為促進(jìn)土地成交價格的步步走高。在2009年兩會上，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會在“我國房價何以居高不下”的書面發(fā)言稿中指出，房地產(chǎn)開發(fā)的總費用支出一半流向政府是房價高企的主要原因。2009年3月11日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥在答記者問時也表示，各地區(qū)影響房價的主要因素之一是土地成本。
　　3、地方利益的驅(qū)動，使得政府的監(jiān)管成了擺設(shè)。面對十分嚴(yán)重的開發(fā)商囤地行為，應(yīng)該說并不缺少相關(guān)的管理政策和制度。早在1999年出臺的《閑置土地處置辦法》中就有“無償收回”的明確規(guī)定。然而令不行禁不止，很多土地閑置多年，仍能順利高價倒賣。囤地屢禁不止的深層次原因在于政府利益與企業(yè)利益分配，在于政策執(zhí)行力度和監(jiān)管力度的不足。
　　各級地方政府對公共設(shè)施項目投資帶來的土地升值的預(yù)期均很高，并以此作為向銀行融資的條件。一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)異動，土地財政無法支持地方政府向銀行的巨額還貸，將形成大量的壞賬和爛賬。地方政府和銀行已經(jīng)被綁在了一輛戰(zhàn)車上，政府不作為就成了現(xiàn)實的選擇。
　　4、政策、輿論引導(dǎo)以及利益驅(qū)動下的全民炒房。據(jù)對中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟內(nèi)近百家房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)查發(fā)現(xiàn)。2009年下半年在售的樓盤中投資性購買比例可能占到70%。
　　房價為什么漲？首先是開發(fā)商所謂的銷售策略，就是捂盤惜售，人為抬高房價。其次是輿論的宣傳引導(dǎo)，打開電視、翻開報紙、點擊網(wǎng)絡(luò)，2009年最熱的一個詞就是：房價又漲了。還有許多所謂專家天天在說：房子可以抵御通脹，是投資的好品種。第三是不少購房者，當(dāng)他們真的下定決心走進(jìn)售樓處的時候卻發(fā)現(xiàn)房價又漲了，面對節(jié)節(jié)上升的房價，購房已經(jīng)變成了搶房，一種恐慌情緒正在購房者中間蔓延。
　　剛性需求的恐慌則是房價越來越高,再不買就買不到或終生再也買不起房子。投資性購買的恐慌則是,如果不及早出手投資,手中的錢越來越不值錢,而且晚半步購買,就會喪失賺取利潤的機會。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，假如包括有投資心態(tài)的自住需求在內(nèi)，目前的炒房人群已經(jīng)超過七成。大有全民炒房的架勢。當(dāng)恐慌性需求變成炒作需求進(jìn)而開始“擊鼓傳花”時，這個市場離崩潰也就不遠(yuǎn)了。
　　四、對策與措施
　　可以說，2010年中國經(jīng)濟(jì)的運行風(fēng)險來自于房地產(chǎn)，并可能出現(xiàn)與美國次貸危機爆發(fā)前相類似的情況，即整個經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)運行是建立在房地產(chǎn)市場之上的。筆者認(rèn)為，要避免危機的發(fā)生，必須從以下幾點做起。
　　1、進(jìn)行政策調(diào)控，壓縮流動性，抑制房價無限上漲。
　　從前邊的分析我們知道，2009年房價暴漲的根本原因是過多的流動性在尋找出路。那解決的辦法就是：必須引導(dǎo)或抑制過多的流動性不要進(jìn)入或流出樓市。首先是央行加大回籠資金力度，財政部通過發(fā)行國債回收流動性，銀監(jiān)會、審計署對信貸資金流入樓市進(jìn)行嚴(yán)格的檢查審計；其次是加強監(jiān)管，嚴(yán)查違規(guī)信貸，尤其是二套房貸和二手房交易政策要嚴(yán)格執(zhí)行，取消二手房交易的營業(yè)稅優(yōu)惠，提高投機成本，抑制投機炒房行為。第三，加大對中小企業(yè)扶持力度和產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向，開辟資金投資渠道。第四是加大對游資和熱錢的監(jiān)控。有關(guān)部門除了嚴(yán)格監(jiān)控外，嚴(yán)格執(zhí)行國家12月30日出臺的“鼓勵外資以并購方式參與國內(nèi)企業(yè)重組”、“中國將向外資擴(kuò)大開放領(lǐng)域，鼓勵投向高端制造業(yè)”的政策。
　　2、加強輿論及政策引導(dǎo)，明確住房功能屬性，轉(zhuǎn)變炒房觀念。
　　曾幾何時，我們受歐美的影響，一直將購置住房視為一種投資行為，視為一種金融現(xiàn)象，而非消費行為。在國家統(tǒng)計CPI的時候，房價也未納入居民消費價格指數(shù)。既然買房是投資，就和居民的收入高低沒有多少關(guān)系，“炒家”就希望大家都來炒，把價格抬上去，從中獲得更多的投資收益，然而房子不同于一般投資品，它除了具有固定性、差異性和有限性外，更重要的是具有民生性。住宅的民生性體現(xiàn)在它與老百姓的生活息息相關(guān)，是人們最基本的生活資料和第一必需品，安居才能樂業(yè)就形象地說明了住房的民生性要大于投資性。將住房重歸消費的范疇，讓房子的居住功能得到發(fā)揮，則在房產(chǎn)的供應(yīng)、房價的水平和調(diào)控政策上，就必須考慮民眾的購買力。
　　因此無論從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度還是從保障民生的角度看，我們都要改變觀念，絕對不能把住房當(dāng)作股票那樣的純投資品任意炒作，這關(guān)系到中國房地產(chǎn)未來的命運和國民的生活品質(zhì)。首先各級政府應(yīng)把住房看成民生問題，把基本解決中國民眾的住房問題作為一項基本職責(zé)，向市場提供更多廉價的土地和廉租、廉價房，同時采取合理有效的政策措施抑制炒房，使住房回歸居住功能。其次輿論也要正確引導(dǎo)民眾，提示炒作的風(fēng)險和危害，理性對待住房消費。
　　3、進(jìn)行制度創(chuàng)新，消除土地財政。
　　首先是落實土地監(jiān)管政策，不能依賴于地方政府自覺查處囤地，必須是國土部會同紀(jì)檢監(jiān)察等部門掀起一場大的戰(zhàn)役，來清理被囤積、被倒賣的土地。實踐證明，由于地方政府過度依賴于土地財政，擔(dān)心打擊囤地會打跑開發(fā)商，所以不可能嚴(yán)格監(jiān)管。其次是改變目前的土地儲備制度。當(dāng)前土地儲備管理制度中的最大弊端是，地方政府集土地的管理者、運營者、裁判員角色于一身，壟斷了土地供應(yīng)，這就避免不了某些地方政府成為“土地倒?fàn)?rdquo;，也避免不了某些地方政府成為開發(fā)商倒賣土地的合伙人、保護(hù)傘。無疑，制度上需要做出改變。應(yīng)該將出售土地的收入由中央財政收回，再通過轉(zhuǎn)移支付的方式進(jìn)行二次分配。這樣就打斷了地方政府出賣土地的利益驅(qū)動力，打破了土地財政推高房價的惡性循環(huán)。
　　4、加強監(jiān)管和完善土地政策，打擊囤地炒地行為。2009年12月17日，財政部、國土部等五部委出臺《進(jìn)一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確開發(fā)商以后拿地時，“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。如果開發(fā)商拖欠價款，不得參與新的土地出讓交易。該通知的實質(zhì)就是全國統(tǒng)一并普遍提高了開發(fā)商拿地的首付款，由此會對其資金鏈形成壓力，部分遏制炒地、囤地行為。國土部應(yīng)該盡快研究并出臺關(guān)于加強房地產(chǎn)批后監(jiān)管，打擊閑置土地等措施，通過與金融管理機構(gòu)聯(lián)手增加土地市場透明度，嚴(yán)格執(zhí)行《閑置土地處置辦法》，重點監(jiān)管典型“地王”和閑置土地。
　　五、結(jié)語
　　房地產(chǎn)行業(yè)作為重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，2009年新房銷售總額為4.5萬億元，占GDP的13%，直接拉動GDP增長率超過1個百分點，拉動多達(dá)四五十個行業(yè)的發(fā)展，還解決了很多就業(yè)問題，因此從社會穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)大局上講，要及早研究，出臺有力政策措施并嚴(yán)格執(zhí)行，避免房地產(chǎn)泡沫破裂造成對民生和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的危害，回歸持續(xù)健康發(fā)展的軌道，形成穩(wěn)定發(fā)展的局面。