隨著房地產的發(fā)展，房地產中介機構也隨之興起，近些年大大小小的中介機構紛紛崛起，過快的發(fā)展速度，導致房產中介在很多方面都不完善，本文以天津為例，結合當前天津房地產中介機構的發(fā)展現狀，對其中存在的一些問題進行了分析，進而試提出了一些應對措施。

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　　一、天津房地產中介機構的發(fā)展現狀

　　在我國社會當中，住房屬于剛性需求，同時由于房地產市場發(fā)展迅速，使得房地產中介機構與人們的生活密切相關。天津市當前的房地產中介機構數量十分龐大，基于天津市目前二手房買賣和租賃的市場現狀，人們普遍認為只有通過房地產中介機構才能獲得更多的二手房租售信息，才能最終買到或者租到合適的房子。

　　近幾年，由于國家對于房地產市場發(fā)布了很多宏觀調控的政策，在這些政策的影響之下，很多原本計劃購房的人都開始觀望[1]。再加上很多剛剛畢業(yè)踏入社會的大學生、新就業(yè)人員、暫時不具備購房能力的中低收入人群的存在，使得二手房租賃市場變得異常火爆。大量的市場需求極大的促進了房地產中介機構及從業(yè)人員的發(fā)展。

　　由于房地產中介機構的迅速崛起和發(fā)展，為了保護購房者的資金安全，國家建設部和中國人民銀行早在2007年初就頒布了《關于加強房地產經紀管理規(guī)范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》，對房地產中介機構的資金監(jiān)管工作進行規(guī)范。隨后，各個省市和地區(qū)更具自身的特點和實際情況，也制定了具體的實施細則。但是，天津市仍然有一些地區(qū)的房地產中介機構仍然十分不規(guī)范，無視國家的規(guī)定，對購房者的交易資金仍然是由房地產中介機構代為托管[2]。

　　二、天津房地產中介機構存在的問題

　　(一)入行門檻低。當前，天津對于房地產經紀行業(yè)，還沒有一個完善、統(tǒng)一的規(guī)定，導致房地產中介機構的入行門檻很低，幾乎人人都可以進入某一個中介公司從事房地產中介業(yè)務。根據中國房地產經紀人學會與中國房地產估價師共同發(fā)布的《房地產經紀行業(yè)發(fā)展報告》來看，全國大約有60%左右的房地產中介機構的從業(yè)人員沒有取得相應的職業(yè)資格。同時由于房地產中介機構的人員流動性很大，使得很多從業(yè)人員的從業(yè)年限不足一年。這就導致了天津市大多數房地產中介公司的從業(yè)人員魚龍混雜，平均素質和能力較低，法律意識比較薄弱。有很多房地產經紀人認為只要賣出房子就可以，因而難免采取一些不道德的行為和手段，給房地產市場的發(fā)展帶來了很大的風險。

　　(二)業(yè)務結構單一。在天津市的一些地區(qū)中，有很多小型的中介公司，甚至只有一個門店，店內只要有幾套桌椅、幾臺電腦、幾部電話，再有幾個業(yè)務員，就可以開門做生意。很多這樣的小型中介公司，都是一個老板帶著幾個業(yè)務員，從事著二手房買賣和租賃的業(yè)務活動[3]。這種小型中介機構幾乎不具有任何的風險抵抗能力，信譽普遍比較差。而一些大型的房地產中介機構雖然采取的是連鎖經營的模式，經營規(guī)模也比較大，但是卻沒有十分良好和可信的品牌形象。這些中介機構往往太過于重視表面工作，而對于真正重要的企業(yè)文化和內涵卻沒有很好的建立起來。

　　在天津，無論是大型的房地產中介機構，還是小型的中介公司，在業(yè)務操作方面十分的粗糙，很少總結經驗。在很多時候，中介人員往往都是為了看房而看房。由于房地產中介機構的主要業(yè)務都集中在二手房的買賣和租賃這一方面，所以如果風險來臨，如此單一的業(yè)務結構是不利于房地產中介機構規(guī)避風險的。

　　(三)服務誠信度不足。在天津市目前的房地產中介機構當中，大多數交易流程都不夠規(guī)范。中介公司為了促成交易，通常會想盡一切辦法，導致了服務誠信度嚴重不足[4]。有時，為了迎合客戶省錢的心理，爭取客戶在本公司成交，一些中介公司甚至為客戶簽訂“陰陽合同”，以逃避購房的稅費。還有一些中介機構的內部員工以個人的名義收購低價房屋，然后高價倒賣。一些中介公司還經常掛出低價的空盤來吸引客戶，當客戶詢問的時候，就謊稱該房源已經售出，然后向客戶推薦其他房源。

　　目前，天津市大多數房地產中介機構的收費標準和收費方式十分的混亂。有的中介公司只收取固定傭金，也有的中介公司收取部分傭金和部分差價，還有的中介公司不收傭金，只賺差價的。很多中小型的中介公司還存在這不符合規(guī)定的亂收費現象，例如，在帶領客戶看房子時，不管成交與否，都要收取所謂的“看房費”。這種只重利益，不顧誠信的行為，嚴重的妨礙了天津市房地產市場的正常發(fā)展。

　　(四)市場監(jiān)管不力。在成熟市場中，一個行業(yè)的監(jiān)管應當有該行業(yè)的協(xié)會來進行。而在我國，在對房地產經紀行業(yè)進行監(jiān)管時候，由于政府相關的管理部門繁多，各部門之間的責任不清晰、合作不協(xié)調，缺乏統(tǒng)一性，存在著“多頭管理”的現象。在我國，雖然有《城市房地產中介服務管理規(guī)定》、《中華人民共和國房地產管理法》等相關的法律法規(guī)對房地產經紀行業(yè)進行規(guī)范，但是，很多房地產中介機構和從業(yè)人員為了追求高額的利益，不惜抱著投機的心態(tài)去損害購房者的利益[5]。對此，由于監(jiān)管方面的混亂，使得這種行為不能被及時、有效的制止和懲處。

　　三、優(yōu)化房地產中介機構的措施

　　(一)加強對從業(yè)人員的培養(yǎng)和監(jiān)督。房地產中介機構的服務水平和服務規(guī)范在很大程度上取決于從業(yè)人員的能力與素質。對此，我國應當借鑒其它國家相關的、較為成熟和完善的經驗，對我國房地產中介人員進行嚴格的職業(yè)培訓。在考試合格之后，才能獲得職業(yè)資格，持證上崗[6]。在美國房地產經紀人以及房地產經紀部門都可以用英文單詞“broker”表示，原因在于美國房地產經紀人機構的擁有者必須為房地產經紀人，擁有相應的資格證書。也就是說，要想成立房地產經紀人機構，就必須擁有房地產經紀人的執(zhí)照。在平時的工作中，中介公司還應注重對員工專業(yè)素質和道德水平的培養(yǎng)和建設。讓中介人員都能夠依法從業(yè)，從而保障整個行業(yè)的健康發(fā)展。

　　(二)完善相關法律法規(guī)。為了確保房地產經紀市場能夠健康、有序的發(fā)展，就要有完善的法律法規(guī)最保障。我國雖然有一些相關的法律法規(guī)，但年代比較久遠，不符合當前房地產市場的實際情況。對此，我們也可以借鑒國外的先進經驗，例如在美國，規(guī)定房地產經濟行業(yè)執(zhí)照制度和執(zhí)行代理制度的相關法律是《執(zhí)照法》和《一般代理法》，房地產經濟行業(yè)的政府監(jiān)管機構是房地產中介委員會，該委員會指引行業(yè)專向代理和獨家代理，在獨家銷售的契約模式下，經紀人的利益得到了充分的保護，同時該模式具有一定的排他性。美國的房地產銷售模式發(fā)展到目前以MLS(multiple listing service)系統(tǒng)為主，這一系統(tǒng)對于提高交易效率，加速房源流通，降低交易成本起到了關鍵性的作用，是互聯(lián)網發(fā)展的有效應用。引入MLS系統(tǒng)必將會為天津的存量房交易帶來積極的變革，使房地長市場和房地產中介機構都能夠得到有效的監(jiān)督和約束，從而推動房地產市場的良好發(fā)展。

　　房地產市場的迅速發(fā)展離不開房地產中介機構的推動和促進。對中介機構發(fā)展中出現的問題，我們應當透過問題的表面對其根源進行分析，有針對性的采取相應的措施進行解決。這樣，在保證了房地產中介機構的健康發(fā)展的同時，才能夠更好的推動我國房地產市場的發(fā)展。

　　參考文獻：

　　[1]劉洪玉.中國房地產經紀服務業(yè)現狀與發(fā)展[J].中國房地產，2011.

　　[2]李華敏.淺析我國房地產經紀行業(yè)的發(fā)展現狀及對策[J].中小企業(yè)管理與科技，2010.

　　[3]周莉.房地產經紀行業(yè)現狀、成因與對策分析[J].中國高新技術企業(yè)，2013.

　　[4]袁韶華.房地產經紀市場現狀與對策研究[J].徐州建筑職業(yè)技術學院學報，2011.