房地產(chǎn)市場(chǎng)在國內(nèi)起步較晚，但對(duì)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了非常大的影響，是當(dāng)前政府需要考慮和解決的問題。在當(dāng)今高房價(jià)愈演愈烈，國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫危機(jī)加重的雙重危機(jī)下，如何解決高房價(jià)、高物價(jià)以及日益膨脹的房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的矛盾，是政府目前首要解決的問題。政府采取何種手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，采取何種方式解決日益增長的房價(jià)和人民需求之間的矛盾，采取何種方法引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)步入正常發(fā)展的軌道。

　　《中國房地產(chǎn)業(yè)》期刊簡介：《中國房地產(chǎn)業(yè)》雜志社(原名《中國房地信息》)雜志是由國家新聞出版總署批準(zhǔn)，中華人民共和國住房部和城鄉(xiāng)建設(shè)部主管，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦，主要面向、建筑、房地產(chǎn)開發(fā)、裝飾裝修、裝飾設(shè)計(jì)、家居建材、城市環(huán)境規(guī)劃、建筑院校、設(shè)計(jì)院等行業(yè)的房產(chǎn)建筑行業(yè)雜志。本刊是建設(shè)部權(quán)威期刊，已被《中國知識(shí)資源總庫》，《中國學(xué)術(shù)期刊網(wǎng)》等網(wǎng)絡(luò)媒體收錄;國內(nèi)統(tǒng)一刊號(hào)：11-5936/F，國際統(tǒng)一刊號(hào)：ISSN1002-8536。

　　一、房產(chǎn)稅的基本理論

　　(一)房產(chǎn)稅的概念

　　房產(chǎn)稅又被稱為房屋稅，是國家以房產(chǎn)作為課稅對(duì)象向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。是以房屋建筑為對(duì)象，在交易的時(shí)候征收一定的稅收，以房屋的計(jì)稅余值或者租金為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。通常意義上，房產(chǎn)稅征收的對(duì)象包括商品房、商鋪以及具有可進(jìn)行市場(chǎng)交易的房屋等。其目的是國家利用稅收杠桿，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和管理，主要是為了提高房產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模以及配合國家房產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營人的收入。

　　(二)房產(chǎn)稅的特點(diǎn)

　　當(dāng)前我國征收房產(chǎn)稅依據(jù)的是以1986年頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》為基礎(chǔ)逐步完善的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》。縱觀此稅，可以發(fā)現(xiàn)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》具有三個(gè)特點(diǎn)。第一房產(chǎn)稅征收的范圍限定于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū);第二，房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅種，是財(cái)產(chǎn)稅中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，征收的對(duì)象是房屋;第三，房產(chǎn)稅區(qū)別對(duì)待各類房產(chǎn)進(jìn)行征收，房產(chǎn)計(jì)稅余值征收自住型房產(chǎn)，以租金為計(jì)稅依據(jù)的房屋出租。

　　(三)現(xiàn)行房產(chǎn)稅的稅額計(jì)算

　　目前我國征收的房產(chǎn)稅有兩種計(jì)征方式，一種是從價(jià)計(jì)征，另一種是從租計(jì)征。按照房產(chǎn)余值征收稅費(fèi)，即是從價(jià)計(jì)征。其征收房產(chǎn)稅的計(jì)算辦法是按照房產(chǎn)原有價(jià)值一次性減除10%到30%的房產(chǎn)原有價(jià)值，剩下部分作為征收房產(chǎn)稅的余值計(jì)算稅費(fèi)，稅率為1.2%;其計(jì)稅公式為：應(yīng)繳納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原房產(chǎn)價(jià)值×(1-房產(chǎn)扣除比例)×1.2%稅率。按照房產(chǎn)租金收入為基礎(chǔ)征收房產(chǎn)稅額，計(jì)為從租計(jì)征。房產(chǎn)主要以出租為主的房產(chǎn)稅率為12%，對(duì)于個(gè)人按照市場(chǎng)價(jià)格出租的居住用房，出租的對(duì)象以居住為主的，房產(chǎn)稅征收稅率按照4%進(jìn)行計(jì)算;計(jì)算公式為：應(yīng)繳納稅額=房產(chǎn)租金收入×12%或應(yīng)繳納稅額=房產(chǎn)租金收入×4%。

　　根據(jù)以上房產(chǎn)稅計(jì)稅方式，假設(shè)一套100平米房產(chǎn)，房屋原價(jià)值為100萬元，房屋折損值為0.2，按照從價(jià)計(jì)征方式征收房產(chǎn)稅，那么該套房產(chǎn)一年需繳納的房產(chǎn)稅為100萬×(1-0.2)×1.2%=9600元;若該套房產(chǎn)以出租為主且出租的形式以居住為主，一年的租金收入為5萬元，則每年應(yīng)繳房產(chǎn)稅為60000×4%=2400元。

　　二、房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的意義

　　我國房地產(chǎn)市場(chǎng)起步和發(fā)展的時(shí)間較短，同西方發(fā)達(dá)國家相比在各方面都顯現(xiàn)很大差異和不足，正是由于這些不足和差異導(dǎo)致我國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過快增長，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格戰(zhàn)役愈演愈烈，房產(chǎn)泡沫急劇擴(kuò)張，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)處于失衡的邊緣。因此，社會(huì)各界對(duì)房產(chǎn)稅的開征期望值越來越高，在近期政府出臺(tái)的房產(chǎn)調(diào)控政策中，房產(chǎn)稅的預(yù)期逐漸強(qiáng)化，被認(rèn)為是抑制房價(jià)過快上漲的重要手段，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展帶來深遠(yuǎn)的影響。

　　房產(chǎn)稅的推行凸顯了國家和政府對(duì)混亂的房地產(chǎn)市場(chǎng)的整治決心，通過稅收杠桿原理，遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，穩(wěn)健和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制，力爭完善和控制房地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí)通過征收房產(chǎn)稅，將這部分稅收用于城市保障性住房建設(shè)和供應(yīng)，從根本上解決社會(huì)各階層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的矛盾，理順了房房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系，使房地產(chǎn)試產(chǎn)回歸健康和理性發(fā)展的軌道上來。

　　目前，實(shí)行征收房產(chǎn)稅的國內(nèi)城市僅有上海和重慶，國內(nèi)其他城市未有出臺(tái)征收相關(guān)房產(chǎn)稅的政策。對(duì)于這與國內(nèi)各大城市來說起到了一個(gè)帶領(lǐng)作用，由個(gè)別影響到全局最終在國內(nèi)全面鋪開，影響到國內(nèi)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過快過熱發(fā)展。同時(shí)，房產(chǎn)稅征收體現(xiàn)了國家和地方政府對(duì)各種投機(jī)行為的打擊力度，堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為的發(fā)生和蔓延。通過無形的手，牢牢的控制房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性發(fā)展，使之回歸到合理和健康發(fā)展的軌道上來。

　　三、房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

　　國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)自2008年以來呈現(xiàn)出非理性的增長方式，房價(jià)隨著居民消費(fèi)水平的提高和民間資本的不斷涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了幾何倍速的增長，一致出現(xiàn)了部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了有價(jià)無市的局面，這些原因直接導(dǎo)致了房價(jià)飛速增長。使得國內(nèi)房地長市場(chǎng)房產(chǎn)泡沫的急劇增加，房產(chǎn)實(shí)際價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房產(chǎn)應(yīng)有的理論價(jià)值，政府先后采取一系列房產(chǎn)調(diào)控政策都無法保證房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)良好的發(fā)展，面對(duì)各方面種種壓力，政府于2010年末出臺(tái)了相關(guān)房地產(chǎn)稅收政策，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的發(fā)展。正是在這樣一個(gè)社會(huì)背景下，房產(chǎn)稅在國家和地方政府在多方調(diào)控下產(chǎn)生了，并結(jié)合其他相關(guān)房地產(chǎn)政策聯(lián)合壓制房價(jià)過快上漲取得一定收效。由此可見，房產(chǎn)稅作為國家宏觀調(diào)控的新模式在一定程度上起到了很好的收效，但是業(yè)內(nèi)和外界人士，特別是普通住房者對(duì)房產(chǎn)稅有著更多的顧慮和猜忌，以下是房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。

　　第一，房產(chǎn)稅的開征說明了國家和地方政府對(duì)遏制過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)下了決心，力求房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)而健康的發(fā)展。這也說明了房產(chǎn)稅的開征將是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過程中需經(jīng)歷的階段。國家通過稅收的杠杠調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)各種資源分配，使得資源得到有效的組合及分配，使房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域良性的發(fā)展局面。

　　第二，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的興起，房產(chǎn)泡沫也就隨之而來，房產(chǎn)泡沫對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是非常大的，它不僅影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性發(fā)展，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)在短時(shí)期內(nèi)急劇擴(kuò)大，更對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來阻礙。歷史證明一個(gè)國家的房產(chǎn)泡沫破裂對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響都可以用崩盤來形容。在面對(duì)如此險(xiǎn)峻的局面國家和政府都會(huì)采取一定的措施來保證房產(chǎn)泡沫，竭盡所能的遏制其繼續(xù)膨脹。而我國目前采取的政府調(diào)控手段大多是行政類的調(diào)控，這些調(diào)控手段對(duì)遏制房產(chǎn)泡沫收效不大，而房產(chǎn)泡沫卻仍在急劇擴(kuò)大。房產(chǎn)稅的出臺(tái)對(duì)遏制房產(chǎn)泡沫繼續(xù)擴(kuò)大，是當(dāng)前國家采取的新一類房產(chǎn)調(diào)控政策中較為實(shí)用和歷史意義的一步。在短期來看，房產(chǎn)稅的出臺(tái)對(duì)國內(nèi)部分地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格的影響微乎其微，但是通過長遠(yuǎn)的眼光來看，房產(chǎn)稅在全國全面鋪開，必將擠壓房產(chǎn)泡沫，使房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走上正軌。

　　第三，這對(duì)于普通住房者來說必將是有利的一面，通過征收房產(chǎn)稅在一定程度上提高了投機(jī)者的投機(jī)成本，迫使這部分投機(jī)者退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí)，由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷數(shù)年的急劇增長，在目前來說通過征收房產(chǎn)稅來降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格這一調(diào)控手段的范圍面較窄，在短時(shí)間內(nèi)來說降低房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格難度非常大，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)走高將是必然。征收房地產(chǎn)稅的同時(shí)，在另一方面也加大了租房者的成本;房產(chǎn)持有者將這部分稅收轉(zhuǎn)嫁到租房者身上，無形中推高了房地產(chǎn)租房市場(chǎng)的價(jià)格，加大了租房者租房的成本。以至于出現(xiàn)了現(xiàn)在房產(chǎn)價(jià)格和租房價(jià)格兩者都走高的局勢(shì)，這種走高局勢(shì)不但沒有降低的局勢(shì)，反而出現(xiàn)愈演愈烈的局面。對(duì)于普通住房者和租房者來說，目前出臺(tái)的房產(chǎn)稅收政策在短時(shí)間內(nèi)不但沒有起到應(yīng)有的作用，反而成為推高房地產(chǎn)租房市場(chǎng)價(jià)格的推手。

　　第四，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用主要包括了土地租金、項(xiàng)目稅金和建安成本等，這些費(fèi)用在直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的主要費(fèi)用中，是土地租金和建安成本，相對(duì)這兩項(xiàng)費(fèi)用來說，土地租金是主要方面，開發(fā)商在取得該土地的開發(fā)權(quán)的時(shí)候，土地租金耗費(fèi)占其成本的70%左右，這就直接影響了最終房地產(chǎn)價(jià)格。而在項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)以及投入使用過程中，房產(chǎn)稅的開征并不會(huì)影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)，這也就是說因房產(chǎn)稅征收范圍的限制將無法影響到房地產(chǎn)商的利益，最終受其影響的還是普通住房者的利益。從側(cè)面來說，房產(chǎn)稅的征收帶來的影響不會(huì)直接表現(xiàn)在房產(chǎn)價(jià)格上，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)并不受其影響，或受到的影響較小。

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