摘 要：本文首先簡(jiǎn)要分析了項(xiàng)目、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的概念、特征及相關(guān)理論;然后在詳細(xì)分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素的基礎(chǔ)上，建立了風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別模型，并運(yùn)用該模型從外部環(huán)境因素、內(nèi)部制約因素和開(kāi)發(fā)過(guò)程因素三個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面識(shí)別，確定了項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)清單，并對(duì)各類風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了定性分析;接下來(lái)采用盈虧平衡分析、敏感性分析及模糊數(shù)學(xué)理論與層次分析法相結(jié)合的綜合分析方法，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目識(shí)別出的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行定量分析;最后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析的結(jié)果，提出了可供該項(xiàng)目選擇的風(fēng)險(xiǎn)控制策略和方法，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)提供了理論依據(jù)。

　　關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn)項(xiàng)目,風(fēng)險(xiǎn)分析,風(fēng)險(xiǎn)控制

　　1、引言

　　隨著近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)的積累，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)逐漸意識(shí)到只有做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理，確立有針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)，并在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中對(duì)各類風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行良好的辨識(shí)、解析與管理，才能使房地產(chǎn)項(xiàng)目真正地得到系統(tǒng)、全面而有效的風(fēng)險(xiǎn)管理，反過(guò)來(lái)就能促使房地產(chǎn)開(kāi)放單位的綜合管理水平得到大幅度的增強(qiáng)。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金投入量大，項(xiàng)目實(shí)施周期普遍較長(zhǎng)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中可能遇到多種風(fēng)險(xiǎn)因素。做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，提前采取風(fēng)險(xiǎn)防范措施，對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成功至關(guān)重要。

　　2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

　　2.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的分類

　　從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)出具有個(gè)別性、復(fù)雜性、全面性、不確定性等特征。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由于地域不同、項(xiàng)目類別不同，不同類別的項(xiàng)目具有各自不同的風(fēng)險(xiǎn);即使同類的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，因?yàn)轫?xiàng)目的市場(chǎng)定位、決策系統(tǒng)、風(fēng)險(xiǎn)偏好、規(guī)劃和施工技術(shù)等各不相同，項(xiàng)目所可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)也各不相同。常用的分類方法包括以下五種:

　　2.1.1純粹風(fēng)險(xiǎn)和投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)

　　純粹風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生后，只會(huì)單純給開(kāi)發(fā)項(xiàng)目帶來(lái)?yè)p失或損害的風(fēng)險(xiǎn)因素;投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)既可能給項(xiàng)目帶來(lái)?yè)p失、但處理和應(yīng)對(duì)得當(dāng)，也可能給項(xiàng)目投資帶來(lái)額外利潤(rùn)的風(fēng)險(xiǎn)因素。

　　2.1.2自然風(fēng)險(xiǎn)和人為風(fēng)險(xiǎn)

　　自然風(fēng)險(xiǎn)是由于自然力的作用帶來(lái)的項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)因素;人為風(fēng)險(xiǎn)是由人的活動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)因素。

　　2.1.3靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn)和動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)

　　靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn)是指在既定的社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境情況下，由于自然力的不規(guī)則變動(dòng)和人們的錯(cuò)誤判斷、錯(cuò)誤行為所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，主要是指自然災(zāi)害和意外事故帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn)可能造成的后果主要是經(jīng)濟(jì)上的損失，而不會(huì)因此獲得意外的收益。動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)是由于項(xiàng)目實(shí)施方式、生產(chǎn)或管理技術(shù)變動(dòng)所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，是指與社會(huì)變動(dòng)有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，主要是社會(huì)經(jīng)濟(jì)、政治以及技術(shù)、組織機(jī)構(gòu)發(fā)生變動(dòng)而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)可能引起的后果是雙重的，既可能給投資者帶來(lái)經(jīng)濟(jì)上的損失，也可能帶來(lái)額外收益。

　　2.1.4系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

　　系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀因素變化而導(dǎo)致全部或同類開(kāi)發(fā)項(xiàng)目報(bào)酬率整體變化，對(duì)于單個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，這類風(fēng)險(xiǎn)可能被預(yù)測(cè)，但不能被分散或消除;非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是某一特定原因?qū)δ骋惶囟ǖ姆康禺a(chǎn)投資項(xiàng)目報(bào)酬率造成影響的可能性，是特定的房地產(chǎn)項(xiàng)目所可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于某個(gè)或某類開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，通過(guò)采取積極的應(yīng)對(duì)措施，能夠有效降低并有可能完全消除這類風(fēng)險(xiǎn)。本文認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的分類方法能夠綜合整理并細(xì)化各類風(fēng)險(xiǎn)因素，并能夠以此為基礎(chǔ)，對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步進(jìn)行定性和定量分析。因此，本文后面章節(jié)將主要采取這一類分析方法。

　　2.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的特征

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目自身的特點(diǎn)有緊密關(guān)系，這也決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)具有自身的特征。

　　2.2.1個(gè)別性

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資具有差異性，每個(gè)項(xiàng)目都有不同的區(qū)位，這種空間位置的差異性決定了世界上沒(méi)有兩個(gè)完全相同的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，加上項(xiàng)目投資者、開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、施工技術(shù)和建筑材料等都不會(huì)完全相同，從而使每個(gè)項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)各不相同。因此，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別時(shí)需要突出這種個(gè)別性。

　　2.2.2復(fù)雜性

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能否順利實(shí)施要受到土地條件、規(guī)劃條件、資金管理、施工條件、市場(chǎng)條件、宏觀政策等多種因素的綜合影響，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所面臨的風(fēng)險(xiǎn)具有綜合性和復(fù)雜性。

　　2.2.3不確定性

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的決定因素多而復(fù)雜，許多因素的出現(xiàn)的可能性和影響程度都是不確定的，決定了其風(fēng)險(xiǎn)更具有不確定性。

　　2.2.4連續(xù)性

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資周期長(zhǎng)，一些風(fēng)險(xiǎn)因素在項(xiàng)目策劃或準(zhǔn)備階段已經(jīng)面臨或可以預(yù)測(cè)，但在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中新的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)不斷出現(xiàn)，并且對(duì)項(xiàng)目最終結(jié)果產(chǎn)生直接影響。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的過(guò)程應(yīng)當(dāng)連續(xù)存在于項(xiàng)目實(shí)施的整個(gè)過(guò)程和每個(gè)環(huán)節(jié)之中。

　　3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)清單

　　本文采用系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)分類的分析方法，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各類風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析識(shí)別。考慮風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率及其產(chǎn)生后果的嚴(yán)重程度，本文在對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類匯總的基礎(chǔ)上，對(duì)各類風(fēng)險(xiǎn)源進(jìn)一步分析整理，將各類風(fēng)險(xiǎn)因素按照發(fā)生的可能性以及是否可以概括為同一類風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類與合并，并按照后果程度進(jìn)行篩選、組合，通過(guò)專家調(diào)查和情景分析，確定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)清單，見(jiàn)下表：

　　4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的分析階段

　　4.1項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)定量分析方法選擇

　　項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)定量分析方法有許多種分析方法，但在我國(guó)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理叢書(shū)中，關(guān)于項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法卻只是主要介紹了三種分析方法，即盈虧平衡分析、概率分析和敏感性分析，稱為我國(guó)傳統(tǒng)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法。每種分析方法都有優(yōu)缺點(diǎn)，不同的項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)選擇適合自己項(xiàng)目特點(diǎn)的分析方法。而且每種方法都有一定的局限性，將幾種方法綜合使用才能更準(zhǔn)確地分析出項(xiàng)目存在的真正風(fēng)險(xiǎn)。本文根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，選擇盈虧平衡分析、敏感性分析和綜合評(píng)估方法進(jìn)行定量分析。

　　4.2盈虧平衡分析

　　盈虧平衡分析是通過(guò)盈虧平衡點(diǎn)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)需求變化適應(yīng)能力的一種方法，其又稱為保本分析、收支平衡分析或損益臨界分析。如何找到盈虧平衡點(diǎn)是盈虧平衡分析方法的關(guān)鍵，即是找到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)時(shí)利潤(rùn)為零的點(diǎn)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模一定的前提下，盈虧平衡點(diǎn)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的盈利能力和經(jīng)營(yíng)安全性成反比，即盈虧平衡點(diǎn)越低，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的盈利可能性就越大，且經(jīng)營(yíng)安全性越好。

　　由盈虧平衡分析可以簡(jiǎn)單、明了地對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行判斷，有助于確定項(xiàng)目的合理建設(shè)規(guī)模，為項(xiàng)目決策提供有價(jià)值可用的信息，但是，盈虧平衡分析的方法是建立在一些理想基本假設(shè)條件下的，是一種靜態(tài)分析，沒(méi)有考慮資金的時(shí)間價(jià)值因素，因此無(wú)法難以得出一個(gè)全面的結(jié)論。

　　4.3 敏感性分析

　　敏感性分析是測(cè)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的一種好方法，它不僅可以反映出各種因素的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響程度，還可以針對(duì)較為敏感的因素進(jìn)行進(jìn)一步的再研究，從而提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析研究的準(zhǔn)確性。

　　4.4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目敏感性分析的主要任務(wù)

　　(1)反映不確定性因素變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)影響程度大小。

　　(2)在確定影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的敏感性因素的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步分析、預(yù)測(cè)或估算有關(guān)數(shù)據(jù)的變化范圍，以測(cè)算項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小。

　　(3)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各個(gè)實(shí)施方案中關(guān)鍵因素的敏感性程度進(jìn)行對(duì)比，選擇敏感性小的方案進(jìn)行實(shí)施，以將風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

　　(4)估算在保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)最低滿足條件時(shí)，不確定因素允許的變化范圍。

　　4.5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目敏感性分析步驟

　　(1)確定不確定性因素是哪些指標(biāo);

　　(2)按照一般規(guī)律確定不確定性因素可能的變動(dòng)范圍;

　　(3)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目特點(diǎn)確定進(jìn)行敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo);

　　(4)計(jì)算出在不確定性因素變動(dòng)的同時(shí)，相應(yīng)評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)值，及其臨界點(diǎn)。

　　4.6模糊綜合分析法

　　4.6.1模糊綜合分析法的計(jì)算步驟

　　(1)建立風(fēng)險(xiǎn)因素集 Z

　　所謂風(fēng)險(xiǎn)因素集就是影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素所組成的集合，表示為：

　　其中即代表各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素。

　　(2)建立風(fēng)險(xiǎn)因素重要程度評(píng)語(yǔ)集 Y

　　風(fēng)險(xiǎn)因素重要程度評(píng)語(yǔ)集是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素重要程度評(píng)判結(jié)果所組成的集合，即等級(jí)集合，表示為：

　　其中為風(fēng)險(xiǎn)因素重要程度評(píng)判結(jié)果。此評(píng)判結(jié)果是

　　根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體情況主觀設(shè)定的，各個(gè)等級(jí)分別對(duì)應(yīng)一個(gè)不同的模糊向量。在綜合考慮各個(gè)相關(guān)因素的基礎(chǔ)上，通過(guò)模糊綜合評(píng)價(jià)，從風(fēng)險(xiǎn)重要程度評(píng)語(yǔ)集中得到一個(gè)最佳的結(jié)果。

　　(3)建立判斷矩陣

　　為避免不同性質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)因素?zé)o法相互比較，采用九分位的比率標(biāo)度法，建立相對(duì)尺度把所有風(fēng)險(xiǎn)因素兩兩進(jìn)行比較，建立判斷矩陣。比率標(biāo)度法如下表所示：

　　。

　　(4)計(jì)算判斷矩陣的特征根及特征向量

　　求判斷矩陣 A 的最大特征根∮及其對(duì)應(yīng)的特征向量 w，將 w 進(jìn)行歸一化，從而得出同一層次中相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)于上一層次中某風(fēng)險(xiǎn)因素相對(duì)重要性的排序權(quán)值。它是本層次所有風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)上一層次某因素而言的重要性排序的基礎(chǔ)。主要公式如下：

　　(5)一致性檢驗(yàn)

　　為避免各風(fēng)險(xiǎn)因素在比較中出現(xiàn)大的誤差，需要用一致性的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量判斷

　　矩陣，公式表示為：

　　(6)在上述計(jì)算和分析過(guò)程的基礎(chǔ)上，得出各級(jí)矩陣權(quán)重向量：

　　(7)建立隸屬矩陣

　　在得出各級(jí)矩陣權(quán)重向量之后，采用專家調(diào)查法，由專家對(duì)二級(jí)指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)因素重要程度的評(píng)價(jià)集進(jìn)行評(píng)價(jià)打分，并作歸一化處理，形成專家評(píng)價(jià)意見(jiàn)。然后計(jì)算單因素隸屬矩陣，用模糊向量表示單因素隸屬矩陣為：公式中，，，i=1,2,3……n,j=1,2,3……m, 表示某一風(fēng)險(xiǎn)因素由隸屬度函數(shù) 映射后的結(jié)果。

　　(8)計(jì)算評(píng)判矩陣

　　在確定了權(quán)重向量與后，按照模糊運(yùn)算規(guī)則進(jìn)行模糊綜合判斷，求得模糊綜

　　合判斷矩陣 B，即： 模糊關(guān)系矩陣R是由Ri組成的矩陣。

　　(9)模糊綜合評(píng)判分析

　　由判斷矩陣 B 和風(fēng)險(xiǎn)因素重要程度評(píng)語(yǔ)集 Y 就可以得到該項(xiàng)目的各項(xiàng)評(píng)語(yǔ)。

　　模糊綜合評(píng)判分析方法是先利用最大隸屬度原則對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行模糊識(shí)別，在對(duì)

　　最終評(píng)判矩陣結(jié)果的識(shí)別中將與最大評(píng)判指標(biāo)相對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)因素評(píng)語(yǔ)集中的因

　　素取為最終的評(píng)價(jià)結(jié)果。

　　5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策

　　5.1建立項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制體系。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目雖然重視項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)研究，但在風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制和機(jī)構(gòu)設(shè)立上仍是傳統(tǒng)作法，沒(méi)有明確的風(fēng)險(xiǎn)防范工作體系，仍是由項(xiàng)目策劃部兼職開(kāi)展風(fēng)險(xiǎn)研究工作。參考優(yōu)秀公司的成功經(jīng)驗(yàn)，建議在公司內(nèi)部成立風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，建立全員參與的風(fēng)險(xiǎn)防控工作體系。由公司總經(jīng)理牽頭，組織項(xiàng)目策劃部、前期部、工程部、銷售部成立風(fēng)險(xiǎn)管理小組。風(fēng)險(xiǎn)小組定期組織各相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，研究提出風(fēng)險(xiǎn)控制措施，在風(fēng)險(xiǎn)管理小組確定控制措施后，在企業(yè)內(nèi)部負(fù)責(zé)組織風(fēng)險(xiǎn)防控措施的落實(shí)。在部門(mén)設(shè)置上，明確由項(xiàng)目策劃部?jī)?nèi)設(shè)專門(mén)分支機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和控制工作，同時(shí)作為風(fēng)險(xiǎn)管理小組的常設(shè)工作機(jī)構(gòu)，直接對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)。

　　5.2加強(qiáng)全方位風(fēng)險(xiǎn)控制。

　　從風(fēng)險(xiǎn)因素分布上看，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素涉及項(xiàng)目?jī)?nèi)部和外部各方面，而且外部因素對(duì)于項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的影響程度高于普通項(xiàng)目;從時(shí)間因素上看，風(fēng)險(xiǎn)涉及項(xiàng)目實(shí)施的全過(guò)程。從公司目前情況看，對(duì)于項(xiàng)目前期階段所可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，在項(xiàng)目前期策劃方案中進(jìn)行了比較多的分析研究，對(duì)于項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中期和工程實(shí)施后期可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，因策劃團(tuán)隊(duì)人員和能力局限，目前分析相對(duì)較少。因此，從項(xiàng)目管理小組成立開(kāi)始，就應(yīng)把加強(qiáng)項(xiàng)目全方位風(fēng)險(xiǎn)控制作為工作的核心內(nèi)容。要通過(guò)公司的風(fēng)險(xiǎn)小組，在項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)建立全方位風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，對(duì)各種主要風(fēng)險(xiǎn)因素逐項(xiàng)分析，實(shí)行全過(guò)程控制。

　　5.3制定風(fēng)險(xiǎn)防范預(yù)案。

　　企業(yè)成立風(fēng)險(xiǎn)管理小組后，最重要的任務(wù)就是組織各相關(guān)部門(mén)制定風(fēng)險(xiǎn)防范預(yù)案。根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別結(jié)果和風(fēng)險(xiǎn)因素嚴(yán)重程度不同，事先制定危機(jī)發(fā)生時(shí)公司的應(yīng)對(duì)措施，以化解風(fēng)險(xiǎn)或減小風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后給項(xiàng)目帶來(lái)的損失。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)小組共同研究后，下發(fā)公司各管理部門(mén)負(fù)責(zé)人，一旦風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，各部門(mén)按照預(yù)案立即采取應(yīng)對(duì)措施。

　　5.4強(qiáng)化項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理水平，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控能力。

　　風(fēng)險(xiǎn)控制能力是衡量一個(gè)企業(yè)管理水平的高低的重要因素。風(fēng)險(xiǎn)控制能力影響著企業(yè)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)因素的分析能力、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案制定水平、風(fēng)險(xiǎn)防范措施落實(shí)能力等。強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理，提高風(fēng)險(xiǎn)管理水平，不僅能夠有效地抵御風(fēng)險(xiǎn)，還能最大限度減小風(fēng)險(xiǎn)造成的損失。建立風(fēng)險(xiǎn)管理小組，僅是風(fēng)險(xiǎn)管理的組織保障。企業(yè)要圍繞項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，在項(xiàng)目?jī)?nèi)部建立風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)責(zé)任制，保證風(fēng)險(xiǎn)防范措施全部得到落實(shí)。公司要圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施階段，在項(xiàng)目前期、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)、項(xiàng)目銷售、后續(xù)管理等主要關(guān)鍵環(huán)節(jié)建立風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任制，明確前期部、工程部、銷售部、售后服務(wù)部等各部門(mén)負(fù)責(zé)人作為風(fēng)險(xiǎn)防范責(zé)任人，在各主要工作部和主要工作環(huán)節(jié)設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)控制員，分別負(fù)責(zé)巡查和分析前期階段、建設(shè)過(guò)程、配套過(guò)程、銷售過(guò)程和后續(xù)管理過(guò)程中可能遇到的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)情況，對(duì)可能發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)變化進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示，監(jiān)督落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)防范措施，使項(xiàng)目的各個(gè)主要環(huán)節(jié)的各種主要風(fēng)險(xiǎn)處于受控狀態(tài)。

　　5.5通過(guò)投資組合降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

　　風(fēng)險(xiǎn)與收益同在，收益意味著風(fēng)險(xiǎn)。為了防范風(fēng)險(xiǎn)，在必要情況下可與其他投資商聯(lián)合，通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)投資組合降低風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)項(xiàng)目收益也做出一定比例讓度。根據(jù)本文對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)因素的定性、定量分析，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總體風(fēng)險(xiǎn)不大，但由于項(xiàng)目投資周期長(zhǎng)、投資量大，項(xiàng)目可能遇到動(dòng)態(tài)的、不確定性的風(fēng)險(xiǎn)，可能影響項(xiàng)目投資收益。如果有長(zhǎng)期合作的、信譽(yù)良好的其他投資者愿意參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位可以考慮選擇合作伙伴合作進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，本文認(rèn)為這也是降低風(fēng)險(xiǎn)的重要措施。

　　5.6考慮采取保險(xiǎn)措施轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。

　　正確投保可以幫助項(xiàng)目有效地防范風(fēng)險(xiǎn)，特別是有利于在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的情況下控制這些因素對(duì)于項(xiàng)目造成的實(shí)際損失。采取保險(xiǎn)方式控制風(fēng)險(xiǎn)，重要前提是選擇保險(xiǎn)種類，用較少的保費(fèi)投入最大可能地降低風(fēng)險(xiǎn)損失。許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目前沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目主動(dòng)投保，建議項(xiàng)目可以根據(jù)當(dāng)前保險(xiǎn)市場(chǎng)提供的保險(xiǎn)種類，以降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)為主要目標(biāo)，選擇相應(yīng)的部分險(xiǎn)種投保。主要選擇以下兩類：一是對(duì)直接影響工程質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)因素投保。如工程質(zhì)量險(xiǎn)、材料質(zhì)量險(xiǎn)等，可以根據(jù)施工單位情況和材料供應(yīng)商情況，選擇性地投保，保費(fèi)可以由開(kāi)發(fā)企業(yè)一家承擔(dān)，也可以與施工單位、材料供應(yīng)商協(xié)商分擔(dān)。在可能的情況下，優(yōu)先選擇質(zhì)量好、已取得質(zhì)量保險(xiǎn)的材料供應(yīng)商。二是對(duì)于一些雖然發(fā)生概率不大，但可能造成的損失很大的風(fēng)險(xiǎn)因素投保。如，工程火災(zāi)事故發(fā)生概率雖然較小，但一旦發(fā)生，將導(dǎo)致項(xiàng)目投資的重大損失，建議項(xiàng)目可以投保相應(yīng)的火災(zāi)保險(xiǎn)，以避免火災(zāi)事故損失。

　　5.7加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，實(shí)現(xiàn)信息共享。

　　在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，為規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，動(dòng)態(tài)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)防控措施，必須隨時(shí)收集這一區(qū)域市場(chǎng)變化情況，建立完善的信息收集、整理和分析機(jī)制。建議開(kāi)發(fā)企業(yè)組織專門(mén)力量對(duì)該項(xiàng)目周圍地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，并根據(jù)市場(chǎng)變化情況隨時(shí)做出風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)。對(duì)于周邊項(xiàng)目已遇到的風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)管理小組必須及時(shí)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案，提早采取防范措施。要將區(qū)域項(xiàng)目的各類信息在整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)管理團(tuán)隊(duì)中公開(kāi)，確保各類保息共享，將風(fēng)險(xiǎn)作為整個(gè)管理團(tuán)隊(duì)研究的重點(diǎn)任務(wù)之一，通過(guò)集中團(tuán)體智慧，發(fā)揮集體力量，實(shí)現(xiàn)對(duì)各類風(fēng)險(xiǎn)的超前預(yù)測(cè)和及時(shí)防范。

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