摘要：建筑工程造價的合理控制對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展至關重要。本文從建設項目全過程造價控制中的投資決策階段、設計階段、項目實施階段、竣工結算階段對如何加強建設項目的各項費用控制進行了分析，旨在對房地產(chǎn)項目建設造價部分采取有效的措施進行防范。
　　關鍵詞：房地產(chǎn)，造價，控制
　　
　　近年來，如何有效的控制工程造價就是擺在房地產(chǎn)公司發(fā)展的核心問題。項目投資控制的有關理論，我們通過工程造價管理理論方法和工作中工程實踐的研究與探討，分析建設項目全過程造價控制中存在的問題，尤其是在項目設計階段造價控制往往被忽視，施工階段造價控制失控等存在的問題進行研究和探索，從而保證房地產(chǎn)建設造價控制在投資限額以內(nèi)，節(jié)約資金。
　　1建設項目決策階段造價的控制
　　1.1決策階段存在的問題
　　缺乏前期造價控制的意識。大多數(shù)領導人缺乏開發(fā)項目前期造價控制的意識，因此大多數(shù)房地產(chǎn)公司未推行開發(fā)項目全過程，只是重視施工階段的造價管理。大多缺乏一個前期造價控制的部門，如前期策劃部或者是投資發(fā)展部。前期的造價控制是房地產(chǎn)開發(fā)項目造價控制的源頭和重點，但是在實際開發(fā)過程中，有不少房地產(chǎn)項目的投資和財務經(jīng)濟評價未經(jīng)過科學的測算和分析論證，導致三超現(xiàn)象嚴重，預算超概算，決算超預算，最終不能實現(xiàn)造價控制的目標和良好的投資回報。
　　1.2決策階段造價控制措施
　　1）投資機會研究。該階段的主要任務是對投資項目的土地進行初步摸底和意向性談判，并對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以地塊所處的位置、配套設施和銷售市場的調(diào)查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。2）編制初步可行性研究報告。初步可性研究作為投資機會研究與詳細可行性研究的中間性或過渡性研究階段，主要目的有：確定是否進行詳細可行性研究；確定哪些關鍵問題需要進行輔助性專題研究。初步可行性研究與詳細可性研究的主要區(qū)別是所獲資料的詳盡程度、研究深度不同。3）項目的評估與決策。項目評價與決策是在可行性研究報告基礎上進行的，其內(nèi)容包括:全面審核可行性研究報告中反應的各項情況是否屬實;分析項目可行性研究報告中各項指標計算是否正確，包括各項指標計算是否正確，包括各種參數(shù)、基礎數(shù)據(jù)、定額費率的選擇；從國家、社會和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等方面綜合分析和判斷擬開發(fā)項目的經(jīng)濟效益和社會效益。
　　2設計階段的造價控制
　　2.1設計階段存在的問題
　　設計招標工作存在片面性，不盡全面和合理。一般只注重設計方案的招標和設計費用的確定，而忽視了技術設計階段和施工圖設計階段的招標工作，一旦設計方案中標，后面的施工圖設計缺乏競爭機制，設計單位沒有任何壓力，甚至設計深度不夠，造成了造價失控現(xiàn)象。
　　2.2設計階段的造價控制措施
　　1）設計實行招投標，選擇好設計單位。建筑方案要實行招標，有競爭就會有比較，也會激發(fā)設計師的靈感，在設計上不斷創(chuàng)新，最后的方案就可集中多個方案的優(yōu)點。2）嚴格做好限額設計管理工作。開發(fā)項目初步設計階段必須嚴格做好限額設計管理工作，要求設計單位提交階段性工程造價控制文件，在形成初步概算的同時充分考慮施工過程中涉及場地、安全防護、障礙物處理、文物發(fā)掘、地下管線保護、臨時占地等可能出現(xiàn)的情況。3）跟蹤控制設計質(zhì)量和設計深度，加強圖紙會審。設計單位要進一步提高圖紙設計的質(zhì)量和深度，建立比較完善的圖紙會審制度，要有開發(fā)公司總工辦和工程管理部的技術人員參與，避免因設計圖紙原因而引發(fā)的錯、漏、缺現(xiàn)象，減少施工過程中的設計變更，為下一階段造價控制打好基礎。
　　3施工階段存在的問題及造價控制
　　3.1施工階段存在的問題
　　1）施工合同條款欠嚴密。施工合同是房地產(chǎn)項目的主要合同，是開發(fā)項目質(zhì)量、進度、投資三方面控制的主要依據(jù)。合同條款不夠嚴密，施工中的各個活動就失去了遵循的依據(jù)，施工就會變得混亂，從而造成造價失控。2）施工組織設計欠優(yōu)化。3）房地產(chǎn)項目在設計階段的設計變更及現(xiàn)場簽證管理極為混亂。在項目施工階段，主要存在以下問題，有些現(xiàn)場工程師的業(yè)務素質(zhì)差，責任心不強，對不熟悉的合同、預算和有關規(guī)定盲目簽證，以便蒙混過關，現(xiàn)場施工過程中存在的問題沒有引起足夠的重視，如此下來造成造價失控。4）一味的追求施工進度。很多開發(fā)商急于項目的開工，急于銷售和回款，邊施工邊設計，對投資額度的要求、建筑標準的把握、設計深度的審查以及招標文件和承包合同的合理與完善程度沒有嚴格把關，造成施工中大幅度變更設計，而且對更改的必要性和合理性沒有監(jiān)督，對更改造成的損失沒有相應的責任制約，致使工程造價難以得到有效的控制。
　　3.2施工階段造價控制
　　1）工程變更和索賠控制。在工程變更控制過程中，應慎重對待各種變更內(nèi)容和現(xiàn)場的簽證管理，由于現(xiàn)場的簽證混亂、不規(guī)范等，會給最后的工程決算和工程資料帶來相當大的麻煩，而且容易造成工程造價失控，為了有效地控制沒有必要的簽證和變更，手續(xù)必須完備，監(jiān)理單位、施工單位、建設單位、設計單位等相關人員必須認真對待，加強管理，涉及到重大的有關結構方面的變更，應由設計院會同有關單位協(xié)商后出具正式的設計變更文件。任何單位和個人不得隨意更改和變更施工圖。2）材料招標價格的控制。在工程施工階段，加強設備材料的現(xiàn)場管理、合理堆放、減少二次搬運，降低堆放、倉儲、采購損耗，控制預算中的材料用量。另外在合同簽訂前，監(jiān)理工程師或甲方代表要認真仔細審核、確定材料清單、材料基本單價，并控制主要材料價格，在保證質(zhì)量的前提下、貨比三家，擇優(yōu)選購，盡量就近、就地取材，合理組織運輸，以降低運輸成本，從而有效控制工程造價。3）加強施工現(xiàn)場管理工作。優(yōu)化施工組織設計，選擇技術先進、經(jīng)濟合理的施工方案。施工方案是工程造價的主要影響因素，因此在決定施工方案時一定要考慮多方面的因素，在開發(fā)項目實施過程中，除了應組織專家對投標文件的施工組織設計進行審查外，還要采用運用價值工程法等方法進行技術經(jīng)濟比較分析，鼓勵采用新工藝，努力挖掘節(jié)約工程投資的潛力，以便達到節(jié)約投資，創(chuàng)造更高效益的目的。
　　4竣工決算階段的工程造價控制
　　4.1竣工決算階段存在問題
　　1）工程計量不按規(guī)定。工程量不按國家統(tǒng)一規(guī)定的計算規(guī)則和竣工圖尺寸計算。如建筑工程土方外運按開挖量，不扣除回填土數(shù)量;砌墻體未扣0.3M以上洞孔和鋼筋險圈梁、柱等體積;框架間墻體規(guī)定按凈長線計算，卻用中心線長度計算，多算框架柱部分。2）結算單價隨意高套，隨意高套，造成結算投資虛增。3）施工承包方在竣工結算書中普遍高估冒算，重復計算，高套定額，而開發(fā)商千方百計亂砍一通，扯皮現(xiàn)象嚴重。
　　4.2竣工決算階段的工程造價控制
　　1）全面整理施工過程中的變更、簽證資料，按照施工順序對工程資料進行編號，并對其真實性進行審核，正確核定工程變更內(nèi)容，最終確定工程量，包括增加、減少的工程量。2）竣工驗收。按照設計圖紙和變更確定的范圍，依據(jù)國家相關建筑工程驗收標準，嚴格按照程序，精心組織工程驗收。3）留足工程保留金。根據(jù)建筑產(chǎn)品的固有特點，它不同于一般商品，工程項目竣工后施工設備與電氣機具等在使用過程中肯定會存在一些質(zhì)量缺陷，按照合同約定，須進行返修處理，所以竣工結算要按照雙方的合同約定，留足工程保留金。4）建設單位的造價審計部門應該及時做出各相關方認可的審計報告。
　　5結語
　　本文對建設項目決策階段、設計階段、施工階段和竣工結算階段中造價確定與控制上存在的問題進行了歸納，并提出了解決這些問題的措施，希望能夠有效的控制房地產(chǎn)項目的工程成本。
　　參考文獻：
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