摘要：土地儲備制度是城市土地使用制度改革的一項新突破，是優(yōu)化配置土地資源，集約利用土地，調(diào)控土地市場的重要手段。而開展土地儲備需要大量的資金作保障。資金不足和融資渠道單一是目前土地儲備機構(gòu)普遍存在的問題，本文介紹了土地儲備資金籌措幾種渠道以及規(guī)避土地儲備風(fēng)險的方法，以求土地儲備制度健康發(fā)展，為城市經(jīng)濟長期健康發(fā)展提供資源保障。
　　關(guān)鍵詞：土地儲備，資金籌措，風(fēng)險防范
　　一、土地儲備過程中的資金運作
　　土地儲備包括土地收購、土地儲備、土地開發(fā)、土地供應(yīng)等，是一項系統(tǒng)性、長周期的工作。由于土地資產(chǎn)價值巨大，土地開發(fā)整理費用比較高，因此土地儲備的每一階段都伴隨著巨額資金的運轉(zhuǎn)。土地儲備過程中的資金運作模式如下圖所示。

　　
　　二、資金籌措方式
　　土地和資金是土地儲備機制的基本要素。土地儲備過程既是土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的過程，也是資金循環(huán)運用的過程。在實際運作中，若沒有巨額的資金投入土地儲備是難以有效運行的。土地儲備的融資方式主要有：（1）政府財政撥款。在土地儲備制度運行的初期，由于土地出讓量少，土地征購和土地整理量大，必須依靠市政府的財政撥款作為啟動資金，才能保證土地儲備制度的正常運轉(zhuǎn)；（2）銀行貸款。目前，全國各地的土地儲備中心的資金來源主要是銀行貸款；（3）國有土地收益基金。從土地出讓收入中按5%比例提取國有土地收益基金專項用于土地儲備。（4）其他資金，包括各種公共基金、社會資金，如各種保險基金、養(yǎng)老基金等；（5）土地債券化。在土地基金形成一定規(guī)模且其經(jīng)營業(yè)務(wù)走上良性循環(huán)軌道后，還應(yīng)開辟新的籌資渠道，如發(fā)行債券、股票和開發(fā)公司入股等。
　　三、土地儲備資金籌措的主要問題
　　目前，土地儲備資金籌措中存在的主要問題就是融資渠道單一。據(jù)調(diào)查了解，全國各地土地收購儲備中心在資金籌措上大部分依賴銀行抵押貸款，而且銀行貸款所占比例相當(dāng)高。以邯鄲土地儲備為例，邯鄲市土地儲備中心自成立以來利用銀行貸款進(jìn)行土地儲備，截止2009年12月，儲備中心在各家銀行貸款共計5.7億元，支付銀行利息達(dá)7900萬元。按現(xiàn)有貸款則每月要向銀行支付利息近200萬元。這種單一的融資渠道對于借貸雙方均存在較大的風(fēng)險。對于銀行來說，高達(dá)80%以上的貸款比例，在遇到經(jīng)濟形勢或國家有關(guān)政策有大的變化，土地市場不活躍時，銀行即便擁有了抵押土地的使用權(quán)，但因為難以變現(xiàn)，必將陷入被動局面。同時巨額的利息也加重了土地儲備中心的負(fù)擔(dān)，為了償還貸款，不少地方土地儲備機構(gòu)要么短期內(nèi)過量向市場供地，要么只收購潛在價值較高的地塊，這些做法明顯與政府設(shè)立土地儲備中心的目的相違背。
　　四、資金籌措與風(fēng)險防范的對策
　　1、建立融資機制，拓寬融資渠道，提高土地儲備制度運作效率
　　從城市土地儲備制度運作的整個過程來看，資金的到位率是關(guān)鍵，若土地征購、開發(fā)、儲備等所需資金純粹依靠政府財政撥款，則勢必增加地方財政負(fù)擔(dān)；若僅靠銀行貸款來籌措所需資金，一方面難以保證巨額資金的到位率，另一方面大大增加了土地儲備成本與還貸壓力。由此可見，拓寬融資渠道勢在必行。具體方式有：
　　（1）建立城市土地儲備基金。該基金由政府設(shè)立的專門機構(gòu)管理，其基金來源于城市土地出讓金、土地增值收益，主要用途是土地儲備過程中的支出，如支付土地征用過程中的補償費、城市土地整理過程中的各種費用、土地置換中的補償費等。
　　（2）委托金融部門發(fā)行土地儲備債券與股票。由于土地資產(chǎn)具有保值和增值性，發(fā)行土地儲備債券與股票一方面可廣泛吸收社會閑散資金，以籌措資金，另一方面，對投資者而言，可增加投資渠道，有利于資金的保值與增值；
　　（3）推行土地抵押貸款債券化。土地抵押貸款債券化可理解為：銀行將所持有的抵押貸款債權(quán)，出售給專業(yè)證券化機構(gòu)，由該機構(gòu)在資本市場向投資者發(fā)行土地抵押證券的融資行為。該方式既可降低、轉(zhuǎn)移銀行放貸風(fēng)險、擴大投資對象，又可培育與完善二、三級資金市場，以促進(jìn)資金運用的良性循環(huán)。
　　2、控制和避免土地儲備風(fēng)險
　　土地儲備作為一項新興的土地資產(chǎn)管理制度，在實施過程中既取得了明顯成效，也客觀地隱存著風(fēng)險。為避免風(fēng)險的產(chǎn)生或盡量減少風(fēng)險的損失，政府及土地儲備機構(gòu)應(yīng)在以下幾個方面進(jìn)行努力：
　　（1）政府應(yīng)加大對土地儲備制度的支持力度。政府對土地儲備制度的支持可以體現(xiàn)在以下方面：①加強土地儲備機構(gòu)的職責(zé)、杜絕變相土地儲備。由于土地儲備具有“超市場性”，因此土地儲備的職責(zé)應(yīng)包括制定城市存量土地供給計劃和土地收購計劃，進(jìn)入一級市場的土地必須首先進(jìn)入土地儲備庫；②擴大土地儲備機構(gòu)經(jīng)營主動權(quán)，提高土地儲備機構(gòu)的經(jīng)營能力和經(jīng)營積極性；
　　（2）加強土地儲備中心內(nèi)部經(jīng)營核算，提高經(jīng)營水平。主要是：①對每一收購儲備的地塊，做好土地儲備項目實施方案，作好資金籌措及收益方案的預(yù)測，減少盲目性，增強預(yù)測能力；②定期對所有儲備地塊進(jìn)行總體資產(chǎn)測評，對儲備資產(chǎn)做到心中有數(shù)；③加強儲備土地的利用力度，增加儲備土地的經(jīng)營收入；④合理確定土地儲備周期，使土地儲備真正發(fā)揮其調(diào)控土地市場的作用，同時盡可能的降低土地儲備的資金風(fēng)險。
　　（3）加強國民經(jīng)濟形勢（包括當(dāng)?shù)亟?jīng)濟形勢）對土地需求情況的研究，以及金融政策變化對土地儲備的影響程度研究。掌握其變化規(guī)律，有助于我們提高避免土地儲備風(fēng)險的能力。
　　
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