摘要：隨著宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的深入與全球金融危機(jī)造成的經(jīng)濟(jì)不景氣，房地產(chǎn)業(yè)面臨著一個(gè)自1998年以來的最大調(diào)整期。本文結(jié)合預(yù)控，就房地產(chǎn)開發(fā)整個(gè)過程的成本管理需關(guān)注的幾個(gè)問題進(jìn)行了探討。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資；成本管理
　　
　　受2008年的全球金融風(fēng)暴影響，我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)急速回落，國內(nèi)股市暴跌，房市成交量急劇萎縮，此時(shí)如何提高企業(yè)的生存和發(fā)展能力，成為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的緊迫問題。因此，降低成本、提高企業(yè)成本管理水平就顯示出它的重要性。
　　一、土地成本
　　房地產(chǎn)開發(fā)離不開土地，作為稀缺資源，國家一直嚴(yán)格控制土地出讓一級(jí)市場。開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意關(guān)注房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況，掌握市場數(shù)據(jù)，爭取以客觀合理的價(jià)格取得土地。具體在競買過程中，應(yīng)認(rèn)真研究土地管理部門招標(biāo)掛牌拍賣文件及出讓合同文本，做好土地可能成交價(jià)的分析工作，應(yīng)特別注意土地在形成熟地之前的拆遷成本。同時(shí)為防范風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)預(yù)控的原則，在競拍前要為自己確定一個(gè)包括拆遷成本在內(nèi)的可承受的心理價(jià)位。根據(jù)市場行情確定房地產(chǎn)銷售價(jià)格并依據(jù)經(jīng)驗(yàn)確定各項(xiàng)開發(fā)成本、利潤倒推計(jì)算出土地可能成交價(jià)，同時(shí)通過敏感性分析，根據(jù)銷售價(jià)格及各項(xiàng)成本的變動(dòng)幅度倒推計(jì)算出相應(yīng)的土地價(jià)格變動(dòng)幅度，以市場未來客觀銷售價(jià)格及可承受成本、利潤結(jié)合開發(fā)企業(yè)的預(yù)期倒推計(jì)算出的結(jié)果作為可承受的心理價(jià)位。除出讓方式外，開發(fā)企業(yè)還可以通過轉(zhuǎn)讓方式從其他土地使用者取得土地，在通過轉(zhuǎn)讓方式獲得土地過程中，應(yīng)根據(jù)雙方交易情況，以較低的價(jià)格取得開發(fā)用地，并在轉(zhuǎn)讓合同的簽訂過程中注意風(fēng)險(xiǎn)成本。
　　二、政府規(guī)費(fèi)
　　房地產(chǎn)行業(yè)的主要工作對(duì)象除購房者外就是政府各有關(guān)部門。政府規(guī)費(fèi)也是開發(fā)成本的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)界所謂“靠政策吃飯”所講的也就是政府規(guī)費(fèi)的管理。政府規(guī)費(fèi)主要包括項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、消防、環(huán)保、施工等手續(xù)辦理過程中應(yīng)向政府各有關(guān)部門交納的費(fèi)用。各項(xiàng)費(fèi)用的交納都有各級(jí)政府的文件規(guī)定。在這一階段工作過程中，正處于項(xiàng)目前期，開發(fā)企業(yè)尚未取得預(yù)售資格、很難取得銀行貸款，資金壓力很大。這時(shí)能夠利用各項(xiàng)政府優(yōu)惠政策，免交、緩交各項(xiàng)費(fèi)用，不僅能減輕資金壓力，還節(jié)省了貸款利息等財(cái)務(wù)費(fèi)用。
　　三、建安成本
　　建安成本是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要組成部分，是開發(fā)建設(shè)的所有建筑物的土建、安裝、裝飾、設(shè)備購置費(fèi)用之和。建安成本的控制可分招投標(biāo)合同價(jià)管理、建設(shè)中造價(jià)管理及項(xiàng)目結(jié)算管理三個(gè)階段。
　　招投標(biāo)合同價(jià)管理是建安成本控制的重點(diǎn)，這也體現(xiàn)了預(yù)控的重要性。首先應(yīng)根據(jù)工程定額及工程類別等確定項(xiàng)目預(yù)算；然后在招投標(biāo)過程中根據(jù)建筑市場、建材市場的供需情況，在預(yù)算的基礎(chǔ)上調(diào)整為招投標(biāo)底價(jià)；最后根據(jù)投標(biāo)方在招投標(biāo)過程中的競爭情況確定中標(biāo)者，并確定合同造價(jià)。建造中造價(jià)管理是在工程建設(shè)過程中采用合理的管理手段控制建安成本支出的過程。建設(shè)中的建安成本管理應(yīng)從科學(xué)的工程項(xiàng)目費(fèi)用計(jì)劃著手，先將工程費(fèi)用分解，并進(jìn)一步分解為子項(xiàng)，再按時(shí)間進(jìn)度分解，隨后將費(fèi)用額度安排到相應(yīng)子項(xiàng)和時(shí)間段，形成費(fèi)用計(jì)劃；在費(fèi)用計(jì)劃的基礎(chǔ)上，主要采用比較、分析、預(yù)測、糾偏、檢查的分階段步驟實(shí)施建安成本費(fèi)用控制。通過以上程序，開發(fā)企業(yè)可以對(duì)工程建設(shè)中出現(xiàn)的費(fèi)用偏差及早發(fā)現(xiàn)，并有針對(duì)性的采取糾偏措施，實(shí)現(xiàn)建安成本的動(dòng)態(tài)控制和主動(dòng)控制，從而保障項(xiàng)目投資的順利實(shí)施，正確處理工程變更，并能防止承包方索賠情況的發(fā)生。項(xiàng)目結(jié)算是建安成本的最終表現(xiàn)形式。項(xiàng)目結(jié)算應(yīng)依據(jù)建設(shè)工程承包合同及建設(shè)中的造價(jià)管理的基礎(chǔ)資料，由內(nèi)部審計(jì)人員按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。工程管理與結(jié)算人員應(yīng)部門分開，起到監(jiān)督作用。
　　四、專業(yè)費(fèi)用
　　專業(yè)費(fèi)用是開發(fā)企業(yè)聘請(qǐng)勘察設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理、前期物業(yè)管理等專業(yè)公司要支付的費(fèi)用。專業(yè)公司的參與是提高開發(fā)項(xiàng)目品位、質(zhì)量的重要手段，他們帶來了新的設(shè)計(jì)理念及工程、物業(yè)管理方式，從而能降低總體成本或者提高經(jīng)濟(jì)效益。建筑設(shè)計(jì)方面，應(yīng)從建筑設(shè)計(jì)、小區(qū)規(guī)劃、景觀環(huán)境、節(jié)能環(huán)保材料的應(yīng)用等多方面入手，突出企業(yè)及其開發(fā)項(xiàng)目的個(gè)性與差異化，進(jìn)行明確的品牌定位，從而提高項(xiàng)目的內(nèi)在品質(zhì)，提高利潤空間；工程監(jiān)理方面，優(yōu)秀的工程監(jiān)理企業(yè)可以協(xié)助開發(fā)企業(yè)進(jìn)行專業(yè)的成本、進(jìn)度、質(zhì)量管理，進(jìn)而提高項(xiàng)目投資效益；前期物業(yè)管理方面，開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目前期引入物業(yè)管理理念，提高購房者對(duì)項(xiàng)目建成后的良好預(yù)期，同時(shí)提高項(xiàng)目投資效益。開發(fā)企業(yè)在沒有確定固定的專業(yè)公司合作伙伴前，可以從提高項(xiàng)目品質(zhì)及控制成本兩方面考慮，廣泛調(diào)查并聽取專家意見，采用招投標(biāo)方式聘請(qǐng)專業(yè)公司并降低專業(yè)費(fèi)用。在具有了良好的合作基礎(chǔ)后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意建立穩(wěn)固的合作聯(lián)盟，形成自身強(qiáng)大的專業(yè)咨詢顧問群體。
　　五、配套費(fèi)用
　　配套費(fèi)用包括開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)將市政公用線路連接到建筑物的道路、給水、排水、供電、供暖、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮自O(shè)施，車棚、圍墻等構(gòu)筑物，綠化、景觀設(shè)施等除建安成本以外的的建設(shè)施工費(fèi)用。配套費(fèi)用的支出一般處于項(xiàng)目后期，開發(fā)企業(yè)資金相對(duì)充裕，又是吸引購房者的最后階段，這時(shí)開發(fā)企業(yè)舍得投入，但也應(yīng)注意采用新技術(shù)、新材料在滿足配套要求的前提下降低成本。如采用新式室外配電柜代替建設(shè)配電室既少占土地、降低成本，又能滿足業(yè)主的用電需要；綠化中多種喬木，少種草雖前期投入多一些，但在滿足環(huán)境要求的前提下可以大大降低養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；項(xiàng)目園林水體采用中水系統(tǒng)處理后的中水，既美化了居住環(huán)境，又節(jié)約了運(yùn)行費(fèi)用。
　　六、管理及銷售費(fèi)用
　　管理費(fèi)用是不管項(xiàng)目進(jìn)展如何開發(fā)企業(yè)一直要支出的費(fèi)用，包括企業(yè)辦公費(fèi)用、人員工資、招待費(fèi)用、宣傳費(fèi)用、固定資產(chǎn)折舊等。控制管理費(fèi)用依賴于企業(yè)具備完善的管理體制，開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立相應(yīng)的內(nèi)部管理體系，對(duì)每項(xiàng)費(fèi)用設(shè)立專項(xiàng)的管理制度。
　　銷售費(fèi)用是企業(yè)在商品房銷售過程中所支出的推廣宣傳費(fèi)用和中介機(jī)構(gòu)代理銷售應(yīng)支付的代理費(fèi)用。推廣宣傳費(fèi)用包括廣告費(fèi)、公關(guān)活動(dòng)費(fèi)等，應(yīng)在考查各種推廣宣傳效果的基礎(chǔ)上來決定費(fèi)用的投放量。代理費(fèi)用則根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的銷售難易程度分別向中介機(jī)構(gòu)支付，當(dāng)項(xiàng)目較難出售時(shí)，代理費(fèi)率較高；當(dāng)項(xiàng)目易于出售，開發(fā)企業(yè)就可以自行銷售，代理費(fèi)用就很低。
　　七、財(cái)務(wù)費(fèi)用
　　由于房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型行業(yè)，所以它與金融行業(yè)有著緊密的聯(lián)系，在資金融通的過程中，就存在手續(xù)費(fèi)、利息、傭金、發(fā)行費(fèi)及匯兌損益等各項(xiàng)財(cái)務(wù)費(fèi)用。降低財(cái)務(wù)費(fèi)用最主要的方式是降低負(fù)債率；其次，應(yīng)區(qū)別各種融資手段的財(cái)務(wù)費(fèi)用比率，根據(jù)自己所處資金狀況分別采取適宜的融資手段；此外，在項(xiàng)目運(yùn)作中應(yīng)特別注意資金的時(shí)間價(jià)值。項(xiàng)目初期支出的資金量很大，而且距離資金可回收時(shí)間較遠(yuǎn)，這時(shí)資金的運(yùn)用應(yīng)慎重。支出過大，金融機(jī)構(gòu)若不支持，將造成資金鏈斷裂，即使有金融機(jī)構(gòu)的支持，也會(huì)增大企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用。延緩支出的渠道有緩交政府各項(xiàng)規(guī)費(fèi)、減小工程款期初支付比例等。開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用還與自身的信用管理有緊密的關(guān)系，企業(yè)信用等級(jí)低時(shí)，開發(fā)企業(yè)無法取得銀行貸款支持，只能通過高成本的其他融資渠道取得資金，財(cái)務(wù)費(fèi)用較高；企業(yè)信用等級(jí)高時(shí)，開發(fā)企業(yè)容易取得項(xiàng)目貸款，且能獲得相應(yīng)的利率優(yōu)惠，財(cái)務(wù)費(fèi)用較低。
　　八、結(jié)束語
　　隨著企業(yè)競爭的日益加劇以及當(dāng)前面臨的經(jīng)濟(jì)形勢，要求房地產(chǎn)企業(yè)采用科學(xué)的成本管理方法，使得企業(yè)的成本管理上一臺(tái)階，并真正實(shí)現(xiàn)成本管理給企業(yè)帶來的效益，才能促進(jìn)企業(yè)健康、持續(xù)地發(fā)展，才能順利地度過當(dāng)前的危機(jī)。
　　
　　參考文獻(xiàn)：
　　[1]翁益郎.影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理成效因素的研究[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì),2009.10.
　　[2]張志宇.房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本管理存在的主要問題及對(duì)策[J].中國建設(shè)信息,2009.6.