摘要：在我國(guó)現(xiàn)有的住房保障制度中，廉租房制度是國(guó)家對(duì)住房困難的低收入家庭實(shí)施的一種社會(huì)救濟(jì)。實(shí)踐證明廉租房政策能夠在解決低收入者住房問(wèn)題方面發(fā)揮重要作用，尤其在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，廉租房是解決低收入者住房問(wèn)題的良好途徑。在進(jìn)一步推廣中，廉租房制度還應(yīng)進(jìn)一步完善操作管理，使其給更多需要解決住房問(wèn)題的低收入者帶來(lái)福音。
　　關(guān)鍵詞：住房保障制度；低收入者；廉租房；贛州
　　1.前言
　　住房問(wèn)題對(duì)世界任何一個(gè)國(guó)家來(lái)說(shuō)都是一個(gè)重大的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，世界各國(guó)政府無(wú)一例外都在不同程度上為中低收入階層解決住房問(wèn)題提供幫助，同時(shí)并承擔(dān)重要的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加速，人口與產(chǎn)業(yè)的不斷高度集聚，加之我國(guó)人口基數(shù)大的國(guó)情，對(duì)城市土地和住房需求量的巨大增加造成地價(jià)與房?jī)r(jià)的不斷持續(xù)上漲，出現(xiàn)大批中低收入家庭在購(gòu)房過(guò)程中的支付困難現(xiàn)象。[1]盡管近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)居民收入水平得到了不斷提高；但是，城鎮(zhèn)居民住房條件貧富不均現(xiàn)象也隨之出現(xiàn)并日益凸現(xiàn)，城鎮(zhèn)低收入家庭無(wú)法依靠自身力量解決。因此，解決的弱勢(shì)群體住房問(wèn)題是我過(guò)現(xiàn)階段住房保障制度一個(gè)亟待解決的問(wèn)題。
　　2.我國(guó)廉租房制度及其現(xiàn)狀
　　2.1廉租房含義
　　廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑�向符合城�?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。廉租房的分配形式以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金減免為輔。廉租房制度是國(guó)家隊(duì)住房困難的低收入家庭實(shí)施的一種社會(huì)救助，是深化住房制度改革的一項(xiàng)重要措施，同時(shí)也是社會(huì)保障制度的一個(gè)重要組成部分。[2]
　　2.2廉租房制度的建立
　　1998年7月國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，首次提出了最低收入家庭租賃由政府或者單位提供的廉租房。2004年3月1日起，實(shí)施建設(shè)部、財(cái)政部、民政部、國(guó)土資源部、國(guó)家稅務(wù)總局令第120號(hào)發(fā)布的《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》；2005年3月，建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合下發(fā)《城鎮(zhèn)廉租住房租金管理辦法》，規(guī)定廉租住房租金要實(shí)行政府定價(jià)，租金調(diào)整必須向社會(huì)進(jìn)行公示等。2007年8月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難那的若干意見(jiàn)》進(jìn)一步明確了保障目標(biāo)、保障對(duì)象，保障形式和資金渠道。在過(guò)去的十多年實(shí)踐中，廉租房政策保障框架已建成，逐步覆蓋城鄉(xiāng)地區(qū)。
　　2.3我國(guó)廉租房現(xiàn)狀及特點(diǎn)
　　由于我國(guó)的廉租房制度建設(shè)起步晚，中央及各級(jí)地方政府對(duì)廉租住房制度還在不斷地探索與完善中。我國(guó)廉租房現(xiàn)狀主要有以下特點(diǎn)：
　　(1)現(xiàn)階段在我國(guó)是由各級(jí)政府承擔(dān)城鎮(zhèn)廉租住房制度的建設(shè)和進(jìn)行有效的行政管理工作。
　　(2)我國(guó)廉租房屬于非營(yíng)利性質(zhì)，較商品房與經(jīng)濟(jì)適用房有著本質(zhì)的不同。由于它是為城鎮(zhèn)最低收入家庭解決住房問(wèn)題的一種社會(huì)保障，其開(kāi)發(fā)建設(shè)追求的主要是社會(huì)保障效益。政府在廉租房建設(shè)中往往不以盈利為目的。
　　(3)廉租房制度實(shí)施方式多樣化。由于我國(guó)幅員遼闊，各個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平差異較大，各級(jí)地方政府都在結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，綜合分析該地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、社會(huì)因素來(lái)實(shí)施不同的廉租房制度。
　　2.4我國(guó)廉租房制度存在的問(wèn)題
　　2.4.1廉租住房建設(shè)資金壓力較大
　　由于我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展水平有限，地方政府的保障能力與社會(huì)實(shí)際需求之間還存在著巨大的差異。現(xiàn)階段財(cái)政是我國(guó)目前廉租房建設(shè)資金的主要來(lái)源，但是僅靠政府的財(cái)政實(shí)力無(wú)法提供足夠的資金用于廉租房補(bǔ)貼或建設(shè)。尤其是在一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的地區(qū)，自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展的滯后，面對(duì)需要配套資金較多的廉租房建設(shè)，資金缺口問(wèn)題直接影響到廉租房建設(shè)與推廣的進(jìn)程。
　　2.4.2社會(huì)力量參與廉租房建設(shè)的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制不完善
　　由于廉租房的建設(shè)將導(dǎo)致政府土地出讓金收入的減少，相對(duì)無(wú)償劃撥土地的廉租住房建設(shè)，地方政府必然會(huì)更加傾向于商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)，這在一定程度上造成了對(duì)廉租住房建設(shè)的擠出效應(yīng)。另一方面，作為房地產(chǎn)發(fā)開(kāi)企業(yè)從經(jīng)濟(jì)利益與自身承受能力出發(fā)都不愿意從事租金標(biāo)準(zhǔn)低、政府限價(jià)且租住對(duì)象經(jīng)濟(jì)收入低的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。繁雜并且工作效率不高的的廉租房計(jì)劃審批、手續(xù)辦理以及相對(duì)滯后的政策執(zhí)行均造成建房成本和風(fēng)險(xiǎn)的提升。
　　2.4.3廉租住房退出機(jī)制尚不健全
　　目前我國(guó)城市居民納入最低生活保障范圍的困難居民數(shù)量巨大，各地區(qū)僅憑現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)財(cái)力是無(wú)法滿足所有低保困難戶的住房要求的。盡管我們對(duì)廉租房申請(qǐng)者的條件給出了明確嚴(yán)格的要求，但現(xiàn)有的居民及家庭收入的信息來(lái)源還尚不充分。由于無(wú)法有效地動(dòng)態(tài)跟蹤已建檔的居民的經(jīng)濟(jì)狀況，一些家庭收入得到改善的的居民在有能力利用其他途徑解決住房問(wèn)題時(shí)依舊住著廉租房，造成廉租房資源一邊被浪費(fèi)，一邊需要獲得廉租房的困難居民無(wú)房可住的尷尬局面。
　　2.4.4集中建設(shè)廉租房的地區(qū)容易滋生社會(huì)問(wèn)題
　　現(xiàn)階段大多數(shù)地區(qū)采取集中選址進(jìn)行廉租住房的建設(shè)，在較為偏遠(yuǎn)城區(qū)的廉租住房區(qū)相對(duì)于城市中心而言缺乏文化、教育、體育等公共服務(wù)配套設(shè)施和完善的社區(qū)物業(yè)管理體系。加之低收入者文化水平總體而言相對(duì)較低，集中安置他們可能造成新的“貧困小區(qū)”的現(xiàn)象，這不僅增加了治安管理的風(fēng)險(xiǎn)與難度還不利于居住家庭及子女的心理健康，長(zhǎng)期下去可能誘發(fā)更多的社會(huì)問(wèn)題。
　　3.透視贛州中心城區(qū)廉租房體制實(shí)踐
　　3.1總體情況
　　贛州位于江西的南部，管轄1區(qū)2市15縣，總面積3.94萬(wàn)平方千米，總?cè)丝?61.15萬(wàn)人，其中市中心城區(qū)57.92萬(wàn)人。在改革開(kāi)放和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的今天，贛州仍屬于中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)城市。盡管如此贛州市于2004年9月起在江西省率先啟動(dòng)了廉租住房的建設(shè)。從1996年中心城區(qū)實(shí)施第三步房改開(kāi)始，贛州市便對(duì)租賃直管公房的困難救濟(jì)家庭實(shí)行租金減免政策。減免范圍由原來(lái)的“五保戶”、殘疾及撫恤對(duì)象、烈士及紅軍遺屬、離退休干部等社會(huì)救濟(jì)對(duì)象，擴(kuò)大到現(xiàn)在的包括低保戶、下崗職工等。政府通過(guò)自己的制度創(chuàng)新，管理部門通過(guò)認(rèn)真到位的工作，率先建立起了具有贛州特色的“廉租房”模式[3]。
　　3.2贛州中心城區(qū)廉租房制度特點(diǎn)
　　3.2.1資金與建設(shè)：政府為主，多單位合作
　　贛州地區(qū)人口多，經(jīng)濟(jì)底子薄，政府財(cái)政并不寬裕，市政府將廉租房作為一項(xiàng)重要的民生工程來(lái)抓，提出：廉租房建設(shè)實(shí)行政府主導(dǎo)，房管局實(shí)施，部門配合，統(tǒng)一規(guī)劃。廉租住房保障資金的來(lái)源包括：本級(jí)財(cái)政年度預(yù)算安排的廉租住房保障資金；住房公積金增值收益在提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用之后余額；中央和省預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助和中央、省財(cái)政廉租住房保障專項(xiàng)補(bǔ)助資金；社會(huì)捐贈(zèng)廉租保障資金及其他資金。
　　在工程建設(shè)上，戶型設(shè)計(jì)根據(jù)貧困家庭的實(shí)際情況，主要以55平米的小戶型為主，功能齊全。建設(shè)過(guò)程中所涉設(shè)計(jì)、土建、施工、監(jiān)理等項(xiàng)目，全部面向社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)，市招標(biāo)辦、監(jiān)察局以及房管局監(jiān)察室全程參與，優(yōu)選設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理單位，不僅降低了工程建設(shè)成本，又從源頭上預(yù)防腐敗。在財(cái)務(wù)管理上，該市制訂了嚴(yán)格的廉租住房建設(shè)財(cái)務(wù)管理制度，單獨(dú)設(shè)賬，專戶管理，封閉運(yùn)行，由財(cái)政按工程進(jìn)度核付工程款，切實(shí)保障廉租住房所需建設(shè)資金。
　　3.2.2為鼓勵(lì)廉租房政策出臺(tái)的優(yōu)惠政策
　　對(duì)于廉租房這樣一項(xiàng)非盈利為目的的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，為了更大成都的服務(wù)人民吸引更多的開(kāi)發(fā)商，贛州政府還制定了一系列的優(yōu)惠政策，包括：廉租房建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥供地；工程報(bào)建費(fèi)用實(shí)行行政性規(guī)費(fèi)免繳、服務(wù)性收費(fèi)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下限減半繳納。通過(guò)減免相關(guān)費(fèi)用來(lái)擴(kuò)大廉租房建設(shè)對(duì)開(kāi)發(fā)商的吸引力。
　　3.2.3公平的分配制度與動(dòng)態(tài)檔案管理
　　贛州市房管局就制定了“城區(qū)廉租住房分配搖號(hào)規(guī)則”，采取公開(kāi)搖號(hào)的方式分配。堅(jiān)持公開(kāi)分配的范圍和條件、公開(kāi)分配的房源和戶型、公開(kāi)分配受理的程序和過(guò)程的“三公”原則。
　　此外，對(duì)符合廉租房申請(qǐng)條件的家庭，實(shí)行審核、公示、登記、審批、搖號(hào)、配租；對(duì)沒(méi)有被搖號(hào)分配的家庭，實(shí)行輪候配租的辦法，直至解決為止。同時(shí)，按照“三級(jí)審核兩榜公示”的要求，嚴(yán)把廉租房對(duì)象準(zhǔn)入關(guān)。廉租房的分配工作由房管局、政府、民政、公安、監(jiān)察部門、各街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)協(xié)同配合，在中心城區(qū)四個(gè)街道辦事處同時(shí)進(jìn)行廉租住房申請(qǐng)受理工作。推行人性化操作，將需要安排在一樓的殘疾人單列一組單獨(dú)搖號(hào)。房地產(chǎn)行政管理部門要定期對(duì)享受廉租住房保障家庭的經(jīng)濟(jì)收入、人口及住房狀況進(jìn)行復(fù)核，并根據(jù)復(fù)核結(jié)果對(duì)享受廉租住房保障的資格、方式、額度等進(jìn)行調(diào)整從而進(jìn)一步完善廉租住房準(zhǔn)入和退出機(jī)制。
　　3.2.4廉租房制度化人性化的管理
　　政府部門考慮到方便廉住房住戶生活就業(yè)和子女上學(xué)問(wèn)題，選擇在中心城區(qū)交通較為便捷的區(qū)域建設(shè)廉租房小區(qū)。新建廉租房水、電、氣到位，不需要再度裝修即可如這個(gè)月使用，同時(shí)在小區(qū)內(nèi)哈設(shè)計(jì)了幼兒園、社區(qū)活動(dòng)室、超市、物業(yè)服務(wù)和社區(qū)居委會(huì)等用房。在物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)后選擇最合適的物業(yè)管理者，同時(shí)廉租房小區(qū)還組建了一支全心全意為居住服務(wù)的居委會(huì)隊(duì)伍。駐地房管站、居委會(huì)、物業(yè)服務(wù)公司協(xié)作，制度化的管理，一起維護(hù)小區(qū)的管理和安寧。
　　社區(qū)隊(duì)伍成員還通過(guò)掛牌上崗、便民服務(wù)卡、限時(shí)辦結(jié)制、服務(wù)承諾制等一系列人性化管理舉措的推出，加強(qiáng)了廉租住戶和管理機(jī)構(gòu)之間的信任和溝通。隨著社區(qū)社會(huì)工作志愿者服務(wù)協(xié)會(huì)、健康醫(yī)療服務(wù)站、扶貧幫困服務(wù)站、社區(qū)文化服務(wù)站等機(jī)構(gòu)的建立健全，使得廉租房小區(qū)內(nèi)居民文化生活貧乏、“就業(yè)難”、“看病難”、“維權(quán)難”等一系列問(wèn)題逐步得到解決。
　　4.我國(guó)廉租房建設(shè)的思考與建議
　　對(duì)于政府為滿足廣大低收入者的住房需求，廉租房住房保障體系的推出非常令人稱道，體現(xiàn)了政府關(guān)心弱勢(shì)群體，切實(shí)解決百姓實(shí)際問(wèn)題，建設(shè)社會(huì)和諧穩(wěn)定發(fā)展的堅(jiān)定決心，增強(qiáng)人們對(duì)安居樂(lè)業(yè)的期望[4]。然而，目前我國(guó)保障性住房廉租房等實(shí)施過(guò)程中也表現(xiàn)出棄租、腐敗、國(guó)有資產(chǎn)流失等問(wèn)題，表明現(xiàn)行的住房保障制度還需要進(jìn)一步調(diào)整。
　　廉租房作為我國(guó)現(xiàn)有住房保障體系的一個(gè)重要組成部分，為了進(jìn)一步推廣廉租房，結(jié)合中部經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)贛州的成功經(jīng)驗(yàn)，在當(dāng)下的工作中對(duì)廉租房制度的思考得到幾點(diǎn)建議：
　　（1）完善現(xiàn)有保障性住房體系的建設(shè)，各個(gè)部門各行其能
　　首先應(yīng)對(duì)政府在保障性住房體系中的地位進(jìn)行準(zhǔn)確定位，明確職責(zé)范圍；其次，相應(yīng)的各級(jí)地方組織機(jī)構(gòu)，在政府監(jiān)管下加強(qiáng)各部門合作，提高現(xiàn)有的辦事效率。再次，將廉租住房規(guī)劃與城市規(guī)劃和其他社會(huì)保障工作結(jié)合起來(lái)，制定符合本區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)實(shí)際情況的保障體系。同時(shí)還應(yīng)當(dāng)不斷完善政策法規(guī)，從制度上確保廉租房實(shí)施過(guò)程中的公正、公平、公開(kāi)。
　　（2）積極引導(dǎo)社會(huì)機(jī)構(gòu)和開(kāi)發(fā)商參與到廉租房建設(shè)中來(lái)
　　由于政府開(kāi)發(fā)建設(shè)廉租房更大程度上是為了解決民生的實(shí)際問(wèn)題而不是為了取得經(jīng)濟(jì)效益，民生工程的最直接效果便是帶來(lái)巨大的社會(huì)收益。因而政府可以由此來(lái)吸引社會(huì)機(jī)構(gòu)與開(kāi)發(fā)商，他們提供的巨大資金可以緩解政府對(duì)廉租房建設(shè)巨大的資金壓力，加速廉租房建設(shè)的進(jìn)程；同時(shí)由此帶來(lái)的巨大社會(huì)效應(yīng)必將對(duì)企業(yè)開(kāi)發(fā)商今后發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。積極調(diào)動(dòng)社會(huì)力量參與到廉租房建設(shè)是一個(gè)政府、開(kāi)發(fā)企業(yè)與機(jī)構(gòu)雙贏的選擇。
　　（3）廉租住房居民動(dòng)態(tài)管理，建立信用檔案，完善現(xiàn)有的退出機(jī)制
　　由于各地的經(jīng)濟(jì)差異有所不同，在統(tǒng)計(jì)與調(diào)查工作中，就必須準(zhǔn)確掌握低收入住房困難的家庭情況并對(duì)其進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤管理，可以聯(lián)合社區(qū)、街道、民政等部門對(duì)廉租房住戶進(jìn)行審查，而對(duì)于那些不再滿足廉租房保障條件的家庭相應(yīng)的給予過(guò)渡期。政府可以在過(guò)渡期內(nèi)提供一定的資金補(bǔ)貼，將不再滿足享受廉租房條件的住戶逐漸退出廉住房機(jī)制。另一方面，通過(guò)建立信用檔案，動(dòng)態(tài)跟蹤享受廉租房保障的個(gè)人情況。進(jìn)一步發(fā)揮公眾的監(jiān)督作用。
　　（4）注重滿足廉租住房居民精神文化與心理需求
　　由于廉租住房居民他們的身份較為特殊，對(duì)于這樣一個(gè)需要更多政府救濟(jì)、社會(huì)關(guān)懷的人群。我們幫助其解決生存的同時(shí)還還不能忽視其精神層面的需求。一方面，力保孤、老、病、殘等弱勢(shì)群老有所養(yǎng)、病有所醫(yī)、貧有所濟(jì)，可保證社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展；另一方面，通過(guò)開(kāi)展社區(qū)內(nèi)的文化活動(dòng)，社區(qū)間的合作、交流可以讓廉租小區(qū)住戶獲得更豐富的社會(huì)人際交往圈，這不僅能夠滿足他們社交的需求同時(shí)也能有利于消除低收入者的自卑感。同時(shí)，通過(guò)青年志愿者、民營(yíng)企業(yè)等社會(huì)力量，利用科普知識(shí)教育、義務(wù)專業(yè)技能培訓(xùn)提高廉租房住戶文化水平和專業(yè)技能，為其再就業(yè)創(chuàng)造機(jī)會(huì)。
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