論文導讀：物業服務合同是指房地產開發建設單位或業主與物業服務企業在平等、自愿基礎上依法簽訂的以物業服務企業提供物業管理服務、房地產開發建設單位或業主支付管理費用為內容的，規范房地產開發建設單位、業主與物業服務企業權利義務的協議。其中，前期物業服務合同是指在前期物業管理階段，房地產開發建設單位或公有住房出售單位與物業服務企業約定前期物業管理的書面協議，普通物業服務合同是指業主或業主委員會與物業服務企業簽訂的約定，由物業服務企業對物業進行有償管理服務的書面協議。

　　關鍵詞：物業管理重要性,物業服務合同

　　一、物業服務合同在物業管理中的重要作用

　　二者是時間上存在著先后順序而又相互銜接的兩類民事法律合同。就物業管理活動來看，物業服務合同是保障物業管理活動順利開展和物業經營管理優質服務的基石，其重要作用主要體現如下：（一）物業服務合同是物業管理服務公共性活動產生的契約基礎物業管理活動的實質是房地產開發建設單位或業主與物業服務企業以物業管理服務為標的所進行的交易活動，交易雙方主要是以物業服務合同為紐帶完成物業市場交易活動，從法律及法理來看，物業管理法律關系本質上是一種合同關系。物業管理是通過物業服務合同而產生的一項市場行為。物業服務合同是物業管理活動得以實現的基本法律文件，是物業服務企業開展物業管理活動的基礎和重要法律依據，物業服務企業是基于物業服務合同的約定提供物業管理服務，房地產開發建設單位或業主根據物業服務合同交納相應的物業服務費用，合同主體雙方是平等的民事法律關系，是實現物業管理社會關系的法律形式。（二）物業服務合同是明確主體雙方權利義務的最重要法律文件物業管理是一種具有委托代理性質的民事法律行為，因此，當事人雙方的意思表示在物業管理法律關系中起著決定性的作用。物業服務合同是建立當事人雙方之間關系以及約束當事人雙方行為的法律規范，是確立房地產開發建設單位或業主與物業服務企業之間被服務者與服務者的關系以及明確雙方主體享有的權利和承擔的義務的最重要法律文件。依法共同遵守物業服務合同的約定，是房地產開發建設單位、業主與物業服務企業的基本義務，合同雙方當事人都應該給予充分重視，這對于物業服務合同關系的進一步規范與成熟具有積極意義。（三）物業服務合同是實現物業交易雙方合法權益的重要法律保障物業服務企業依據物業服務合同主要對物業的共用部位和共用設施設備進行物業管理，其所提供的物業管理服務的公共性決定了其受益主體的廣泛性。物業服務合同是保障雙方當事人合法權益的重要手段，為此，訂立物業服務合同時，必須遵循平等、自愿、公平、誠實信用、合法等基本原則，在慎重考慮、充分協商討論的基礎上最終達成意思表示一致才能簽訂合同；約定的合同條款宜細不宜粗，應當具有較強的可操作性；合同應當明確物業服務合同當事人的權利和義務；應當認真研究有關法律規定，具體、明確約定合同當事人的違約責任。把握好這些合同訂立中的關鍵環節，有助于維護各方合法權益。（四）物業服務合同是提高物業管理服務精細化水平的有效途徑現代社會高速發展，要求實現社會化大分工，每個人精通自己行業的專業技術，而其他工作交由該行業的專業人員完成，知識專業化，行業分工化，提高了工作精細化水平，提高了效率，降低了成本。物業服務合同實現了物業所有權與管理權實現了分離，一方面，物業服務企業擁有專門物業管理技能，利用自己的技術為房地產開發建設單位或業主提供服務，行使管理權；另一方面，房地產開發建設單位或業主是物業的所有權人，基于擁有物業所有權對物業服務企業根據物業服務合同的約定所提供的物業管理服務活動進行監督。

　　二、前期與普通物業服務合同的不同之處

　　前期與普通物業服務合同是物業管理實務中兩類既緊密聯系又相互區別的合同，從物業管理規范化運作的角度講，二者缺一不可。盡管兩類合同在法律特征方面有許多相同之處“，但因物業在開發建設、銷售和消費使用這三個不同階段產權在不同產權人之間的轉移，導致合同的主體有所變化，進而兩個合同在簽訂主體、簽訂時間、有效期限、終止條件等都有所差異。”

　　（一）簽訂主體不同前期物業服務合同的簽訂主體是房地產開發建設單位與物業服務企業。由于在新建物業的業主入住前，首次業主大會尚未召開，業主還不能形成統一意志以及業主大會還不能統一業主意見來決定是否選聘物業服務企業，而此時已有實施物業管理的現實必要。為了維護正常的物業秩序，保護業主現實的合法利益，根據《物業管理條例》的有關規定，在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，房地產開發建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同，用以約束物業管理前期活動行為。一方面，在物業未銷售前，房地產開發建設單位是物業的第一業主，有權選聘物業服務企業，從法理角度來看也是許可的；另一方面，從合同的相對性規則出發，前期物業服務合同不能對第三人產生拘束力，這將會導致業主享受物業服務而由房地產開發建設單位承擔管理費用的局面。為克服這一弊端，各國或各地區開始改變這一契約僅具債權效力的狀態，而賦予其物權效力。普通物業服務合同的簽訂主體是業主大會授權的業主委員會與物業服務企業。當業主入住達到一定比例時，就應按規定及時召開業主大會，選舉、組建業主委員會。業主委員會由全體業主通過業主大會會議選舉產生，是業主大會的常設性執行機構，對業主大會負責，其職責之一就是代表業主與業主大會選聘的物業服務企業并正式簽訂普通物業服務合同。（二）簽訂時間不同在實踐中，物業“滾動開發”的情況比較多，物業的銷售及業主入住是一個逐漸的過程，從物業開始交付給業主，到業主成立業主大會之間，還有一段過程，不僅這個過程需要物業服務企業提供物業管理服務，甚至在物業的開發建設階段往往就需要物業管理的早期介入了。前期物業服務合同是物業服務企業進行前期物業管理活動的重要法律依據，其簽訂的時間是新建住宅的開發商出售住宅前，也就是業主委員會代表業主、業主大會選聘物業服務企業之前。業主委員會的設立，標志著前期物業管理的結束，物業管理進入正常的日常運作階段，即由業主委員會代表全體業主實施業主自治管理。普通物業服務合同簽訂的時間一般應在業主委員會成立后三個月內，最遲不應遲于六個月。（三）有效期限不同為避免在業主大會選聘物業服務企業之前出現物業管理空缺，明確前期物業管理服務的責任主體，規范前期物業管理活動，房地產開發建設單位有必要與其所選聘物業服務企業簽訂前期物業服務合同。前期物業服務合同屬于無固定期限合同的過渡性合同，其有效期限自簽訂之日起，到業主委員會成立后與其選聘的物業服務企業簽訂的普通物業服務合同正式生效時終止。物業的銷售、入住的漸進性造成業主大會首次召開時間不確定，而首次業主大會召開時間的不確定又決定了業主委員會代表業主、業主大會選聘物業服務企業時間的不確定性，因此，前期物業服務的期限通常是不確定的。前期物業服務合同期限的不確定，不僅影響物業服務企業統籌安排工作、降低交易成本、防范經營風險，而且會導致物業管理市場秩序的混亂，誘導糾紛和矛盾。但是前期物業服務的期限是可以約定的。普通物業服務合同則是只要合同雙方當事人就合同的主要條款達成一致，且通過書面的形式簽訂，雙方當事人一經簽字或蓋章，合同即成立，這標志著物業服務合同正式生效。普通物業服務合同屬于固定期限合同，屬于在較長期限內履行的合同，因此，當事人需要對合同的期限進行約定。物業服務合同的期限條款應當盡量明確、具體，或者明確規定計算期限的方法。“與前期物業服務合同相比，具有期限明確、穩定性強等特點。”（四）終止條件不同盡管前期與普通物業服務合同都有約定的時效，都是附終止條件的合同，但二者的終止條件不同。前期物業服務合同在期限未滿時，如果業主組成了代表和維護自己利益的業主大會，選聘了物業服務企業，簽訂了普通物業服務合同，進入了正常的物業管理階段，前期物業服務合同將自動終止，終止時間以業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效時間為準。另外，前期物業服務合同的履行受業主入住狀況及房屋工程質量等各種因素的影響，合同的期限具有不確定性，當此類因素致使前期物業服務合同無法全面履行時，物業服務企業可以通過提前解除合同或要求補償的方式規避風險。因此，有必要在前期物業服務合同中，對解除合同的條件作出明確約定。與前期物業服務合同比較而言，普通物業服務合同有下列情形下之一時將會終止履行：約定的期限屆滿，雙方沒有續簽物業服務合同的，可以終止履行；物業服務企業與業主大會雙方協商一致解除物業服務合同的，可以終止履行；因不可抗力致使物業服務合同無法履行的，可以終止履行；物業服務企業如果被宣告破產，按照國家規定進行破產清算的，可以終止履行；法律、法規規定的其他情形。綜上所述，前期與普通物業服務合同都以提供物業管理服務為主要內容，是有關人們生活居住方面必要且重要的經濟合同，辨析它們之異同，是明確物業服務企業與房地產開發建設單位以及業主之間權利義務關系、正確適用相關法律、法規、處理好物業糾紛的關鍵，對保障物業管理活動中各方主體的合法權益，促進物業管理行業的健康發展以及維護物業服務市場秩序等意義重大。

　　三、前期與普通物業服務合同的相同之處

　　前期與普通物業服務合同是相互銜接、相互補充的兩類合同。物業服務企業接受委托從事物業管理服務，應當與有關委托方訂立物業服務合同。在物業管理過程中，委托人與物業服務企業具體的權利和義務基本上由物業服務合同約定，物業服務合同關系是一種平等主體之間的協議關系。在現實的物業管理服務的不同階段，作為物業管理提前介入的主要環節，前期物業服務合同發揮著重要作用，而普通物業服務合同就是我們通常所說的物業服務合同，是物業管理的基本合同。

　　它們的相同之處主要體現在以下幾個方面：（一）都屬于合同類型中的雙務、有償合同雙務合同是指當事人雙方互負對等給付義務的合同，是實踐中最常見、最大量的合同。有償合同是指雙方當事人取得利益均須支付對應代價的合同。一般而言，雙務合同都是有償合同。前期與普通物業服務合同屬于雙務有償合同，合同對簽約雙方的權利與義務都做了明確的雙向規定，雙方的權利義務是相互對應、相互依賴的。在物業服務企業提供房屋及配套設備的養護、維修，小區環境衛生清潔和保安等物業管理服務時，房地產開發建設單位或業主必須支付服務費用，當事人雙方是一種等價交換關系，物業服務收費的基本原則是質價相符，服務費用的數額、支付方式、支付時間等由雙方當事人自主約定。當然，一些物業服務企業出于經營策略考慮，也可能無償地為房地產開發建設單位或業主提供某些服務，但一般仍以有償為原則。（二）都屬于合同類型中的諾成、要式合同諾成合同是指不依賴標的物的交付，只需當事人意思表示一致即告成立的合同，它僅以雙方當事人意思表示一致為合同成立的要件，交付標的物為當事人的給付義務，違反該項義務即產生違約責任。要式合同是指法律或當事人要求必須具備特定形式的合同。前期與普通物業服務合同均屬于諾成、要式合同。只有經過要約和承諾，并在相互信任的基礎上協商一致，房地產開發建設單位或業主與物業服務企業才能訂立合同。同時，根據合同自由原則，當事人有權選擇合同形式，因此，合同以不要式合同為常態，但對于一些重要的交易，法律常規定當事人應當采取特定的形式訂立合同。“要式合同與不要式合同的區別在于是否應以一定的形式作為合同成立與生效的要件。”區分要式合同與不要式合同的主要意義在于，某些法律和行政法規對合同形式的要求可能成為影響合同效力的因素，前期與普通物業服務合同屬于諾成、要式合同，均有示范性文本以供借鑒。（三）客體是一致的，都是物業管理服務活動物業服務企業與房地產開發建設單位或業主之間基于前期與普通物業服務合同形成的交易關系，雙方交易的標的物都是物業管理服務活動。在前期物業管理階段，物業服務企業根據前期物業服務合同為房地產開發建設單位提供持續不斷的無形的物業管理服務，不僅包括對物業共用部位和共用設施設備進行維修、養護，而且包括對物業管理區域內綠化、清潔、交通、車輛等秩序的維護。在日常的物業管理階段，物業服務企業根據普通物業服務合同為業主提供具有公共性和綜合性等特點的物業管理服務活動。另外，物業管理服務活動并不存在流通環節，且生產和消費處于同一過程之中，當然，在前期物業管理階段，物業服務企業依據前期物業服務合同提供的如管理遺留的掃尾工程、空置房出租或看管等物業管理事項是通常情況下的物業管理不具有的一些內容。