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淺談國有土地使用權(quán)掛牌出讓中的地價評估

所屬欄目:城市規(guī)劃論文 發(fā)布日期:2013-01-29 09:54 熱度:

  摘要:通過專業(yè)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和估價人員的配合,以房地產(chǎn)市場為基礎(chǔ),從科學(xué)的角度去分析和評估土地使用權(quán),確定合理地價。

  關(guān)鍵詞:土地使用權(quán),開發(fā),評審,估價

  0 前言

  國有土地使用權(quán)掛牌出讓,是近年來新出現(xiàn)的一種土地使用權(quán)出讓方式。掛牌出讓土地使用權(quán),是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告,按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布,接受競買人的報價申請并更新掛牌價格,根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。

  在掛牌出讓中,無論是出讓人還是競買人,都需要確定一個合理的價格。確定合理的地價,可以通過專業(yè)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和估價人員的配合,以房地產(chǎn)市場為基礎(chǔ),從科學(xué)的角度去分析和測算。

  按土地開發(fā)程度,可將掛牌出讓的宗地分為毛地(或生地)和熟地兩類。毛地是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施或只完成臨時三通一平的土地,熟地是指具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且土地平整(俗稱已完成七通一平或五通一平)的土地。因此,地價有毛地價和熟地價。毛地價由土地使用權(quán)出讓金和基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)組成。

  其中,土地使用權(quán)出讓金為交給國家的土地使用權(quán)費(fèi),基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)為大市政費(fèi)和四源費(fèi)。熟地價由毛地價和土地開發(fā)成本組成,土地開發(fā)成本為征地及拆遷補(bǔ)償、七通一平費(fèi)等費(fèi)用。其中,征地費(fèi)用是指征用農(nóng)民集體所有的土地所發(fā)生的費(fèi)用,主要包括土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上物補(bǔ)償費(fèi)、勞動力安置費(fèi)、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)、菜田基金、耕地占用稅等;拆遷補(bǔ)償費(fèi)用是指城市土地的舊城改造費(fèi)用,分居民拆遷和單位拆遷,居民拆遷補(bǔ)償費(fèi)用主要為被拆遷居民房屋的補(bǔ)償及安置費(fèi),單位拆遷補(bǔ)償為被拆遷單位房屋的補(bǔ)償、安置及停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)。七通一平費(fèi)是指通上水、通下水、通電、通燃?xì)狻⑼崃、通郵、通路和場地平整。

  1、毛地價的評估方法

  毛地價由土地使用權(quán)出讓金和基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)組成,主要評估方法有以下幾種:

  1.1 、基準(zhǔn)地價修正法

  基準(zhǔn)地價修正法是指按政府公布的基準(zhǔn)地價,通過具體區(qū)位、土地使用年限、容積率、土地形狀、臨街狀況等修正,得出估價宗地價格的一種方法。

  北京市人民政府于2002年頒發(fā)了《北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價的通知》(京政發(fā)[2002]32號)及其說明,對北京市出讓國有土地使用權(quán)按照不同用途和地價區(qū)類的基準(zhǔn)地價重新作了規(guī)定,并要求北京市國有土地使用權(quán)出讓價格以此為基礎(chǔ),進(jìn)行宏觀控制。

  該基準(zhǔn)地價的表示形式為樓面熟地價,同時公布樓面毛地價。樓面熟地價是指各土地級別內(nèi),完成通平的土地在平均容積率條件下,每平方米建筑面積分?jǐn)偟耐暾恋厥褂脵?quán)的平均價格。樓面毛地價是指各土地級別內(nèi),在平均容積率條件下,政府收取的某種用途法定最高出讓年期內(nèi)的土地使用權(quán)出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)的平均樓面價格。

  基準(zhǔn)地價修正法的基本公式(商業(yè)、綜合、居住)為:

  宗地樓面熟地價=適用的基準(zhǔn)地價(樓面熟地價)×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×因素修正系數(shù)

  宗地樓面毛地價=適用的基準(zhǔn)地價(樓面毛地價)×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×因素修正系數(shù)

  該宗地樓面毛地價公式,適用于宗地容積率大于或等于級別平均容積率的情況。

  宗地樓面毛地價=適用的基準(zhǔn)地價(樓面毛地價)×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×因素修正系數(shù)×級別平均容積率/宗地容積率

  該宗地樓面毛地價公式,適用于宗地容積率小于級別平均容積率的情況。

  1.2 、市場比較法

  市場比較法是指將估價宗地與在較近時期內(nèi)發(fā)生了交易的類似宗地進(jìn)行比較,根據(jù)交易情況、交易日期、區(qū)域以及個別因素等差別,對發(fā)生了交易的類似宗地的已知價格進(jìn)行修正,從而得出估價宗地價格的一種方法。其計算公式為:

  估價宗地價格=可比宗地價格×估價宗地情況/可比宗地情況×估價宗地期日/可比宗地交易日期×估價宗地區(qū)域因素/可比宗地區(qū)域因素×估價宗地個別因素/可比宗地個別因素

  1.3 、假設(shè)開發(fā)法

  假設(shè)開發(fā)法是指在求取估價宗地價格時,將估價宗地開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值,掃除開發(fā)成本、銷售費(fèi)用和開發(fā)商合理利潤,來確定估價宗地價格的一種方法。其基本公式為:

  估價宗地價格=完成后的房地產(chǎn)開發(fā)價值-開發(fā)成本-銷售費(fèi)用-開發(fā)商合理利潤

  2、土地開發(fā)成本的評估方法

  土地開發(fā)成本的評估方法主要有市場比較法、基準(zhǔn)地價修正法和成本法。評估土地開發(fā)成本的市場比較法與前述評估毛地價的市場比較法相同。運(yùn)用基準(zhǔn)地價修正法評估土地開發(fā)成本,是先分別運(yùn)用基準(zhǔn)地價修正法評估出熟地價和毛地價,然后將兩者相減即為土地開發(fā)成本。

  運(yùn)用成本法評估土地開發(fā)成本,是土地開發(fā)成本各構(gòu)成部分的累加即為土地開發(fā)成本。由于掛牌出讓的宗地,其來源有農(nóng)民集體土地和國有土地,國有土地又有原住宅用地和單位用地,這些宗地的土地開發(fā)成本的構(gòu)成不同,所以土地開發(fā)成本可分為農(nóng)民集體土地的開發(fā)成本、住宅用地的開發(fā)成本和單位用地的開發(fā)成本。

  2.1 、農(nóng)民集體土地開發(fā)成本的計算

  農(nóng)民集體土地的開發(fā)成本主要是征地補(bǔ)償費(fèi),應(yīng)按國家及北京市有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的征用農(nóng)民集體土地的費(fèi)用項目和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計算:集體土地征地補(bǔ)償費(fèi)=土地補(bǔ)償費(fèi)+青苗補(bǔ)償費(fèi)+地上物補(bǔ)償費(fèi)+勞動力安置費(fèi)+超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)+菜田基金+耕地占用稅等

  2.2 、住宅用地開發(fā)成本的計算

  住宅用地的開發(fā)成本主要是居民拆遷補(bǔ)償費(fèi)用,應(yīng)按北京市房屋拆遷法規(guī)的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行計算:

  住宅房屋拆遷補(bǔ)償價格=(基準(zhǔn)地價×K +基準(zhǔn)備房價)×被拆遷房屋建筑面積+被拆遷房屋重置成新價+搬家補(bǔ)償費(fèi)

  上式中,K 為容積率修正系數(shù)。

  2.3 、單位用地開發(fā)成本的計算

  單位用地的開發(fā)成本主要是單位拆遷補(bǔ)償費(fèi)用,應(yīng)按北京市房屋拆遷法規(guī)的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行計算:

  非住宅房屋拆遷補(bǔ)償價格=區(qū)位價格×K1×K2×K3×建筑面積+地上物重置成本+停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)+搬家補(bǔ)償費(fèi)

  上式中,K1為容積率調(diào)整系數(shù),K2為房屋原用途調(diào)整系數(shù),K3為規(guī)劃用途調(diào)整系數(shù)。

  由于以前的土地使用權(quán)出讓主要采用協(xié)議出讓方式,土地開發(fā)成本雖然有法律、法規(guī)對征地拆遷費(fèi)用項目和標(biāo)準(zhǔn)作了規(guī)定,但在實際中的費(fèi)用是通常土地取得者與原土地占有者討價還價確定的,其之間的協(xié)商結(jié)果通常不公開,因此目前還沒有比較成熟和準(zhǔn)確的評估操作方法。

  3、土地掛牌競買出價的評估

  目前掛牌出讓中的競買人,主要是房地產(chǎn)開發(fā)商或投資商。房地產(chǎn)開發(fā)商或投資商取得土地的目的,主要是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。從房地產(chǎn)開發(fā)商或投資商的角度來評估競買出價,主要有市場比較法和假設(shè)開發(fā)法。

  市場比較法是通過來自于市場的可比實例的實際成交價格,評估競買出價,因此這種方法評估出的價格最能反映市場狀況。對于房地產(chǎn)開發(fā)商或投資商而言,市場比較法是一種最直接、最簡便的估價方法,但要注意所選可比實例與掛牌出讓的宗地的可比性。另外,要注意未來市場變化,要對未來市場變化趨勢有所判斷。

  假設(shè)開發(fā)法最能體現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商或投資商的意圖,其評估出的價格是在其他成本相對確定的基礎(chǔ)上,在保證房地產(chǎn)開發(fā)商或投資商能獲得期望利潤的前提下,房地產(chǎn)開發(fā)商或投資商所能支付的最高價格。假設(shè)開發(fā)法的計算過程如下:

  3.1 、銷售收入(開發(fā)價值)。對掛牌項目進(jìn)行市場定位后,根據(jù)其所在區(qū)域同類物業(yè)的市場銷售價格的比較,得出掛牌宗地如果進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)后的銷售價格。

  3.2 、銷售稅費(fèi)(俗稱二稅一費(fèi))。為銷售收入的5.5 %。

  3.3 、前期開發(fā)費(fèi)用。包括:

  (1 )勘察設(shè)計費(fèi)用,為建安工程費(fèi)的2.6 %;

  (2 )招投標(biāo)費(fèi),為建安工程費(fèi)的0.06%;

  (3 )監(jiān)理費(fèi)用及質(zhì)量監(jiān)督費(fèi),為建安工程費(fèi)的0.95%;

  (4 )專業(yè)人員費(fèi),為建安工程費(fèi)的5 %。

  3.4 、市政費(fèi)用。包括:

  (1 )區(qū)外工程費(fèi)為200 元/平方米;

  (2 )區(qū)內(nèi)市政費(fèi)用為建安工程費(fèi)的5-10%(包括紅線內(nèi)上水、下水、電力、燃?xì)獾裙芫W(wǎng)的工程費(fèi))。

  3.5 、建安工程費(fèi)及有關(guān)費(fèi)用。包括:

  (1 )建安工程費(fèi)(包括綜合建筑、設(shè)備及裝修),根據(jù)項目的市場定位確定每平方米的造價;

  (2 )小區(qū)配套費(fèi),為建安工程費(fèi)的5-10%;

  (3 )綠化費(fèi),根據(jù)項目的綠化情況而定。

  3.6 、建設(shè)期管理費(fèi)用,為成本之和的3-5 %。

  3.7 、財務(wù)費(fèi)用(貸款利息),為成本之和的6-8 %,

  3.8 、不可預(yù)見費(fèi),為成本之和的2-5 %。

  3.9 、銷售費(fèi)用(廣告及營銷費(fèi)),為銷售收入的2-5 %,開發(fā)利潤,為總成本的5-20%。

  由于掛牌出讓方式實施的時間還不長,有關(guān)運(yùn)作還在探索中,因此隨著掛牌出讓的不斷完善,掛牌出讓中的地價評估方法也會更加完善。

  [1] 牟翠偉,城區(qū)土地估價方法探討,山東科技大學(xué)學(xué)報,2007. (26)

  [2] 施建剛,房地產(chǎn)估價方法拓展,上海:同濟(jì)大學(xué)出版社,2003

  [3] 譚文兵,英國的土地市場管理及其對我國的借鑒意義,廣東土地科學(xué),2008..(01)

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