摘要：隨著我國(guó)農(nóng)村城鎮(zhèn)化的發(fā)展，商品住房需求量日益增加，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)質(zhì)量問(wèn)題成為了各界人士共同關(guān)注的焦點(diǎn)。質(zhì)量問(wèn)題一旦出現(xiàn)不僅會(huì)給購(gòu)買者帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失和安全隱患，也會(huì)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)維修的麻煩和信譽(yù)問(wèn)題。因此作為開(kāi)發(fā)方，一定要加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)督管理，將質(zhì)量問(wèn)題解決在萌芽階段。本文就房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)質(zhì)量監(jiān)督管理存在的問(wèn)題從體制、設(shè)計(jì)階段和施工階段提出了一些建議。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn),質(zhì)量,監(jiān)督,管理

　　一、房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理的特點(diǎn)

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量具有廣義性、時(shí)效性和相對(duì)性。廣義性指在質(zhì)量管理體系所涉及的范疇內(nèi)，組織的相關(guān)方對(duì)組織的產(chǎn)品、過(guò)程或體系都可能提出要求，而產(chǎn)品、過(guò)程和體系又都必須具有其固有特性。時(shí)效性：由于組織工作的顧客群體和其他相關(guān)方對(duì)組織工作及其產(chǎn)品、過(guò)程和體系的需求和期望是不斷出現(xiàn)變化的，例如，原先被顧客認(rèn)可認(rèn)為質(zhì)量好的產(chǎn)品會(huì)因?yàn)轭櫩蜐M意度的提高而不再受到顧客的認(rèn)可。因此，組織應(yīng)定期對(duì)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)定，不斷地調(diào)整對(duì)質(zhì)量的要求，相應(yīng)地改進(jìn)產(chǎn)品、體系或過(guò)程的質(zhì)量，才能確保持續(xù)地滿足顧客和其他相關(guān)方的要求。相對(duì)性：組織工作的顧客和其他相關(guān)方可能對(duì)同一產(chǎn)品的功能提出來(lái)不同的需求;也可能對(duì)同一產(chǎn)品的同一功能提出不同觀

　　點(diǎn)的需求。需求不同，功能也就不同，只有滿足不同功能要求的產(chǎn)品才會(huì)被認(rèn)為是質(zhì)量好的產(chǎn)品。

　　二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)質(zhì)量監(jiān)督管理存在問(wèn)題

　　(一)重事后整改輕事前控制

　　一些房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有正確樹(shù)立事先質(zhì)量控制的意識(shí)和概念，在工程施工質(zhì)量管理過(guò)程中，只是在施工單位施工過(guò)程中或者施工完成后才針對(duì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題進(jìn)行補(bǔ)救，不僅影響了工程質(zhì)量和工期，同時(shí)也增大了建筑成本。例如，在對(duì)主體施工單位的管道井蓋的標(biāo)高定位問(wèn)題方面，由于事先沒(méi)有充分考慮綠化景觀覆土對(duì)室外標(biāo)高的影響，導(dǎo)致建設(shè)的所有管道進(jìn)口偏低的問(wèn)題。導(dǎo)致在后期景觀施工的覆土過(guò)程中，一些井口被埋沒(méi)。由于管道井的設(shè)計(jì)變更過(guò)多，而相關(guān)資料記錄整理工作跟不上，變更的和增加的管道井標(biāo)識(shí)重復(fù)、不統(tǒng)一、數(shù)據(jù)混亂，導(dǎo)致工程驗(yàn)收不能順利進(jìn)行，只有進(jìn)行二次施工調(diào)整，這不僅影響了工程的質(zhì)量和進(jìn)度，同時(shí)也增加了不必要的工程施工和管理成本。

　　(二)規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段存在問(wèn)題

　　現(xiàn)今的建設(shè)項(xiàng)目在初步設(shè)計(jì)過(guò)程中往往存在各專業(yè)協(xié)調(diào)不到位、設(shè)計(jì)深度不夠的現(xiàn)象，導(dǎo)致各專業(yè)在施工圖設(shè)計(jì)過(guò)程中遇到相互矛盾沖突的現(xiàn)象;施工圖設(shè)計(jì)是對(duì)初步設(shè)計(jì)的進(jìn)一步細(xì)化，是施工過(guò)程的指導(dǎo)性文件，施工圖設(shè)計(jì)深度須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家及省市現(xiàn)行的有關(guān)主要法律法規(guī)等規(guī)程及工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。個(gè)別建設(shè)項(xiàng)目在工程沒(méi)有地質(zhì)勘察之前就進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，嚴(yán)重違反相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定;某些建設(shè)項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)各個(gè)階段為追求速度，不能嚴(yán)格把控設(shè)計(jì)質(zhì)量，不能保障設(shè)計(jì)與工程實(shí)際情況完美融合，使得后期施工過(guò)程中變更圖紙多于原設(shè)計(jì)圖紙的怪現(xiàn)象。另外在規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段，目前，我國(guó)的建設(shè)監(jiān)理參與的極少，主要是對(duì)項(xiàng)目施工階段的監(jiān)理，如果建設(shè)監(jiān)理能在規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段就參與到設(shè)計(jì)中去，對(duì)提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品質(zhì)量及合理利用有效成本會(huì)具有極大的幫助和推動(dòng)作用。

　　(三)實(shí)施階段存在的主要問(wèn)題

　　重視驗(yàn)收質(zhì)量，輕視成品保護(hù)。一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然重視對(duì)工程質(zhì)量的管理，但只是對(duì)施工產(chǎn)品進(jìn)行程序化的驗(yàn)收，沒(méi)有樹(shù)立對(duì)產(chǎn)品的保護(hù)意識(shí)。這樣容易造成一個(gè)階段產(chǎn)品出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題后，難以確認(rèn)責(zé)任方，維修費(fèi)用由后續(xù)施工單位承擔(dān)，影響后續(xù)施工單位的情緒，導(dǎo)致管理難度和協(xié)調(diào)成本的增加。

　　三、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)質(zhì)量監(jiān)督管理措施

　　(一)建立開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理責(zé)任制。

　　項(xiàng)目負(fù)責(zé)人是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的全權(quán)負(fù)責(zé)人，必須親自抓質(zhì)量工作。其職責(zé)是：根據(jù)投資人項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，市場(chǎng)定位目標(biāo)，負(fù)責(zé)編制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，并組織實(shí)施;按進(jìn)度計(jì)劃規(guī)定，跟蹤、督促、檢查項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行情況，特別是主要質(zhì)量控制點(diǎn)的驗(yàn)證、檢查和評(píng)審活動(dòng);對(duì)發(fā)現(xiàn)重大的管理方面或技術(shù)方面的質(zhì)量問(wèn)題，組織研究解決，向項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人報(bào)告;編制項(xiàng)目質(zhì)量報(bào)告，報(bào)上級(jí)質(zhì)檢部門(mén)和項(xiàng)目經(jīng)理。

　　(二)做好設(shè)計(jì)階段監(jiān)督管理

　　1、向不同的咨詢公司進(jìn)行方案設(shè)計(jì)方面的咨詢，在咨詢公司得出較為科學(xué)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品定位后，綜合考慮各方案的優(yōu)缺點(diǎn)，最終選定一個(gè)最優(yōu)方案。

　　2、正確編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)應(yīng)以項(xiàng)目前期的策劃定位、批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、以往工程設(shè)計(jì)的歷史記錄和編寫(xiě)人的經(jīng)驗(yàn)為依據(jù)進(jìn)行編寫(xiě)。

　　3、為了有效地控制設(shè)計(jì)質(zhì)量，就必須對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行質(zhì)量跟蹤，定期對(duì)設(shè)計(jì)檔進(jìn)行審核。在設(shè)計(jì)過(guò)程中和階段設(shè)計(jì)完成時(shí)，審核人員應(yīng)以設(shè)計(jì)招標(biāo)檔(含設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、地質(zhì)勘察報(bào)告等)、設(shè)計(jì)合同、政府有關(guān)批文、各項(xiàng)技術(shù)規(guī)范、氣象、地區(qū)等自然條件及相關(guān)資料為依據(jù)，對(duì)設(shè)計(jì)檔進(jìn)行深入細(xì)致的審核。在審查過(guò)程中，特別要注意過(guò)分設(shè)計(jì)和不足設(shè)計(jì)兩種極端情況。過(guò)分設(shè)計(jì)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)性差;不足設(shè)計(jì)，存在隱患或功能降低。

　　4、建立設(shè)計(jì)經(jīng)理質(zhì)量責(zé)任制。開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)主管人員在項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)設(shè)計(jì)過(guò)程進(jìn)行管理，監(jiān)督檢查建設(shè)方各專業(yè)工程師對(duì)專業(yè)設(shè)計(jì)中執(zhí)行公司的質(zhì)量體系檔情況，確保設(shè)計(jì)產(chǎn)品和服務(wù)滿足合同規(guī)定的質(zhì)量要求。

　　5、建設(shè)方各專業(yè)工程師要編寫(xiě)專業(yè)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，明確各階段設(shè)計(jì)的細(xì)度和深度以及體現(xiàn)項(xiàng)目特點(diǎn)的設(shè)計(jì)要求。作為建設(shè)方對(duì)設(shè)計(jì)監(jiān)控一般都按專業(yè)監(jiān)控，實(shí)行專業(yè)和項(xiàng)目組相結(jié)合的矩陣方式管理，要求設(shè)計(jì)單位的各專業(yè)部室和項(xiàng)目組與建設(shè)方相關(guān)專業(yè)人員和項(xiàng)目部形成對(duì)應(yīng)銜接的工作關(guān)系，建設(shè)方相關(guān)人員對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量都負(fù)有管理和控制的職責(zé)。并采取措施對(duì)專業(yè)的設(shè)計(jì)過(guò)程實(shí)施有效的控制。

　　(三)做好施工階段監(jiān)督管理

　　在施工階段管理員要做好質(zhì)量監(jiān)督管理工作，具體驗(yàn)證是否存在下列質(zhì)量問(wèn)題。

　　1、結(jié)構(gòu)質(zhì)量監(jiān)督管理

　　(1)模板工程

　　模板軸線偏位、標(biāo)高不準(zhǔn)、支模過(guò)程中出現(xiàn)凸肚、縮頸和翹曲，致砼料澆灌振搗時(shí)出現(xiàn)漏漿、跑模、模板拆除后出現(xiàn)蜂窩麻面、孔洞、露筋或幾何尺寸超出設(shè)計(jì)尺寸等。

　　(2)鋼筋工程

　　使用再生鋼材現(xiàn)象，鋼筋抗拉強(qiáng)度達(dá)不到設(shè)計(jì)要求;鋼筋規(guī)格，布筋間距尺寸與設(shè)計(jì)圖紙不符;墻、柱、主筋偏位，樓板及懸挑板上筋下陷;同截面接頭過(guò)多，綁扎及焊接不符合規(guī)范要求，骨架歪斜和基礎(chǔ)鋼筋倒鉤板底鋼筋墊塊不足;板頂鋼筋馬凳支撐不足;梁內(nèi)縱筋間距小，不便澆灌。

　　(3)混凝土工程

　　混凝土配合比不規(guī)范;混凝土振搗棒插入深度不到位，振搗不密實(shí)，對(duì)復(fù)雜的節(jié)點(diǎn)，如遇到鋼筋密集，不采取措施，不增加人工插釬搗實(shí)，出現(xiàn)蜂窩麻面、孔洞、混凝土柱爛腳等現(xiàn)象等。

　　(4)砌體工程

　　砌體灰縫砂漿飽滿度不足80%，豎縫內(nèi)無(wú)砂漿，清水墻縮口大于2cm以上，混水墻豎縫相互搭接小于25mm，出現(xiàn)錯(cuò)縫、留槎不妥、接槎不嚴(yán)、拉結(jié)筋長(zhǎng)度、間距、數(shù)量不夠，造成墻體開(kāi)裂等。

　　2、建筑質(zhì)量監(jiān)督

　　(1)伸縮縫、女兒墻、窗臺(tái)、飄板、外墻裝飾條，欄桿擋板等是否存在問(wèn)題，樓梯處梁下、板下凈空高度是否滿足通行要求，門(mén)開(kāi)啟方向是否符合疏散要求，工程消防安全專項(xiàng)是否存在問(wèn)題。

　　(2)墻面空鼓多出現(xiàn)于面層與結(jié)合層之間，或結(jié)合層與基層之間，用小錘敲擊有空鼓聲，后期使用過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)脫落，既影響墻面使用功能又影響建筑空間的美感。

　　(3)沿預(yù)埋件周邊,或預(yù)埋件附件出現(xiàn)滲漏水。管道通水后,衛(wèi)生器具排水不通暢.

　　(4)暖氣在使用中,管道堵塞或局部堵塞,影響汽或水流量的合理分配,使供熱不正常。

　　3、電氣質(zhì)量監(jiān)督

　　(1)管路敷設(shè)

　　鋼管和PVC管壁厚不足，鋼管毛刺，鋼管防腐，線管堵塞，預(yù)埋線管處的裂縫，線管保護(hù)層不夠，金屬管未做跨接接地線或者不論材質(zhì)一律焊跨接接地線以及鍍鋅管直接采用套管熔焊連接、套管連接不牢。

　　(2)配電箱箱體預(yù)埋

　　箱體電焊開(kāi)孔、開(kāi)長(zhǎng)孔，管直入箱體，箱體壁厚、銹蝕、暗配電箱外殼變形，箱體內(nèi)設(shè)置不全

　　(3)接地防雷

　　接地裝置的材料品種選擇不當(dāng);鋼材不是熱浸鍍鋅產(chǎn)品;材料的規(guī)格，尺寸(厚度或直徑)小;接地體(極)間距大，連接工藝不符合要求;接地裝置未按設(shè)計(jì)要求(點(diǎn)數(shù)和位置)設(shè)置測(cè)試點(diǎn);防雷接地的人工接地裝置在經(jīng)人行通道處的埋設(shè)深度不夠;接地線(PE)的截面積偏小。

　　(4)照明器具安裝

　　個(gè)別燈具的型號(hào)、規(guī)格、安裝位置、安裝高度不符合設(shè)計(jì)要求; 高度低于2.4m的燈具，其金屬外殼未做保護(hù)接地。應(yīng)有專用接地螺栓，具有標(biāo)識(shí);當(dāng)采用螺口燈頭時(shí)，相線未接于螺口燈頭中間的端子上，而將零線接在該端子上，極易造成人身安全事故。

　　(5)開(kāi)關(guān)、插座安裝

　　開(kāi)關(guān)不靈活或接觸不良，插座插孔太松或太緊，安全插座安全擋板損壞;插座接線不符合規(guī)范要求，①單相兩孔插座，面對(duì)插座的右孔或上孔與相線連接，左孔或下孔與零線連接;單相三孔插座，面對(duì)插座的右孔與相線連接，左孔與零線連接。②單相三孔、三相四孔及三相五孔插座的接地線接在上孔。插座的接地端子不與零線端子連接。同一場(chǎng)所的三相插座，接線的相序一致。③接地或接零線在插座間不串聯(lián)連接。

　　結(jié)論：房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的質(zhì)量監(jiān)督管理是保證工程質(zhì)量，降低成本投入，實(shí)現(xiàn)利益最大化的重要環(huán)節(jié)。因此，一定要抓住各個(gè)環(huán)節(jié)的質(zhì)量控制要點(diǎn)，加強(qiáng)預(yù)防措施的落實(shí)。

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　　本文選自《房地產(chǎn)導(dǎo)刊》。  《房地產(chǎn)導(dǎo)刊》由廣州市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)主管，中國(guó)市長(zhǎng)協(xié)會(huì)；中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)；廣州市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)；廣州招商服務(wù)推廣中心主辦。國(guó)內(nèi)刊號(hào)：CN44-1486/F；國(guó)際刊號(hào)：ISSN1009-4563。