摘要：本論文研究的是目前開發(fā)量比較大的高端商業(yè)物業(yè)的租金問題。通過對影響租金的區(qū)位因素、權(quán)益因素、實物因素和其他因素等四個方面分析，來判定物業(yè)的租金水平和合理租金的確定依據(jù)，為高端商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中對未來租金的測算提供理論思考和實務(wù)操作的依據(jù)。
　　關(guān)鍵詞：高端商業(yè)論文，物業(yè)租金論文，因素
　　近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，全國各地商業(yè)物業(yè)如雨后春筍般涌現(xiàn)。與一般便民性商業(yè)物業(yè)不同，高端商業(yè)物業(yè)以其規(guī)模大、地段優(yōu)、商業(yè)集聚效益明顯等諸多優(yōu)勢體現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢。隨著開發(fā)住宅物業(yè)利潤的攤薄，很多地產(chǎn)商看中了商業(yè)物業(yè)可形成長期持續(xù)租金回報的商機，轉(zhuǎn)而投資商業(yè)物業(yè)，紛紛與大型商業(yè)企業(yè)合作開發(fā)大型高端商業(yè)中心及購物廣場。
　　高端商業(yè)物業(yè)投資開發(fā)和有效運營的最終目標(biāo)，是實現(xiàn)租金收益最大化。因此，科學(xué)地識別出高端商業(yè)物業(yè)租金的決定因素與租戶組合的作用機制，能夠從理論上有效地指導(dǎo)高端商業(yè)物業(yè)的發(fā)展商和運營商的實踐活動。
　　目前，開發(fā)商和運營商在確定高端商業(yè)物業(yè)租金時，一般采用調(diào)查周邊物業(yè)的租金進(jìn)行調(diào)價的方式進(jìn)行，并沒有一個科學(xué)的理論指導(dǎo)為開發(fā)商或者運營商確定租金提供參考。作者通過調(diào)查部分高端商業(yè)物業(yè)租金基本情況，分析各種零售業(yè)態(tài)可承受的租金水平、相似業(yè)態(tài)租金不同的原因、不同的業(yè)態(tài)其租金的差異性等資料，提出了從區(qū)位因素、權(quán)益因素、實物因素和其他因素四個方面分析，可以作為確定高端商業(yè)物業(yè)租金的有效參考。
　　一、影響租金的首要因素--區(qū)位因素分析論文
　　（一）位置因素分析：區(qū)位因素中的位置包括高端商業(yè)物業(yè)所處的方位、距離、朝向、樓層。
　　1、分析一宗高端商業(yè)物業(yè)的方位，首先，看該宗物業(yè)在整個城市區(qū)域中的位置，例如由于風(fēng)向、水流等原因，該宗物業(yè)是位于城市的上風(fēng)、上游地區(qū)還是下風(fēng)、下游地區(qū)。其次，是看該宗物業(yè)在城市中具體區(qū)域中的位置，對于位于十字路口拐角處的高端商業(yè)物業(yè)來說，如果不考慮周圍的情況，其價格高低通常依次為西北角、東北角、西南角、東南角（即所謂的金、銀、銅、鐵角之說）。另外，對于東西走向的街道、水流來說，位于北側(cè)的高端商業(yè)物業(yè)租金通常高于位于南側(cè)的高端商業(yè)物業(yè)租金。對于位于山坡地的高端商業(yè)物業(yè)來說，位于南坡的高端商業(yè)物業(yè)租金通常高于位于北坡的高端商業(yè)物業(yè)租金。
　　2、距離是目前用于衡量高端商業(yè)物業(yè)區(qū)位好壞最常見、最簡單的指標(biāo)。一宗高端商業(yè)物業(yè)與重要場所，如市中心、汽車客運站、火車站、機場、碼頭、政府機關(guān)、同行業(yè)、工作地、居住地等的遠(yuǎn)近，對其租金有較大影響。同時由于工作、居住、就學(xué)、就醫(yī)等的需要，物業(yè)租賃人通常希望居住地與所選擇的工作地近一些。因此，一般地說，距離上述條件越近的高端商業(yè)物業(yè)，價值越高。
　　3、對于住宅而言，朝向是非常重要的位置因素。住宅的朝向主要影響到采光。而對于高端商業(yè)物業(yè)來說，朝向是次要影響因素，周圍景觀的美觀與否是非常重要的因素，尤其對于高檔餐飲業(yè)來說，窗口的景觀是否美觀是吸引顧客的重要因素，例如上海的“東方明珠塔”便是最好的例證。
　　4、對于高檔商業(yè)物業(yè)用房來說，樓層是第一重要的位置因素。一般地說，沒有電梯的商業(yè)物業(yè)一、二層最優(yōu)，隨著樓層增高價值降低，頂層最劣。有電梯的中高層商業(yè)物業(yè)。一二層仍然是租金最高的樓層，但是對于購物中心來說，名店的帶動效益影響非常明顯，整個商場的布局合理往往對消費者的吸引力更大，所以商場的樓層效益視具體的效果而定。
　　（二）交通因素分析論文
　　交通對于高端商業(yè)物業(yè)至關(guān)重要，高端商業(yè)物業(yè)賴以存在的基礎(chǔ)便是消費者，交通便利是消費者到達(dá)高端商業(yè)物業(yè)場所消費的一個重要因素。對于高端商業(yè)物業(yè)，其區(qū)位上的交通條件對租金的影響按以下排序遞減：a.公交便利度；b.軌道交通情況；c.對外交通便利度。另外停車場的設(shè)置是否合理也是一個重要的因素。
　�。ㄈ�）周邊環(huán)境、景觀影響因素分析
　　周邊環(huán)境包括自然環(huán)境和社會人文環(huán)境，良好的周邊環(huán)境可以有效的提升高端商業(yè)物業(yè)的價值。作為消費者會偏向于環(huán)境舒適的地方娛樂和購物，良好的自然和人文環(huán)境會影響到消費者對區(qū)域商業(yè)的評價。景觀對人流有吸引作用,可以帶來潛在消費者，典型的像南京的夫子廟周邊，上海的城隍廟周邊。
　　對于商業(yè)房地產(chǎn)，其區(qū)位上的環(huán)境、景觀包括如下內(nèi)容：a.自然環(huán)境,，是指物業(yè)周邊空氣質(zhì)量、水體狀況、噪聲污染和綠化情況等；b.社會環(huán)境，主要指高端商業(yè)物業(yè)周邊的衛(wèi)生狀況、治安條件和人群素質(zhì)等；c.景觀，指物業(yè)周邊對高端商業(yè)物業(yè)價值有影響的歷史人文景觀及其與高端商業(yè)物業(yè)的位置關(guān)系。（四）商業(yè)繁華因素分析
　　商業(yè)繁華程度是高端商業(yè)物業(yè)區(qū)位因素里面最為關(guān)鍵的一個方面。商業(yè)繁華程度是對商業(yè)市場活力的表征，商業(yè)繁華的地段消費者云集，商業(yè)房地產(chǎn)的價值也高。對于高端商業(yè)物業(yè)區(qū)位上的商業(yè)繁華程度的分析包括以下幾個方面：a.高端商業(yè)物業(yè)所處的商業(yè)中心的等級，一般而言高端商業(yè)物業(yè)所處的均是一級中心，即城市中最繁華的地段；b.高端商業(yè)物業(yè)與商業(yè)中心的位置關(guān)系；c.高端商業(yè)物業(yè)周邊金融機構(gòu)的聚集度；d.高端商業(yè)物業(yè)所處市場的商業(yè)氛圍和信譽；e.高端商業(yè)物業(yè)所處市場上同類店鋪的聚集程度和分布情況。
　　二、權(quán)益因素分析
　　高端商業(yè)物業(yè)的土地和建筑物的權(quán)利狀況如何，價值有很大的差異，權(quán)利所對應(yīng)的實質(zhì)內(nèi)容對價值也有很大的影響。如土地使用年限長短的限制，土地使用年限在法定的范圍內(nèi)越長，建筑物的使用年限越長，物業(yè)的價值越大，反之亦然。
　　在高端商業(yè)物業(yè)土地條件一定的情況下，規(guī)定其土地用途對地價有很大的影響。容積率高低對地價有很大影響。對土地使用方式有所影響的主要有兩個文件《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國城市規(guī)劃法》。最核心的，與高端商業(yè)物業(yè)規(guī)劃和城市規(guī)劃的實施管理聯(lián)系最緊密的是控制性詳細(xì)規(guī)劃。政府把某一整塊區(qū)域作為商業(yè)區(qū)進(jìn)行規(guī)劃，為高端商業(yè)物業(yè)的發(fā)展提供了良好的土壤。容積率越高，高端商業(yè)物業(yè)的建筑面積越大，可出租面積越大。對其租金的影響也越大。
　　高端商業(yè)物業(yè)相鄰關(guān)系，是指相鄰近的商業(yè)物業(yè)所有人或利用人之間，一方所有人或利用人的支配力與他方所有人或利用人的排他力相互沖突時，為調(diào)和其沖突以謀共同利益，而由法律直接規(guī)定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。相鄰關(guān)系是對高端商業(yè)物業(yè)所有權(quán)、使用權(quán)的一種限制，相鄰關(guān)系的可協(xié)調(diào)度對高端商業(yè)物業(yè)的租金也有一定影響。
　　三、實物因素分析論文
　　（一）土地實物因素通過影響高端商業(yè)物業(yè)的造價而影響其租金，土地的面積、形狀、地形、地勢、土壤、土地條件對于地價有很大影響。
　　兩塊位置相當(dāng)?shù)耐恋�，如果面積相差較大，它們的單位價格會有明顯的高低差異。在城市繁華地段對面積大小的敏感度較高，所以對于高端商業(yè)物業(yè)來說土地面積對其影響很大；用于建設(shè)高檔商業(yè)物業(yè)的土地形狀是否規(guī)則，對地價也有一定的影響，形狀規(guī)則的土地價格一般較不規(guī)則土地價格要高；地面的高低起伏、平坦程度等會影響高端商業(yè)物業(yè)的開發(fā)建設(shè)成本、利用價值或者景觀等，從而影響其租金和價格；在其他條件相同時，地勢高的土地的價格要高于地勢低的土地的價格，從而高端商業(yè)物業(yè)的價值也較高；土壤的污染情況、自然酸堿性對高端商業(yè)物業(yè)有影響。受污染土地開發(fā)費用會提高，從而提高高端商業(yè)物業(yè)的造價，酸性土壤對混凝土有很大的破壞作用，堿性土壤不利于植物生存，對景觀的設(shè)計有影響；高端商業(yè)物業(yè)的土地基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場地平整程度，對其價格的影響同樣也很大。
　�。ǘ���、建筑物的建筑規(guī)模、外觀、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、維修養(yǎng)護(hù)情況和完損程度對租金同樣存在很大影響。
　　高端商業(yè)物業(yè)的面積、體積、開間等規(guī)模因素，影響到物業(yè)的形象、使用性；高端商業(yè)物業(yè)外觀包括建筑式樣、風(fēng)格、色調(diào)、可視性等。凡是建筑物外觀新穎、優(yōu)美，可給人以舒適的感覺，吸引消費者，則物業(yè)的租金和價格就高；不同結(jié)構(gòu)建筑物的穩(wěn)固性、耐久性和安全性不同，因此其價值會有所不同，特別是在地震多發(fā)地區(qū)；同樣，建筑物的設(shè)施設(shè)備是否齊全、完好，例如是否有電梯、中央空調(diào)、集中供熱、寬帶網(wǎng)絡(luò)等，對物業(yè)租金有很大影響；高端商業(yè)物業(yè)的消費者均為高端消費群體，裝修有特色，氛圍好的場所更容易吸引顧客，從而影響物業(yè)的價值；建筑物的完損程度是一個綜合性因素，包括建筑物年限、維修養(yǎng)護(hù)情況、工程質(zhì)量等�？偟膩碚f，建筑物完好的，價值就高；反之，價值則低。
　　四．其他因素論文
　�。ㄒ唬┥虡I(yè)區(qū)形象因素
　　商業(yè)區(qū)零售的形象也會影響銷售水平。這主要源于消費者對商業(yè)區(qū)規(guī)模和結(jié)構(gòu)以及所提供的商品和服務(wù)質(zhì)量的認(rèn)知。
　　（二）混合租賃組合因素
　　商業(yè)區(qū)的銷售潛力被看作是從固定租戶所帶來的外部性和集聚經(jīng)濟中獲得的，也來自于租戶的混合和提供服務(wù)的多樣化。一些學(xué)者認(rèn)為相似商店的聚集會提高總的銷售水平，因而對商業(yè)區(qū)的成功做了很大貢獻(xiàn)。他們得出的結(jié)論證實了作為商業(yè)租金決定因素的集聚經(jīng)濟的重要性。但是不同業(yè)態(tài)的商鋪混合租賃能夠吸引不同需求的消費者，從而擴大高端商業(yè)物業(yè)的消費群，提升其價值。
　�。ㄈ�）租約特征因素
　　房地產(chǎn)租賃市場在整個房地產(chǎn)市場中占有重要地位。房地產(chǎn)的租約，產(chǎn)生了承租人權(quán)益，同時，所有權(quán)人的占有、使用、收益、處置受到了限制。所以，有租約限制的高端商業(yè)物業(yè)的租金與無租約限制的租金有所不同，需要考慮租約的限制對高端商業(yè)物業(yè)租金的影響。
　�。ㄋ模┓績r對租金的影響
　　在短期內(nèi)，房價和租金是相對獨立的。房價和租金都由各自市場內(nèi)的供需所決定。房屋銷售市場中的房源主要來源于開發(fā)商新開發(fā)的樓盤，房屋的質(zhì)量較高。而房屋租賃市場中的房源則由不同層次、不同質(zhì)量的房屋構(gòu)成，對于高檔商業(yè)物業(yè)來說，房屋的質(zhì)量要求也較高。
　　長期來看，房屋銷售市場中的房源會逐漸進(jìn)入房屋租賃市場，所以房價和租金在長期會有一定的聯(lián)系。兩個市場的流通性越強，該城市的房價和租金的聯(lián)系越緊密。房價對租金存在一種指引作用，房價增高，則是租金提高的一個預(yù)警。租金對房價的影響，主要來源于消費者對未來租金收益的預(yù)期，而并非來自于目前的租金。
　　通過以上對高端商業(yè)物業(yè)租金的影響因素的分析，可以看出高端商業(yè)物業(yè)租金是由與其相關(guān)的內(nèi)生因素（區(qū)位特征、建筑特征、權(quán)益因素）和外生因素（混合租賃、商業(yè)區(qū)形象、租約影響及房價影響）來確定的。此外，通過將各種業(yè)態(tài)的不同租戶組合在一起，從而使高端商業(yè)物業(yè)的整體發(fā)展態(tài)勢趨好，使得開發(fā)商和運營商組合達(dá)到雙贏。從營銷的角度來看，由于一個高端商業(yè)物業(yè)的對外形象在很大程度上是由租戶組合決定的，安排一個恰當(dāng)?shù)淖鈶艚M合對于吸引和留住顧客也是很值得高度關(guān)注的一個問題。