公積金貸款是不少人買房的主要方式之一，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，公積金貸款數(shù)量和規(guī)模越來(lái)越大，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)和隱患，一定要嚴(yán)加控制和管理。

　　《房地產(chǎn)導(dǎo)刊》地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究雜志，是立足廣州的國(guó)內(nèi)外公開發(fā)行刊物，創(chuàng)刊四年來(lái)目前累計(jì)發(fā)刊100期，總量500萬(wàn)冊(cè)，已成為華南最具影響力的權(quán)威刊物并逐步向北京、天津、重慶等地做強(qiáng)勢(shì)發(fā)展。《房地產(chǎn)導(dǎo)刊》北京版將于11月正式面市。

　　一、引言

　　隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)職工的住房剛性需求越來(lái)越高，住房公積金貸款數(shù)量也越來(lái)越高，作為我國(guó)主要的政策性貸款，這對(duì)于住房公積金貸款管理提出了較高的要求。然而，由于近年來(lái)住房公積金貸款規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的起伏不定，住房公積金貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)隱患也越來(lái)越高，確保住房公積金的資金安全，控制住房公積金風(fēng)險(xiǎn)問題已經(jīng)成為我國(guó)住房公積金管理工作的重要內(nèi)容，這對(duì)于確保住房公積金制度的有序運(yùn)行也具有重要的作用。

　　二、我國(guó)住房公積金的運(yùn)作模式

　　(一)住房公積金管委會(huì)決策管理

　　目前我國(guó)對(duì)于住房公積金的決策管理主要是由政府部門領(lǐng)導(dǎo)下的住房公積金管委會(huì)負(fù)責(zé)，也就是房委會(huì)管理，決策的內(nèi)容主要是制定住房公積金管理制度，并對(duì)住房公積金的管理計(jì)劃、預(yù)算和決算以及實(shí)施情況等進(jìn)行審議和監(jiān)督。

　　(二)住房公積金管理中心具體運(yùn)作

　　對(duì)于住房公積金的具體管理運(yùn)作則主要是由住房公積金管理中心負(fù)責(zé)，具體的工作任務(wù)就是制定住房公積金的管理計(jì)劃，具體開展住房公積金管理中的歸集、提取、貸款以及資金保值增值等，并對(duì)住房公積金的繳存、借貸、結(jié)算、核算等進(jìn)行監(jiān)督。

　　(三)專戶管理

　　住房公積金的繳存以及提取都是采取的專戶管理模式，由住房公積金管理中心委托銀行代理設(shè)置賬戶，完成住房公積金的設(shè)計(jì)、繳存以及資金的借貸和歸集，并由銀行負(fù)責(zé)完成相應(yīng)的貸款等業(yè)務(wù)工作。

　　(四)外部監(jiān)督

　　住房公積金業(yè)務(wù)活動(dòng)主要受到外部的財(cái)政部門以及審計(jì)部門的監(jiān)督，監(jiān)督的內(nèi)容主要是住房公積金的業(yè)務(wù)運(yùn)作經(jīng)費(fèi)、決策管理、具體運(yùn)作等活動(dòng)是否合法合規(guī)。

　　三、住房公積金風(fēng)險(xiǎn)類型及特征分析

　　住房公積金的整體運(yùn)作管理，從繳存歸集的角度來(lái)看具有明顯的政策性，從運(yùn)作使用以及核算管理角度又具有明顯的金融活動(dòng)特征，對(duì)于住房公積金而言，無(wú)論是公積金的提取核算還是委托貸款等，都有著一定的風(fēng)險(xiǎn)隱患。住房公積金的常見風(fēng)險(xiǎn)主要集中在以下幾方面：

　　(一)信用風(fēng)險(xiǎn)問題

　　所謂信用風(fēng)險(xiǎn)，就是指在交易活動(dòng)中由于一方無(wú)法完成合同義務(wù)的履行而造成的損失。住房公積金的信用風(fēng)險(xiǎn)問題主要有以下幾種形式：違規(guī)套取住房公積金，即通過偽造購(gòu)房材料或者是貸款材料等騙取個(gè)人公積金;住房公積金的借款人以假手續(xù)向中心借款或者是惡意欠款等;房地產(chǎn)開發(fā)商擔(dān)保最終無(wú)法履行等風(fēng)險(xiǎn)問題。

　　(二)操作風(fēng)險(xiǎn)問題

　　操作風(fēng)險(xiǎn)問題主要是由于內(nèi)部程序設(shè)置或者是人員管理不當(dāng)造成的風(fēng)險(xiǎn)問題，操作風(fēng)險(xiǎn)問題也是住房公積金風(fēng)險(xiǎn)中最為常見的風(fēng)險(xiǎn)類型，操作風(fēng)險(xiǎn)主要有委托代辦風(fēng)險(xiǎn)、內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)、結(jié)算風(fēng)險(xiǎn)、住房公積金信息管理系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)、員工違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)、合作伙伴風(fēng)險(xiǎn)以及合同風(fēng)險(xiǎn)等幾種類型。

　　(三)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)問題

　　市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要是指由于市場(chǎng)供需情況的變化而帶來(lái)的損失。在住房公積金管理方面的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，主要是指由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)以及國(guó)家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整、金融行業(yè)的發(fā)展等造成的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)問題。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最集中的主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，即貸款抵押物貶值;流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，公積金的資金頭寸不足造成的風(fēng)險(xiǎn);政策性風(fēng)險(xiǎn)，由國(guó)家宏觀政策、信貸政策、利率政策以及貨幣政策波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)影響。

　　四、住房公積金風(fēng)險(xiǎn)防范控制措施

　　(一)加強(qiáng)住房公積金的監(jiān)管制度建設(shè)

　　為了避免住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)問題的發(fā)生，最基礎(chǔ)的工作就是完善住房公積金各項(xiàng)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理制度。首先，應(yīng)該加強(qiáng)住房公積金的日常貸款業(yè)務(wù)管理，尤其是完善住房公積金貸款的內(nèi)部控制管理以及審核機(jī)制建設(shè)，可以采取貸款個(gè)人負(fù)責(zé)制的模式，對(duì)貸款實(shí)施跟蹤管理，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)的防范控制。其次，完善住房公積金內(nèi)部的監(jiān)管機(jī)制，尤其是強(qiáng)化財(cái)政部門、審計(jì)部門對(duì)住房公積金的管理監(jiān)督，加強(qiáng)對(duì)住房公積金使用、預(yù)算執(zhí)行的審計(jì)監(jiān)督，嚴(yán)格控制住房公積金管理中出現(xiàn)的財(cái)務(wù)信息失真、會(huì)計(jì)造假以及資金流失的問題，確保住房公積金的真實(shí)合法合規(guī)，確保住房公積金貸款業(yè)務(wù)流程的安全。

　　(二)加強(qiáng)貸前審查與貸后管理

　　貸前審查與貸后管理是控制住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)最有效的途徑，也是最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。在貸前審查階段，要確保審查的全面性，既要對(duì)借貸人的資格信用進(jìn)行審查，同時(shí)更要審查抵押物以及貸款用途，可以通過實(shí)地查驗(yàn)的方式確保真實(shí)性。對(duì)于貸后管理，則應(yīng)該通過信息系統(tǒng)，建立檔案臺(tái)賬，詳細(xì)登記并定期聯(lián)系，以便于及時(shí)發(fā)現(xiàn)各種貸款風(fēng)險(xiǎn)問題并妥善處理。

　　(三)完善住房公積金個(gè)人信用信息庫(kù)的建設(shè)

　　個(gè)人信用情況是住房公積金風(fēng)險(xiǎn)的重要影響因素，同時(shí)也是住房公積金貸款發(fā)放管理是否成功的關(guān)鍵性因素。為了規(guī)避由于個(gè)人信用問題造成的貸款風(fēng)險(xiǎn)，首先，住房公積金管理部門應(yīng)該重點(diǎn)完善個(gè)人信用體系的建設(shè)，通過對(duì)借款人的教育程度、職業(yè)職務(wù)、年齡信息、收入穩(wěn)定性、發(fā)展前景、家庭經(jīng)濟(jì)環(huán)境、抵押房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)情況、保證人的擔(dān)保資質(zhì)與擔(dān)保能力等，進(jìn)行全面的綜合評(píng)估，準(zhǔn)確的掌握借款人的各項(xiàng)具體情況，不斷提高借款人的信用等級(jí)。其次，住房公積金中心在對(duì)貸款管理過程中，應(yīng)該加強(qiáng)信用等級(jí)的評(píng)定控制，盡可能的采取智能化的手段對(duì)借款人的還款能力以及信用進(jìn)行準(zhǔn)確的評(píng)定后，加強(qiáng)貸款的審批管理，規(guī)避信用風(fēng)險(xiǎn)問題的發(fā)生。

　　(四)科學(xué)合理的確定住房公積金的貸款規(guī)模

　　由于住房公積金是一種相對(duì)較為封閉的資金運(yùn)作體系，具有明顯的融資渠道單一與資金來(lái)源有限的特點(diǎn)，因此必須通過準(zhǔn)確科學(xué)的確定住房公積金的貸款規(guī)模來(lái)防范資金短缺的風(fēng)險(xiǎn)問題。在住房公積金貸款規(guī)模的具體確定上，首先應(yīng)該綜合考慮道不同區(qū)域的住房公積金的歸集情況，歸集能力較差則必須控制可貸額度;同時(shí)還需要充分考慮到區(qū)域的住房商品化程度以及住房公積金貸款人數(shù)，如果商品化程度高、住房貸款需求人數(shù)多，同樣應(yīng)該適當(dāng)?shù)慕档唾J款額度。通過這些措施，盡量維持住房公積金存款增長(zhǎng)與需求借貸增長(zhǎng)之間的一致性，避免資金短缺風(fēng)險(xiǎn)問題的發(fā)生。

　　五、結(jié)語(yǔ)

　　在住房公積金貸款規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)的條件下，住房公積金管理部門更應(yīng)該高度重視住房公積金的風(fēng)險(xiǎn)防范控制，這也是整個(gè)住房公積金制度可持續(xù)的基礎(chǔ)工作。在住房公積金的風(fēng)險(xiǎn)具體防范控制方面，管理部門應(yīng)該重點(diǎn)針對(duì)各種類型的風(fēng)險(xiǎn)，完善貸款風(fēng)險(xiǎn)管理制度，加強(qiáng)住房公積金貸款信用管理，完善還貸管理機(jī)制，以提高對(duì)住房公積金貸款的防范控制能力，確保住房公積金資金的安全高效使用。