摘要：房地產(chǎn)泡沫與金融危機的產(chǎn)生密切相關(guān)，在我國，房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)誘發(fā)了我國金融體系較大的風險，必須優(yōu)化信貸資源配置，發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場，從而促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)健、高效運行。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；金融危機；金融風險
　　
　　房地產(chǎn)業(yè)是我國的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟有著巨大的貢獻。近年來，我國東部沿海部分地區(qū)房地產(chǎn)市場不斷升溫，房價不斷上漲，引起人們的廣泛關(guān)注，市場上關(guān)于房地產(chǎn)出現(xiàn)嚴重泡沫的聲音不斷增強。在當前這種情況下，政府必須采取必要的措施來防止房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟，那么如何正確認識房地產(chǎn)泡沫及如何防范房地產(chǎn)金融風險成了當務之急。
　　一、房地產(chǎn)泡沫與金融危機的密切相關(guān)
　　房地產(chǎn)泡沫最直接的危害是加大了金融風險，當金融風險累積到一定程度，就可能產(chǎn)生金融危機。根據(jù)金德爾伯格對17世紀早期至20世紀晚期各國發(fā)生的金融危機的研究，房地產(chǎn)在危機之前的投機熱潮中屢屢扮演重要的角色，而從20世紀70年代以來，幾乎在每次重要的經(jīng)濟危機或金融危機的醞釀和爆發(fā)過程中都伴隨著房地產(chǎn)價格的劇烈波動。
　　房地產(chǎn)泡沫引發(fā)金融危機主要是由于借貸市場的失衡引起的。房地產(chǎn)作為一個資本密集型行業(yè)，從開發(fā)到交付都需要大量的資本作為基礎，而目前我國的房地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)模較小，資金實力不雄厚，自有資金較少，無力進行大規(guī)模的房產(chǎn)開發(fā)，在這種情況下開發(fā)商必定要進行融資，在資本市場特別是證券市場融資要有一段較長時間，而且在證券市場低迷時資金有時難以籌措，而在民間進行募集成本相當高，相對于資本市場和民間籌資，銀行貸款具有明顯的優(yōu)勢。所以在當前房地產(chǎn)開發(fā)中銀行扮演了很重要的角色，大量的資金都投入到了房地產(chǎn)開發(fā)中。
　　由于房產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)共生共榮的密切聯(lián)系，一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，則首先殃及的就是金融業(yè)。房地產(chǎn)泡沫破滅后，房地產(chǎn)價格急劇下降，很多情況下跌破抵押價值，房地產(chǎn)企業(yè)的大量投資無法收回，經(jīng)營極其困難，而且大批破產(chǎn)。金融機構(gòu)的呆賬、壞賬將大量增加。數(shù)量龐大的不良資產(chǎn)因其資金滯留而危機到金融業(yè)的資產(chǎn)流動性及安全性，極大的破壞了銀行信用制度。泡沫經(jīng)濟破裂，金融系統(tǒng)中存在的“債務鏈”逐級放大，利潤下降等一系列問題嚴重削弱了作為金融機構(gòu)債權(quán)人的社會存款人對金融機構(gòu)的信心，導致了大量資金的撤離，并進一步引起金融業(yè)的“多米諾骨牌效應”而使金融機構(gòu)由點到面，逐個破產(chǎn)。此外，大量不良債權(quán)還影響到了銀行的國際信譽，使得銀行等金融機構(gòu)在海外的籌資成本大大提高。隨著泡沫經(jīng)濟破滅，破產(chǎn)所占比重越來越大，破壞力逐級升高，最終危及整個金融體系的安全性，引發(fā)局部或全部的金融危機。
　　二、房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)誘發(fā)我國金融體系較大風險
　　由于房地產(chǎn)行業(yè)與銀行信貸的密切關(guān)系，決定了房地產(chǎn)泡沫對金融體系的影響主要表現(xiàn)集中在資金信貸市場上。房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈條原本十分脆弱，開發(fā)商可以拖欠建筑商的錢先建項目，建筑商再拖欠建材供應商的錢，資金層層壓迫，風險層層分擔。而一旦出現(xiàn)不良后果，最后買單的只能是銀行。
　　由于銀行業(yè)自身的經(jīng)營特點使其具有先天的脆弱性，而房地產(chǎn)業(yè)又極容易引發(fā)泡沫，兩者的結(jié)合將使問題變得更加嚴重。房地產(chǎn)泡沫對一國經(jīng)濟造成的危害，很大程度上取決于房地產(chǎn)市場發(fā)展過程對銀行體系的依賴程度。在房地產(chǎn)市場和金融體系發(fā)展成熟的國家，房地產(chǎn)融資渠道很多，除銀行貸款外，還包括各種房地產(chǎn)信托投資基金、企業(yè)上市融資、企業(yè)債券等多種融資方式，銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)融資資金總額的40%。
　　由于金融改革滯后，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道單一，股權(quán)融資極其有限，基本只有銀行信貸一條路，開發(fā)資金的信貸依賴銀行，物業(yè)抵押的信貸依賴銀行，購房的消費信貸依賴銀行，建筑企業(yè)墊付的工程資金還是依賴銀行。房地產(chǎn)開發(fā)對銀行資金的依賴性極大。據(jù)統(tǒng)計，最近兩年各家商業(yè)銀行在房地產(chǎn)金融業(yè)務上的信貸余額占到各家商業(yè)銀行信貸總量的20%以上，個別銀行甚至占到了50%以上，并且還在呈上升趨勢，出現(xiàn)了各家商業(yè)銀行熱捧房地產(chǎn)金融業(yè)務的局面。在一些商業(yè)銀行，信貸資金的結(jié)構(gòu)性風險已經(jīng)出現(xiàn)。大量資金涌入房地產(chǎn)業(yè)增加了房地產(chǎn)開發(fā)的盲目性，造成房地產(chǎn)行業(yè)投資過熱，市場供求失衡，商品房閑置，出現(xiàn)滯銷。況且我國銀行業(yè)是在金融基礎設施極不健全和自身抗風險能力相當脆弱的情況下涉足房地產(chǎn)信貸的，大規(guī)模的房地產(chǎn)信貸僅僅是4-5年之內(nèi)的事，中國的房地產(chǎn)業(yè)剛剛走向市場化，還沒有經(jīng)受過市場大起大落的嚴峻考驗。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)生大幅波動，企業(yè)的經(jīng)營風險將轉(zhuǎn)變成銀行風險，大量信貸資金無法收回，必將形成大量銀行呆賬、壞賬等不良款項，銀行系統(tǒng)承擔了很大的金融風險。
　　三、抑制房地產(chǎn)泡沫，防范金融風險
　　房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生與銀行的信貸擴張有著必然的聯(lián)系，必須優(yōu)化信貸資源配置，發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場，從而促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)健、高效運行。
　　1、加強金融機構(gòu)房地產(chǎn)信貸管理，實行有力的貸款監(jiān)管，提高金融機構(gòu)的抗風險能力。銀行等金融機構(gòu)一方面應嚴格執(zhí)行國務院和中國人民銀行關(guān)于房地產(chǎn)貸款的有關(guān)規(guī)定，從嚴掌握貸款條件，加強信貸監(jiān)管。要積極采取有效措施，加大對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和居民住房消費貸款的監(jiān)管力度。嚴格落實貸前貸后檢查制度。對房地產(chǎn)項目貸款實行專款專用、逐筆監(jiān)督;加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信貸管理，控制其對房地產(chǎn)的信貸比例，對開發(fā)貸款從嚴審批。另一方面應調(diào)整房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)，降低房地產(chǎn)信貸資金的風險。適當控制對辦公樓、商業(yè)用房等非住房和非普通商品住房建設項目的開發(fā)貸款投放，從嚴控制對投資和投機購房者的住房消費貸款，提高對第二套以上(含第二套)住房貸款的首付款比例，并實行利率上浮。
　　2、我國應大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場，形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級金融市場，以達到分散銀行信貸風險的目的。對中國當前的房地產(chǎn)市場而言，當務之急就是要加速推進抵押貸款證券化，鼓勵發(fā)展房地產(chǎn)基金，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)上市融資和行業(yè)收購兼并，建立多渠道籌集建設資金，分散房地產(chǎn)金融風險的機制。通過實施住房抵押貸款證券化來發(fā)展住房抵押貸款二級市場。借助住房抵押貸款二級市場的融資功能，加快信貸資金流動速度，可以緩解我國目前住房抵押貸款中普遍存在的資金緊張局面和結(jié)構(gòu)不合理狀況，而且可以有效地把貸款風險向證券市場轉(zhuǎn)移，由過去銀行獨自承擔風險變成了將風險分散給廣大投資者。另外，房地產(chǎn)抵押貸款證券為衡量房地產(chǎn)貸款風險、質(zhì)量提供了一個客觀的評估工具，可以通過證券價格的高低表現(xiàn)出來，為銀行擴大或收縮房地產(chǎn)抵押貸款提供決策依據(jù)。對于投資者來說，房貸證券化為其提供了新的投資工具，因房貸信用質(zhì)量較高，因而投資者風險系數(shù)較小，是一種安全性和盈利性兼?zhèn)涞男滦屯顿Y方式。
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