【摘要】本文進行了房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者之間的演化博弈分析，通過分析畫出了房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者演化穩(wěn)定策略形成的動態(tài)系統(tǒng)相圖，得出他們的演化穩(wěn)定策略與初始條件有關(guān)，通過改變初始條件突變?nèi)后w的收益來達到改變演化策略的穩(wěn)定性，從而達到演化穩(wěn)定策略。
　　關(guān)鍵詞：演化穩(wěn)定策略；房地產(chǎn)開發(fā)商；復(fù)制動態(tài)；演化博弈
　　1引言
　　作為賣方的房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售代理商掌握著房地產(chǎn)產(chǎn)品的大量實質(zhì)性信息，因而處于代理人的地位，而交易的買方消費者擁有的信息只能讓消費者明確自己的消費定位，對產(chǎn)品本身的影響較小，因而消費者處于委托人的地位上。由于這種信息不對稱的存在，所引發(fā)的一系列糾紛成為房地產(chǎn)企業(yè)與消費者博弈的重點。本文通過對這種信息不對稱的深入研究，提出相應(yīng)的解決措施，暢通信息獲取渠道，提高信息真實性，改變消費者在糾紛中的弱勢地位。
　　商品房預(yù)售是目前房地產(chǎn)市場銷售的重要形式，它作為基本的合同形式，買賣合同中的一種，其交易關(guān)系當(dāng)事人開發(fā)商與消費者之間有著利益沖突。本文主要討論房地產(chǎn)市場商品房預(yù)售中房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者之間的演化博弈。
　　2期房銷售市場的特征
　　在商品房預(yù)售交易關(guān)系中，房地產(chǎn)買賣雙方所處的地位不同。商品房預(yù)售交易周期長、可預(yù)測性差、標的價值高、預(yù)售合同關(guān)系多變化以及受中央和地方政府政策影響大等特點，增大了買賣雙方利益沖突而失衡的可能性。在房地產(chǎn)供需兩旺的局面中，住宅銷售的期房交易更是異常火爆，許多樓盤在全面完工之前已經(jīng)基本售完，有的甚至在開盤后幾天就被搶購一空。在房地產(chǎn)期房交易過程中，房地產(chǎn)買賣雙方處在一種信息非對稱的狀態(tài)下，處在賣方的房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售代理商掌握著房地產(chǎn)產(chǎn)品的大量實質(zhì)性信息，而許多購買人卻只有在房屋完工后，才能發(fā)現(xiàn)有沒有存在問題。處于代理人地位的房地產(chǎn)開發(fā)商完全掌握了產(chǎn)品信息和市場信息，一方面他們利用包括報紙、電視和電臺在內(nèi)的各種公眾媒體，發(fā)布產(chǎn)品廣告和一些誘導(dǎo)性信息，如房屋戶型走向、居住潮流等，從而達到炒作的目的；另一方面，消費者在進行交易時看到的僅僅是宣傳圖、三維模型和樣板房，不能看到真實的產(chǎn)品本身。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商可以利用電腦和其他手段制作出不存在的景觀和設(shè)施，粉飾房地產(chǎn)項目建成后的環(huán)境，甚至可以使樣板房大于或優(yōu)于真實的戶型。這些信息優(yōu)勢會明顯影響到消費者的立場，給消費者以錯覺并誘使他們偏離自己的真實需求。
　　3演化博弈模型的構(gòu)建
　　本文演化博弈模型的假設(shè)前提為在房地產(chǎn)期房交易過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商具有期房的私人信息，消費者不知道開發(fā)商的私人信息。消費者簽訂商品房期房交易合同時，房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的房屋還在建設(shè)中，在房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者簽訂了購房合同以后，房地產(chǎn)開發(fā)商和消費者是否會遵守商品房期房交易合同，在這一階段他們都有可能不履行商品房期房交易合同的情況。
　　由于尚未完工的房屋已經(jīng)提前售出，開發(fā)商最終開發(fā)出來的房屋是否符合商品交易房合同規(guī)定，是消費者驗收房屋過程的關(guān)鍵。下面建立的模型描述了在消費者與開發(fā)商已經(jīng)簽訂了購買期房交易合同情況下，對二者是否遵守合同的演化博弈過程進行分析。在這一過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者是如何達到演化穩(wěn)策略的呢？
　　表1是一個抽象出來的模型，博弈的基本要素有①局中人。局中人為房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者。②策略集合。消費者的策略集合是：（守約，違約）。房地產(chǎn)開發(fā)商的策略集合是：（違約，守約）。③支付。支付是房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者得到的效用水平。T。表示簽約時消費者購買的商品房價值（住房銷售價格乘以房屋的建筑面積）；為開發(fā)商誠實經(jīng)營時需要額外花費的成本（包括監(jiān)督工程施工、選擇好材料等所需的額外投入）；C為開發(fā)商開發(fā)過程的基本成本（包括建筑投入、購買土地花費、廣告宣傳費用等）；T1表示該商品房當(dāng)前的貼現(xiàn)值；D表示開發(fā)商不誠實經(jīng)營發(fā)生違約行為給予消費者的賠償；E表示消費者經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)房屋存在問題而發(fā)生違約行為給予的賠償；Cs表示消費者在進行調(diào)查時所花費的成本。
　　表1房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者的支付矩陣
　　               
　　假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)商堅持守約的策略的概率為P1，那么房地產(chǎn)開發(fā)商堅持違約的策略的概率為（1-P1）；消費者堅持守約策略的概率為P2，則消費者堅持違約策略的概率為（1-P2），其中，概率可以解釋為群體中一種選取該策略的參與人的比例。
　　參與人房地產(chǎn)開發(fā)商采取純守約策略的平均支付為：，房地產(chǎn)開發(fā)商采取純違約策略的平均支付為：，房地產(chǎn)開發(fā)商總的平均支付為：（式1）。
　　令，則式1為
　　
　　                            
　　參與人消費者采取純守約策略的平均支付為：，消費者采取純違約策略的平均支付為：，消費者總的平均支付為：（式3）
　　令，則上式為
　　          （式4）
　　值得注意的是，這里并不需要假設(shè)博弈的支付參數(shù)對參與人構(gòu)成共同知識，即現(xiàn)代主流博弈論的“完全理性”假設(shè)。它要求博弈參與人具備“無限回歸推理”能力，即參與人掌握了“所有參與人知道，所有參與人知道所有參與人知道，所有參與人知道所有參與人知道所有參與人知道，……”這類共同知識。完全理性要求參與人必須具備“理性的共同知識”（commonknowledgeofrationality），例如，在復(fù)雜的、多層次的交互推理中，參與人不會犯錯誤。但是實際上，參與人甚至可以不知道自己的支付參數(shù)，他們只需對既往的對局結(jié)果加以統(tǒng)計便可以得到上述各種平均支付水平的有關(guān)信息。
　　假設(shè)參與人的理性層次較低、學(xué)習(xí)速度較慢，他們只是簡單地依據(jù)過去多次博弈之所得而調(diào)整各自對兩種策略的選擇概率，這種動態(tài)調(diào)節(jié)機制類似于生物進化中生物性狀和行為特征的動態(tài)演化過程的“復(fù)制動態(tài)”。如果統(tǒng)計結(jié)果表明某一特定策略的平均支付高于混合策略的平均支付，則他將傾向于更多地使用這種策略。假設(shè)其使用頻率的相對調(diào)整速度與其支付超過平均支付的幅度成正比，則C，K對和的調(diào)整方程為
　　
　　我們稱上面的方程所表示的房地產(chǎn)市場中房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者系統(tǒng)為房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者動態(tài)復(fù)制系統(tǒng)。那么對任意的初始點，有,因此，動態(tài)復(fù)制系統(tǒng)的解曲線上任意一點，均對應(yīng)著演化博弈的一個混合策略偶。將房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者動態(tài)復(fù)制系統(tǒng)平衡點所對應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者策略組合稱為房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者演化均衡。顯然，房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者動態(tài)復(fù)制系統(tǒng)有平衡點，是該系統(tǒng)的平衡點，它們分別對應(yīng)著一個房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者演化博弈均衡，由此可見房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者動態(tài)復(fù)制系統(tǒng)只有四個平衡點。
　　4演化穩(wěn)定策略的穩(wěn)定性分析
　　假設(shè)消費者和房地產(chǎn)開發(fā)商在簽訂了商品房期房交易合同后，供雙方選擇的策略有違約和守約兩種策略，而隨著時間的推移采取守約策略的消費者在選擇過程中，適應(yīng)了當(dāng)前形勢的發(fā)展而幸存下來。
　　動態(tài)復(fù)制系統(tǒng)平衡點所對應(yīng)的策略組合為演化博弈的一個均衡，簡稱為演化均衡。那么，房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者動態(tài)復(fù)制系統(tǒng)有四個平衡點對應(yīng)的策略組合為演化博弈的四個均衡。房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者動態(tài)復(fù)制系統(tǒng)是一個由微分方程系統(tǒng)描述的房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者群體動態(tài)，對于一個由微分方程系統(tǒng)描述的群體動態(tài)，其均衡點的穩(wěn)定性是由該系統(tǒng)得到的雅可比矩陣的局部分析得到。那么房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者均衡點的穩(wěn)定性可以由其系統(tǒng)得到的雅可比矩陣的局部分析得到，系統(tǒng)的雅可比矩陣為：
　                     　
　　根據(jù)簽約時消費者購買的商品房價值，開發(fā)商誠實經(jīng)營時需要額外花費的成本，開發(fā)商開發(fā)過程的基本成本，商品房當(dāng)前的貼現(xiàn)值，開發(fā)商不誠實經(jīng)營發(fā)生違約行為給予消費者的賠償和消費者經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)房屋存在問題而發(fā)生違約行為給予的賠償以及消費者在進行調(diào)查時所花費的成本，計算出J的行列式的符號和J的跡的符號。通過分析可見房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者動態(tài)復(fù)制系統(tǒng)的四個平衡點，如表2所示，其中，（0，0）J的行列式的符號與J的跡的符號相同，同為正，那么該平衡點為不穩(wěn)定的平衡點；動態(tài)復(fù)制系統(tǒng)中的點（1，0）和點（0，1）J的行列式為（2A+D）（E-Cb）和E（D-Cb）與J的跡（2A+D+E-Cb）和（E+D-Cb）的符號根據(jù)以上影響因素的值的不同而不同，不能判斷這兩個平衡點J的行列式和J的跡符號的唯一情況，因而該動態(tài)復(fù)制系統(tǒng)中這兩個平衡點為鞍點；在房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者動態(tài)復(fù)制系統(tǒng)的（1，1）平衡點J的行列式的符號為正與J的跡的符號為負剛好相反，那么可知該平衡點是穩(wěn)定平衡點即演化穩(wěn)定策略。
　　表2局部穩(wěn)定分析結(jié)果
　　      
　　同時根據(jù)上述分析我們可以畫出房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者動態(tài)相圖，從房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者的動態(tài)復(fù)制系統(tǒng)的相圖可以看出：房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者動態(tài)復(fù)制系統(tǒng)有四個平衡點E1~E4，其中，E1和E2為鞍點，E3為不穩(wěn)定的結(jié)點，E4為穩(wěn)定的結(jié)點。在4個局部均衡點中，僅有一個點是穩(wěn)定的，是演化穩(wěn)定策略（EvolutionaryStableStrategy，ESS），它分別對應(yīng)于房地產(chǎn)開發(fā)商和消費者（違約，守約）策略。從以上演化博弈模型可知，對于消費者這一個種群來說，守約策略是“演化穩(wěn)定策略”（ESS），消費者種群能夠抵抗變異策略違約策略的侵入。對于房地產(chǎn)開發(fā)商這一個種群來說，違約策略是這一時期的“演化穩(wěn)定策略”（ESS），房地產(chǎn)開發(fā)商種群這一時期能夠抵抗變異策略守約策略的侵入。對于這兩個群體的博弈來看，                                                                                        
      　　
　　                                 房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者動態(tài)相圖
　　5結(jié)論
　　當(dāng)隨著時間的推移，房地產(chǎn)市場取向成熟，相關(guān)的法律法規(guī)不斷健全，如北京出臺商品房交付新規(guī)，禁“先交錢后驗房”，選擇違約的房地產(chǎn)開發(fā)商獲得收益減少，房地產(chǎn)開發(fā)商種群的一部分變異群體采用變異策略。此時采用變異策略的房地產(chǎn)開發(fā)商群將獲得較高的收益，即對于這兩個群體的博弈來看，，那么E4不再是演化穩(wěn)定策略，房地產(chǎn)開發(fā)商中的變異群體種群得以發(fā)展。，那么在這一突變者出現(xiàn)的情況下，達到了房地產(chǎn)市場中房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者的新的演化穩(wěn)定均衡。
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