摘要：闡述了開發(fā)項目建設過程：項目決策階段、設計階段、招投標階段、施工階段、竣工驗收階段五個階段的造價確定和控制，對薄弱環(huán)節(jié)進行了分析，并提出了一些具體的針對性控制措施。以期各職能部門在各個開發(fā)階段積極配合，落實各職能部門的造價控制責任，達到開發(fā)項目造價得到有效控制的目的。
　　
　　關鍵詞：造價測算；招標；招標；限額設計；監(jiān)理；索賠
　　
　　隨著我國房地產市場的再度升溫，開發(fā)項目越來越多。由于項目法人負責制的實施，開發(fā)項目的造價控制，成為各房地產商十分關注的課題。而房地產項目的造價控制貫穿于項目建設過程的各階段都各有其自身的特點，因而各建設階段的造價控制手段和方法各不相同。就建設過程的五階段，對房地產開發(fā)項目的造價控制作一闡述。
　　1項目決策階段的造價控制
　　1.1項目決策與造價的關系
　　在項目決策階段的各項經濟技術指標的決策，對工程項目的造價有重在影響。統(tǒng)計資料表明，在項目決策階段影響工程造價的程度最高，達到80～90%[1]。決策失誤，會直接帶來不必要的經濟損失和人力、物力的巨大浪費，要達到工程造價的合理性，首先就要保證項目決策的正確性，避免決策失誤，否則造價控制就顯得毫無意義。
　　1.2項目決策階段的造價測算
　　一般地，房地產開發(fā)項目的成本主要由以下內容組成：土地征用費、拆遷安置費、前期工程費（包括勘察設計費、建設廠地的三通一平費等）、房屋建筑安裝工程費、基礎設施建設費、配套設施建設費、管理費，以及其他必要的成本支出。以上成本指出中，除了房屋建筑安裝工程費的彈性比較大外，其他成本費用的變化幅度通常較小；但是房屋建筑安裝工程費可以參考本地區(qū)的同類工程造價。因此，開發(fā)項目在成本完全能夠估算出來。如果估算的每平方米造價高于相同地段房屋二手交易市場的價格，則不值得投資開發(fā)，否則，應進行進一步的研究、分析。
　　1.3控制手段和方法
　　對一個未來的房屋開發(fā)項目，如何進行可行性研究呢？應成立一個項目經理部，其成員至少應包括：價工程師、建筑師、經濟師、市場銷售策劃師等。由項目經理部來完成市場評估和投資測算工作。項目經理部通過市場調研，依據(jù)開發(fā)項目周邊的地理、社會環(huán)境，評估開發(fā)項目的經濟（贏利、清償能力）、技術等的可能性，交決策部門決策。根據(jù)可行性研究報告形成項目投資估算，作為今后設計、施工的限額目標[1]。
　　2設計階段的造價控制
　　工程設計是建設項目進行全面規(guī)劃具體描述實施意圖的過程，是技術和經濟處理的關鍵環(huán)節(jié)，工程建成后，能否取得滿意的經濟效果，除了項目決策之外，設計工作起著決定性的作用。據(jù)研究分析，設計費一般只相當于建設工程全壽命費用的1%以下，但設計階段對開發(fā)項目投資的影響度約為75～95%，因此，控制造價的關鍵在于設計階段。在設計一開始就應該將控制造價的思想根植于設計人員的頭腦中，以保證選擇恰當?shù)脑O計標準和合理的功能水平。任何輕視設計階段造價控制的思想和做法是極其不明智的。
　　2.1采用項目設計方案招標制度
　　我國的建筑產業(yè)，經過幾十年的發(fā)展，已經形成了一定的規(guī)模，據(jù)統(tǒng)計，我國甲級以上的設計院共有150多家。各個設計院的設計力量不一，有的設計院強于建筑設計，有的強于規(guī)劃設計，有的則強于建筑設計等。因此，若采用設計方案招標，引入競爭機制，可以使設計院對設計方案進行技術、經濟、功能、環(huán)境等進行綜合考慮，使開發(fā)商得到建筑精品，使建筑產品更加“人性化”，更具“親和力”，從而推動建筑產品的銷售。因此，開發(fā)商應特別注重方案設計，有條件的應該成立開發(fā)中心，確保所開發(fā)的建筑產品能夠迎合市場的需求。項目設計方案確定后，在委托施工圖設計力量較強的設計院進行建筑、結構設計和專業(yè)設計等。
　　2.2推行設計監(jiān)理制度，加強對設計優(yōu)化工作的監(jiān)控
　　目前對設計階段的質量監(jiān)督較為缺乏，雖然《建筑工程施工圖設計文件審查暫行辦法》已頒布實施，但《辦法》規(guī)定的審查主要集中于對設計單位的收費、資質等級、規(guī)范的執(zhí)行情況、四新技術的應用等方面，而對設計文件的經濟合理性、科學性等缺乏審查。因此這種審查不能從根本上提高設計文件的質量，提高投資效益。
　　監(jiān)理工程師是待業(yè)的資深專家，具有大量豐富的工程實踐經驗。設計過程中存在的失誤和缺陷是客觀存在的，因此，應充分利用監(jiān)理這一優(yōu)秀的社會資源，運用價值工程的原理來進行設計方案的分析，對設計階段的全過程進行監(jiān)理，對設計文件的經濟合理性進行全面的審查[2]。
　　2.3加強對設計過程的監(jiān)督控制
　　成立一個設計階段的領導小組，成員主要由公司負責人、建筑師、造價工程師、經濟師和設計院的代表組成。在設計過程中，領導小組應加強同設計院的聯(lián)系，要求設計的每一個階段都必須有相應的工程造價文件報領導小組審批，建筑師負責設計方案的審查并提出修改意見，造價工程師和經濟師負責造價文件的審查并提出修改建議，設計院代表負責反饋修改建議并落實個性建議。
　　2.4新技術和科技成果的推廣應用
　　新技術和科技成果，作為一種技術創(chuàng)新，肯定有它的生命力。設計師在進行建筑設計時，既要采用成熟的習慣做法，又要突破傳統(tǒng)，適當?shù)夭捎靡恍┬录夹g和科技成果，以降低工程造價。如在沿海軟土地區(qū)，采用預應力混凝土管樁作為建筑物的基礎，比采用傳統(tǒng)的混凝土鉆孔灌注樁作基礎，其基礎造價約低30～50%，因而預應力混凝土管樁在沿海地區(qū)得到推廣應用。
　　3招投標階段的造價控制
　　3.1認真細致地編制好招標文件，明確評標辦法
　　招標文件是參與投票單位編制投標文件的依據(jù)，是合同的要約，對招、投標單位具有同等的約束力。認真細致地編制好招標文件，為確定和控制造價奠定基礎。在招標文件中，應提供招標項目的地理資料、地質資料、氣象資料、地下管網資料、施工用水用電情況以及政府對該項目的要求等。
　　3.2認真細致地編制好工程清單
　　目前，工程量清單報價的招標方式在我國已經推廣實施，因此工程量清單的編制質量直接關系到造價的高低。由于現(xiàn)在的咨詢公司水平參差不齊，工程量清單的質量也不盡如人意。因此，應建立行之有效的工程量清單復核制度，對咨詢公司提供的工程量清單的質量進行控制，對重點項目、綜合單價高的項目進行重點抽查，以保證工程量的真實、可靠。
　　3.3加強合同簽定的嚴密性，嚴格執(zhí)行合同條款。
　　施工合同是明確甲、乙雙方權利和義務的法律文件。但是有些施工合同條款簡單、不嚴密，不能完全表達清楚甲、乙雙方的權利和義務。有些施工單位為了能拿到施工業(yè)務，對合同條款不假思索地承諾、簽定，到事后有困難就向業(yè)主索賠，甚至偷工減料，影響工程質量和施工進度。
　　因此，在投標單位資格預審階段，應考察施工單位的信譽、法律意識、合同觀念和資金周轉情況，把法律識差、合同觀念淡薄的企業(yè)拒絕于投標大門之外。在商定合同條款時，應仔細推敲，反復斟酌，力求嚴密，通過編制嚴密的合同文件對可能出現(xiàn)的索賠機會進行制約，盡可能減少索賠事件的發(fā)生。同時，就嚴格執(zhí)行合同條款，防止索賠事件的發(fā)生。
　　4施工階段的造價控制
　　4.1編制資金使用計劃，分解、確定造價控制目標
　　所謂控制，必需預先設定目標，然后在運行中進行跟蹤檢驗，分析、比較實際值與目標值之間的偏差，再采取相應的糾正措施，以期達到控制的效果。施工的投資控制，是把計劃投資額作為控制的目標值，在施工過程中定期投資實際值與目標值進行比較，找出偏差，分析產生偏差的原因，采取有效的措施加以控制，以保證投資控制目標的實現(xiàn)。因此，工程造價控制部門應在工程實施前，編制好投資目標控制計劃書，把目標控制值按各單位工程、分部（子分部）工程等進行分解，盡量把目標控制值細化，以便于控制。
　　由于資金具有時間價值，因此資金使用部門應編制合理資金使用計劃，盡量減少不必要的占用。資金使用計劃應包括年度使用計劃、季度使用計劃和月度使用計劃。通過合理的資金高度，既能夠保證工程建設的順利進行，及時支付施工單位的合理支付申請，不至于因資金供應不足或不及時而造成工程進度的拖延，又能夠減少資金不合理的占用，減少利息支出或增加利息收入），有利于投資控制目標的實現(xiàn)，同時也減少了資金籌措的困難。
　　4.2嚴格控制工程簽證和設計變更
　　一些開發(fā)商對工程簽證和設計變更的監(jiān)督和管理的力度不足，沒在相應的管理制度和控制程序或管理制度和控制程序得不到貫徹落實。實踐證明，由于工程簽證和設計變更控制不力引起的工程結算造價飆升，幅度達到25～30%，使工程造價的控制出現(xiàn)漏洞，且容易滋生腐敗現(xiàn)象，造成建設資金的浪費。因此應該建立健全工程簽證和設計變更控制程序，讓造價工程師參與到工程簽證和設計變更的工作中來，及時地審核核算工程簽證和設計變更的造價，并賦予造價工程師必要的否決權。
　　對于必要的設計變更，首先應進行技術經濟比較，對可能影響造價的各個因素詳加分析，選擇經濟合理的技術措施，力求減少變更費用。
　　4.3充分發(fā)揮監(jiān)理工程師的現(xiàn)場管理的作用
　　監(jiān)理工程師的主要任務就是“三控制，二管理，一協(xié)調”，造價是監(jiān)理工程師的一大任務。但在實際的工程建設中，由于各種原因，監(jiān)理工程師往往重質量和進度控制，而輕造價控制和管理協(xié)調。作為業(yè)主的房地產開發(fā)商，應該對監(jiān)理工程師充分授權，讓監(jiān)理工程師堅持公正、公平、公開的原則，積極參與到造價控制和控制與確定中來。同進，監(jiān)理工程師也應加強職業(yè)道德和職業(yè)素質的修養(yǎng)，以期在工程管理中發(fā)揮更大的作用。
　　5竣工驗收階段的造價控制
　　在此階段，工程實體的造價已經基本形成，主要是進行結算工作。在進行工程結算時，必須要求施工單位提交所有的結算資料，包括竣工圖、設計變更聯(lián)系單、工程簽證聯(lián)系單、會議紀要、招標文件、投標文件和施工期間的每月工程量報表等。結算工作的重點在于核對工程量、審查所有的設計變更聯(lián)系單和工程簽證聯(lián)系單，根據(jù)招標、投標文件中規(guī)定的結算辦法進行結算。結算時，要防止原來投標時于施工包干的工作內容，再一次以增加工作內容的形式進行計算。結算完成后，要統(tǒng)計主要材料（鋼材、水泥、混凝土）的消耗量，計算各專業(yè)（土建、水、電、曖通、智能化）工程的造價比例。把這些費用與工程概算和造價信息進行比較，確定節(jié)約或者超支額，并分析原因，為今后的造價控制提供數(shù)據(jù)和經驗。
　　6結束語
　　開發(fā)項目的造價控制是一個系統(tǒng)工程，需要各職能部門在各個開發(fā)階段積極配合，落實各職能部門的造價控制責任，按照以上的控制措施，強調事先控制和事中控制，開發(fā)項目的造價一定能夠得到有效的控制。
　　參考文獻：
　　[1]黃念華.淺析房地產開發(fā)過程中的造價確定和控制[J].建筑技術開發(fā)，2003，6.
　　[2]馬良丘.基本建設的在效投資控制探討[J]建筑技術開發(fā)，2003，12.
　　[3]工程造價計價與控制[M].北京：中國計劃出社.
　　[4]房地產開發(fā)[M].北京：東北財經大學出版社.