摘要：闡述了開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程：項(xiàng)目決策階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段、竣工驗(yàn)收階段五個(gè)階段的造價(jià)確定和控制，對(duì)薄弱環(huán)節(jié)進(jìn)行了分析，并提出了一些具體的針對(duì)性控制措施。以期各職能部門在各個(gè)開發(fā)階段積極配合，落實(shí)各職能部門的造價(jià)控制責(zé)任，達(dá)到開發(fā)項(xiàng)目造價(jià)得到有效控制的目的。
　　
　　關(guān)鍵詞：造價(jià)測(cè)算；招標(biāo)；招標(biāo)；限額設(shè)計(jì)；監(jiān)理；索賠
　　
　　隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的再度升溫，開發(fā)項(xiàng)目越來越多。由于項(xiàng)目法人負(fù)責(zé)制的實(shí)施，開發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)控制，成為各房地產(chǎn)商十分關(guān)注的課題。而房地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)控制貫穿于項(xiàng)目建設(shè)過程的各階段都各有其自身的特點(diǎn)，因而各建設(shè)階段的造價(jià)控制手段和方法各不相同。就建設(shè)過程的五階段，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)控制作一闡述。
　　1項(xiàng)目決策階段的造價(jià)控制
　　1.1項(xiàng)目決策與造價(jià)的關(guān)系
　　在項(xiàng)目決策階段的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的決策，對(duì)工程項(xiàng)目的造價(jià)有重在影響。統(tǒng)計(jì)資料表明，在項(xiàng)目決策階段影響工程造價(jià)的程度最高，達(dá)到80～90%[1]。決策失誤，會(huì)直接帶來不必要的經(jīng)濟(jì)損失和人力、物力的巨大浪費(fèi)，要達(dá)到工程造價(jià)的合理性，首先就要保證項(xiàng)目決策的正確性，避免決策失誤，否則造價(jià)控制就顯得毫無意義。
　　1.2項(xiàng)目決策階段的造價(jià)測(cè)算
　　一般地，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本主要由以下內(nèi)容組成：土地征用費(fèi)、拆遷安置費(fèi)、前期工程費(fèi)（包括勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、建設(shè)廠地的三通一平費(fèi)等）、房屋建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)，以及其他必要的成本支出。以上成本指出中，除了房屋建筑安裝工程費(fèi)的彈性比較大外，其他成本費(fèi)用的變化幅度通常較��；但是房屋建筑安裝工程費(fèi)可以參考本地區(qū)的同類工程造價(jià)。因此，開發(fā)項(xiàng)目在成本完全能夠估算出來。如果估算的每平方米造價(jià)高于相同地段房屋二手交易市場(chǎng)的價(jià)格，則不值得投資開發(fā)，否則，應(yīng)進(jìn)行進(jìn)一步的研究、分析。
　　1.3控制手段和方法
　　對(duì)一個(gè)未來的房屋開發(fā)項(xiàng)目，如何進(jìn)行可行性研究呢？應(yīng)成立一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理部，其成員至少應(yīng)包括：價(jià)工程師、建筑師、經(jīng)濟(jì)師、市場(chǎng)銷售策劃師等。由項(xiàng)目經(jīng)理部來完成市場(chǎng)評(píng)估和投資測(cè)算工作。項(xiàng)目經(jīng)理部通過市場(chǎng)調(diào)研，依據(jù)開發(fā)項(xiàng)目周邊的地理、社會(huì)環(huán)境，評(píng)估開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)（贏利、清償能力）、技術(shù)等的可能性，交決策部門決策。根據(jù)可行性研究報(bào)告形成項(xiàng)目投資估算，作為今后設(shè)計(jì)、施工的限額目標(biāo)[1]。
　　2設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制
　　工程設(shè)計(jì)是建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面規(guī)劃具體描述實(shí)施意圖的過程，是技術(shù)和經(jīng)濟(jì)處理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，工程建成后，能否取得滿意的經(jīng)濟(jì)效果，除了項(xiàng)目決策之外，設(shè)計(jì)工作起著決定性的作用。據(jù)研究分析，設(shè)計(jì)費(fèi)一般只相當(dāng)于建設(shè)工程全壽命費(fèi)用的1%以下，但設(shè)計(jì)階段對(duì)開發(fā)項(xiàng)目投資的影響度約為75～95%，因此，控制造價(jià)的關(guān)鍵在于設(shè)計(jì)階段。在設(shè)計(jì)一開始就應(yīng)該將控制造價(jià)的思想根植于設(shè)計(jì)人員的頭腦中，以保證選擇恰當(dāng)?shù)脑O(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和合理的功能水平。任何輕視設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制的思想和做法是極其不明智的。
　　2.1采用項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案招標(biāo)制度
　　我國的建筑產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過幾十年的發(fā)展，已經(jīng)形成了一定的規(guī)模，據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國甲級(jí)以上的設(shè)計(jì)院共有150多家。各個(gè)設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)力量不一，有的設(shè)計(jì)院強(qiáng)于建筑設(shè)計(jì)，有的強(qiáng)于規(guī)劃設(shè)計(jì)，有的則強(qiáng)于建筑設(shè)計(jì)等。因此，若采用設(shè)計(jì)方案招標(biāo)，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，可以使設(shè)計(jì)院對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、功能、環(huán)境等進(jìn)行綜合考慮，使開發(fā)商得到建筑精品，使建筑產(chǎn)品更加“人性化”，更具“親和力”，從而推動(dòng)建筑產(chǎn)品的銷售。因此，開發(fā)商應(yīng)特別注重方案設(shè)計(jì)，有條件的應(yīng)該成立開發(fā)中心，確保所開發(fā)的建筑產(chǎn)品能夠迎合市場(chǎng)的需求。項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定后，在委托施工圖設(shè)計(jì)力量較強(qiáng)的設(shè)計(jì)院進(jìn)行建筑、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和專業(yè)設(shè)計(jì)等。
　　2.2推行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度，加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)優(yōu)化工作的監(jiān)控
　　目前對(duì)設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量監(jiān)督較為缺乏，雖然《建筑工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查暫行辦法》已頒布實(shí)施，但《辦法》規(guī)定的審查主要集中于對(duì)設(shè)計(jì)單位的收費(fèi)、資質(zhì)等級(jí)、規(guī)范的執(zhí)行情況、四新技術(shù)的應(yīng)用等方面，而對(duì)設(shè)計(jì)文件的經(jīng)濟(jì)合理性、科學(xué)性等缺乏審查。因此這種審查不能從根本上提高設(shè)計(jì)文件的質(zhì)量，提高投資效益。
　　監(jiān)理工程師是待業(yè)的資深專家，具有大量豐富的工程實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。設(shè)計(jì)過程中存在的失誤和缺陷是客觀存在的，因此，應(yīng)充分利用監(jiān)理這一優(yōu)秀的社會(huì)資源，運(yùn)用價(jià)值工程的原理來進(jìn)行設(shè)計(jì)方案的分析，對(duì)設(shè)計(jì)階段的全過程進(jìn)行監(jiān)理，對(duì)設(shè)計(jì)文件的經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行全面的審查[2]。
　　2.3加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)過程的監(jiān)督控制
　　成立一個(gè)設(shè)計(jì)階段的領(lǐng)導(dǎo)小組，成員主要由公司負(fù)責(zé)人、建筑師、造價(jià)工程師、經(jīng)濟(jì)師和設(shè)計(jì)院的代表組成。在設(shè)計(jì)過程中，領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)加強(qiáng)同設(shè)計(jì)院的聯(lián)系，要求設(shè)計(jì)的每一個(gè)階段都必須有相應(yīng)的工程造價(jià)文件報(bào)領(lǐng)導(dǎo)小組審批，建筑師負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)方案的審查并提出修改意見，造價(jià)工程師和經(jīng)濟(jì)師負(fù)責(zé)造價(jià)文件的審查并提出修改建議，設(shè)計(jì)院代表負(fù)責(zé)反饋修改建議并落實(shí)個(gè)性建議。
　　2.4新技術(shù)和科技成果的推廣應(yīng)用
　　新技術(shù)和科技成果，作為一種技術(shù)創(chuàng)新，肯定有它的生命力。設(shè)計(jì)師在進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)時(shí)，既要采用成熟的習(xí)慣做法，又要突破傳統(tǒng)，適當(dāng)?shù)夭捎靡恍┬录夹g(shù)和科技成果，以降低工程造價(jià)。如在沿海軟土地區(qū)，采用預(yù)應(yīng)力混凝土管樁作為建筑物的基礎(chǔ)，比采用傳統(tǒng)的混凝土鉆孔灌注樁作基礎(chǔ)，其基礎(chǔ)造價(jià)約低30～50%，因而預(yù)應(yīng)力混凝土管樁在沿海地區(qū)得到推廣應(yīng)用。
　　3招投標(biāo)階段的造價(jià)控制
　　3.1認(rèn)真細(xì)致地編制好招標(biāo)文件，明確評(píng)標(biāo)辦法
　　招標(biāo)文件是參與投票單位編制投標(biāo)文件的依據(jù)，是合同的要約，對(duì)招、投標(biāo)單位具有同等的約束力。認(rèn)真細(xì)致地編制好招標(biāo)文件，為確定和控制造價(jià)奠定基礎(chǔ)。在招標(biāo)文件中，應(yīng)提供招標(biāo)項(xiàng)目的地理資料、地質(zhì)資料、氣象資料、地下管網(wǎng)資料、施工用水用電情況以及政府對(duì)該項(xiàng)目的要求等。
　　3.2認(rèn)真細(xì)致地編制好工程清單
　　目前，工程量清單報(bào)價(jià)的招標(biāo)方式在我國已經(jīng)推廣實(shí)施，因此工程量清單的編制質(zhì)量直接關(guān)系到造價(jià)的高低。由于現(xiàn)在的咨詢公司水平參差不齊，工程量清單的質(zhì)量也不盡如人意。因此，應(yīng)建立行之有效的工程量清單復(fù)核制度，對(duì)咨詢公司提供的工程量清單的質(zhì)量進(jìn)行控制，對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目、綜合單價(jià)高的項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)抽查，以保證工程量的真實(shí)、可靠。
　　3.3加強(qiáng)合同簽定的嚴(yán)密性，嚴(yán)格執(zhí)行合同條款。
　　施工合同是明確甲、乙雙方權(quán)利和義務(wù)的法律文件。但是有些施工合同條款簡(jiǎn)單、不嚴(yán)密，不能完全表達(dá)清楚甲、乙雙方的權(quán)利和義務(wù)。有些施工單位為了能拿到施工業(yè)務(wù)，對(duì)合同條款不假思索地承諾、簽定，到事后有困難就向業(yè)主索賠，甚至偷工減料，影響工程質(zhì)量和施工進(jìn)度。
　　因此，在投標(biāo)單位資格預(yù)審階段，應(yīng)考察施工單位的信譽(yù)、法律意識(shí)、合同觀念和資金周轉(zhuǎn)情況，把法律識(shí)差、合同觀念淡薄的企業(yè)拒絕于投標(biāo)大門之外。在商定合同條款時(shí)，應(yīng)仔細(xì)推敲，反復(fù)斟酌，力求嚴(yán)密，通過編制嚴(yán)密的合同文件對(duì)可能出現(xiàn)的索賠機(jī)會(huì)進(jìn)行制約，盡可能減少索賠事件的發(fā)生。同時(shí)，就嚴(yán)格執(zhí)行合同條款，防止索賠事件的發(fā)生。
　　4施工階段的造價(jià)控制
　　4.1編制資金使用計(jì)劃，分解、確定造價(jià)控制目標(biāo)
　　所謂控制，必需預(yù)先設(shè)定目標(biāo)，然后在運(yùn)行中進(jìn)行跟蹤檢驗(yàn)，分析、比較實(shí)際值與目標(biāo)值之間的偏差，再采取相應(yīng)的糾正措施，以期達(dá)到控制的效果。施工的投資控制，是把計(jì)劃投資額作為控制的目標(biāo)值，在施工過程中定期投資實(shí)際值與目標(biāo)值進(jìn)行比較，找出偏差，分析產(chǎn)生偏差的原因，采取有效的措施加以控制，以保證投資控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此，工程造價(jià)控制部門應(yīng)在工程實(shí)施前，編制好投資目標(biāo)控制計(jì)劃書，把目標(biāo)控制值按各單位工程、分部（子分部）工程等進(jìn)行分解，盡量把目標(biāo)控制值細(xì)化，以便于控制。
　　由于資金具有時(shí)間價(jià)值，因此資金使用部門應(yīng)編制合理資金使用計(jì)劃，盡量減少不必要的占用。資金使用計(jì)劃應(yīng)包括年度使用計(jì)劃、季度使用計(jì)劃和月度使用計(jì)劃。通過合理的資金高度，既能夠保證工程建設(shè)的順利進(jìn)行，及時(shí)支付施工單位的合理支付申請(qǐng)，不至于因資金供應(yīng)不足或不及時(shí)而造成工程進(jìn)度的拖延，又能夠減少資金不合理的占用，減少利息支出或增加利息收入），有利于投資控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，同時(shí)也減少了資金籌措的困難。
　　4.2嚴(yán)格控制工程簽證和設(shè)計(jì)變更
　　一些開發(fā)商對(duì)工程簽證和設(shè)計(jì)變更的監(jiān)督和管理的力度不足，沒在相應(yīng)的管理制度和控制程序或管理制度和控制程序得不到貫徹落實(shí)。實(shí)踐證明，由于工程簽證和設(shè)計(jì)變更控制不力引起的工程結(jié)算造價(jià)飆升，幅度達(dá)到25～30%，使工程造價(jià)的控制出現(xiàn)漏洞，且容易滋生腐敗現(xiàn)象，造成建設(shè)資金的浪費(fèi)。因此應(yīng)該建立健全工程簽證和設(shè)計(jì)變更控制程序，讓造價(jià)工程師參與到工程簽證和設(shè)計(jì)變更的工作中來，及時(shí)地審核核算工程簽證和設(shè)計(jì)變更的造價(jià)，并賦予造價(jià)工程師必要的否決權(quán)。
　　對(duì)于必要的設(shè)計(jì)變更，首先應(yīng)進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，對(duì)可能影響造價(jià)的各個(gè)因素詳加分析，選擇經(jīng)濟(jì)合理的技術(shù)措施，力求減少變更費(fèi)用。
　　4.3充分發(fā)揮監(jiān)理工程師的現(xiàn)場(chǎng)管理的作用
　　監(jiān)理工程師的主要任務(wù)就是“三控制，二管理，一協(xié)調(diào)”，造價(jià)是監(jiān)理工程師的一大任務(wù)。但在實(shí)際的工程建設(shè)中，由于各種原因，監(jiān)理工程師往往重質(zhì)量和進(jìn)度控制，而輕造價(jià)控制和管理協(xié)調(diào)。作為業(yè)主的房地產(chǎn)開發(fā)商，應(yīng)該對(duì)監(jiān)理工程師充分授權(quán)，讓監(jiān)理工程師堅(jiān)持公正、公平、公開的原則，積極參與到造價(jià)控制和控制與確定中來。同進(jìn)，監(jiān)理工程師也應(yīng)加強(qiáng)職業(yè)道德和職業(yè)素質(zhì)的修養(yǎng)，以期在工程管理中發(fā)揮更大的作用。
　　5竣工驗(yàn)收階段的造價(jià)控制
　　在此階段，工程實(shí)體的造價(jià)已經(jīng)基本形成，主要是進(jìn)行結(jié)算工作。在進(jìn)行工程結(jié)算時(shí)，必須要求施工單位提交所有的結(jié)算資料，包括竣工圖、設(shè)計(jì)變更聯(lián)系單、工程簽證聯(lián)系單、會(huì)議紀(jì)要、招標(biāo)文件、投標(biāo)文件和施工期間的每月工程量報(bào)表等。結(jié)算工作的重點(diǎn)在于核對(duì)工程量、審查所有的設(shè)計(jì)變更聯(lián)系單和工程簽證聯(lián)系單，根據(jù)招標(biāo)、投標(biāo)文件中規(guī)定的結(jié)算辦法進(jìn)行結(jié)算。結(jié)算時(shí)，要防止原來投標(biāo)時(shí)于施工包干的工作內(nèi)容，再一次以增加工作內(nèi)容的形式進(jìn)行計(jì)算。結(jié)算完成后，要統(tǒng)計(jì)主要材料（鋼材、水泥、混凝土）的消耗量，計(jì)算各專業(yè)（土建、水、電、曖通、智能化）工程的造價(jià)比例。把這些費(fèi)用與工程概算和造價(jià)信息進(jìn)行比較，確定節(jié)約或者超支額，并分析原因，為今后的造價(jià)控制提供數(shù)據(jù)和經(jīng)驗(yàn)。
　　6結(jié)束語
　　開發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)控制是一個(gè)系統(tǒng)工程，需要各職能部門在各個(gè)開發(fā)階段積極配合，落實(shí)各職能部門的造價(jià)控制責(zé)任，按照以上的控制措施，強(qiáng)調(diào)事先控制和事中控制，開發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)一定能夠得到有效的控制。
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