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我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)發(fā)展現(xiàn)狀及措施探究

所屬欄目:房地產(chǎn)論文 發(fā)布日期:2010-08-18 11:07 熱度:

  摘要:伴隨著房地產(chǎn)商品化、市場(chǎng)化的高速發(fā)展,房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)越來(lái)越成為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的重要一環(huán)。因此如何科學(xué)、客觀地進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)已成為一個(gè)迫切需要解決的問(wèn)題。本文對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)存在的質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行分析,并針對(duì)各方面質(zhì)量問(wèn)題提出了具體的對(duì)策建議。
  關(guān)鍵詞房地產(chǎn)估價(jià)質(zhì)量職業(yè)道德行業(yè)自律內(nèi)部管理
  
  伴隨著房地產(chǎn)商品化、市場(chǎng)化的高速發(fā)展,房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)越來(lái)越成為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的重要一環(huán)。因此如何科學(xué)、客觀地進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)已成為一個(gè)迫切需要解決的問(wèn)題。近年來(lái),我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的脫鉤改制等一系列改革,使我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)已逐步走上了市場(chǎng)化發(fā)展的軌道。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展,特別是二手房交易的逐步活躍,已經(jīng)成為了房地產(chǎn)行業(yè)興旺發(fā)達(dá)的重要環(huán)節(jié)。
  但由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史不長(zhǎng),房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)起步較晚,相關(guān)的專(zhuān)業(yè)人才隊(duì)伍還不夠壯大,從業(yè)人員素質(zhì)也有待進(jìn)一步提高,使得當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)的估價(jià)質(zhì)量仍然存在一些突出的問(wèn)題,需要采取相應(yīng)的政策和措施來(lái)加強(qiáng)管理和規(guī)范。
  一、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)存在的主要問(wèn)題
  1、估價(jià)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)有待進(jìn)一步提高
  雖然近年來(lái)注冊(cè)執(zhí)業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)師和其他房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員數(shù)量迅速增加,但估價(jià)人員的專(zhuān)業(yè)水平和估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)——這兩個(gè)決定估價(jià)從業(yè)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)的關(guān)鍵因素,卻與現(xiàn)實(shí)越來(lái)越復(fù)雜多樣的估價(jià)業(yè)務(wù)的要求存在一定的差距。由于我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師中相當(dāng)部分是“半路出家”,存在著知識(shí)掌握不夠全面、理論功底不夠扎實(shí)、估價(jià)經(jīng)驗(yàn)不夠豐富等問(wèn)題,一定程度上影響了房地產(chǎn)估價(jià)的質(zhì)量,甚至影響了房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)的整體社會(huì)形象。
  2、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量令人擔(dān)憂
  房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告好比是估價(jià)機(jī)構(gòu)向市場(chǎng)提供的產(chǎn)品,因此估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量則直接體現(xiàn)了估價(jià)機(jī)構(gòu)和整個(gè)行業(yè)的質(zhì)量形象。在一些中小房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)中,注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師主要承擔(dān)開(kāi)拓估價(jià)業(yè)務(wù)和估價(jià)報(bào)告的審核和把關(guān),而從事估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)察勘、資料搜集和估價(jià)報(bào)告撰寫(xiě)等實(shí)務(wù)工作的不少是那些剛加入估價(jià)行業(yè)不久、沒(méi)有獲得專(zhuān)業(yè)資格、估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)不足的一般房地產(chǎn)估價(jià)人員。這些人員在房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的撰寫(xiě)中,只是簡(jiǎn)單地、機(jī)械地套用一些計(jì)算公式或估價(jià)報(bào)告的模板,進(jìn)行數(shù)據(jù)的修改。在估價(jià)報(bào)告中沒(méi)有針對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的實(shí)際狀況選用適宜的估價(jià)方法,出具的估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量很難令人信服。即使是在大中型房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu),注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師雖然承擔(dān)主要的估價(jià)實(shí)務(wù)工作,但由于其中不少估價(jià)師輕視一般的普通物業(yè)的估價(jià),出于惡性競(jìng)爭(zhēng),沒(méi)有嚴(yán)格按照操作規(guī)程來(lái)實(shí)施估價(jià)工作,估價(jià)報(bào)告欠缺準(zhǔn)確、公正;有些估價(jià)師缺乏職業(yè)再教育和適時(shí)培訓(xùn),采用的方法路線過(guò)時(shí),出具的估價(jià)報(bào)告質(zhì)量同樣不高。
  3、房地產(chǎn)估價(jià)人員職業(yè)道德水準(zhǔn)有下滑趨勢(shì)
  隨著估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)化程度不斷提高,估價(jià)機(jī)構(gòu)大多只注重估價(jià)業(yè)務(wù)的拓展,卻輕視對(duì)本機(jī)構(gòu)內(nèi)估價(jià)人員的職業(yè)道德進(jìn)行約束和教育。在實(shí)際的操作中,估價(jià)機(jī)構(gòu)大多只是片面追求經(jīng)濟(jì)效益,而拋棄職業(yè)道德建設(shè),甚至姑息縱容本機(jī)構(gòu)內(nèi)部估價(jià)人員違反房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和相關(guān)法規(guī)的一系列行為,這種導(dǎo)向是嚴(yán)重錯(cuò)誤的,對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)質(zhì)量的提高,有百害無(wú)一利。
  4、房地產(chǎn)估價(jià)所需的資料和信息不全面、質(zhì)量不高
  房地產(chǎn)估價(jià)所需資料和信息的質(zhì)量和完備程度直接影響著估價(jià)的質(zhì)量。估價(jià)所需信息應(yīng)包括有關(guān)法律法規(guī)政策、估價(jià)理論研究的最新動(dòng)態(tài)、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)狀況和未來(lái)趨勢(shì)、市場(chǎng)交易實(shí)例、物業(yè)收益狀況、估價(jià)中的相關(guān)參數(shù)、指標(biāo)、指數(shù)和各種價(jià)格水平等。在估價(jià)實(shí)踐中,估價(jià)相關(guān)信息的搜集存在三個(gè)方面的問(wèn)題:信息搜集面窄、信息量小、信息過(guò)時(shí)。目前除了依靠政府公布數(shù)據(jù)、實(shí)地考察和調(diào)查、房地產(chǎn)交易展示會(huì)、同行交流等傳統(tǒng)渠道以外,通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)等方式搜集市場(chǎng)信息還不能被大多數(shù)估價(jià)人員熟練運(yùn)用,利用現(xiàn)代化的計(jì)算機(jī)技術(shù)對(duì)信息數(shù)據(jù)進(jìn)行篩選和分類(lèi)整理的能力普遍不強(qiáng),這樣使得房地產(chǎn)估價(jià)所需資料和信息的及時(shí)性和質(zhì)量受到制約,反映經(jīng)濟(jì)基本面和相關(guān)物業(yè)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)的資料比較缺乏,最終形成的估價(jià)結(jié)果可能出現(xiàn)偏差,房地產(chǎn)估價(jià)的質(zhì)量和科學(xué)性受到大大影響。
  二、提高房地產(chǎn)估價(jià)質(zhì)量的建議
  (一)、充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用。現(xiàn)有的中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)作為我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)性質(zhì)的組織,目前主要擔(dān)負(fù)著估價(jià)師和經(jīng)紀(jì)人的考試、注冊(cè)和日常管理工作,這些工作對(duì)于發(fā)揮估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)的自律作用還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠,應(yīng)把提高我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)的質(zhì)量水平作為學(xué)會(huì)重要的目標(biāo)。而房地產(chǎn)行政管理部門(mén)將原有管理的具體權(quán)力讓渡給行業(yè)自律組織,主要對(duì)估價(jià)行業(yè)進(jìn)行程序化管理,行業(yè)自律組織轉(zhuǎn)而具體對(duì)一線估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行指導(dǎo)性管理(包括估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)從業(yè)人員的考核和評(píng)級(jí))。這樣可以給估價(jià)企業(yè)更大的發(fā)展自主權(quán),提高管理的專(zhuān)業(yè)化,加強(qiáng)行業(yè)的自律性。
  (二)、嚴(yán)格估價(jià)人員準(zhǔn)入制度,提高估價(jià)隊(duì)伍整體素質(zhì)
  要對(duì)房地產(chǎn)做出準(zhǔn)確且具有效力的評(píng)估,必須要由專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員根據(jù)據(jù)估價(jià)目的,遵循房地產(chǎn)價(jià)格的形成與估價(jià)原則,按照估價(jià)程序,運(yùn)用科學(xué)的估價(jià),并結(jié)合估價(jià)人員的豐富經(jīng)驗(yàn)所進(jìn)行的評(píng)估。
  房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)人員是指經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)人員資格合格,由有關(guān)主管部門(mén)審定注冊(cè),取得執(zhí)業(yè)資格證書(shū)后專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)人才。在我國(guó),房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)人員被稱(chēng)為估價(jià)師,在英國(guó)和香港等地被稱(chēng)為測(cè)量師,在日本和韓國(guó)被稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)鑒定士。
  1、基本要求。一名合格的房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)人員,應(yīng)符合下列基本要求:
  (1)有扎實(shí)的房地產(chǎn)估價(jià)、方法及房地產(chǎn)制度政策、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、城市規(guī)劃、建筑等方面的知識(shí)。
  (2)有豐富的房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)。
  (3)具有較高的市場(chǎng)調(diào)查、推理判斷技能。
  (4)有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)。
  2.注冊(cè)管理。為了達(dá)到上述要求,建設(shè)部根據(jù)《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,于1998年8月頒布了《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》,自1998年9月1日起施行。該辦法共九章三十四條,規(guī)定房地產(chǎn)估價(jià)人員須經(jīng)全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格統(tǒng)一考試合格,按規(guī)定注冊(cè),取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》,才能從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。未經(jīng)注冊(cè)的人員,不得以“房地產(chǎn)估價(jià)師”的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè),不得簽署具有法律效力的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書(shū)。估價(jià)師分為全國(guó)注冊(cè)的和地方注冊(cè)的,分別由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)和省、市、自治區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)管理注冊(cè)工作。該辦法對(duì)初始注冊(cè)、注冊(cè)變更、續(xù)注冊(cè)、撤銷(xiāo)注冊(cè)、執(zhí)業(yè)、權(quán)利與義務(wù)、法律等等作出了具體規(guī)定。
  (三)建立數(shù)字化房地產(chǎn)資料信息庫(kù),實(shí)現(xiàn)全方位的資源共享
  目前,我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)工作還是以手工作業(yè)為主,大大滯后于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求。在房地產(chǎn)的估價(jià)中,有大量空間對(duì)象的空間數(shù)據(jù)及其屬性數(shù)據(jù),如估價(jià)對(duì)象及其地理區(qū)位、業(yè)主、估價(jià)時(shí)點(diǎn)等,需要形象直觀的描述和表達(dá)。而地理信息系統(tǒng)GIS正是能把數(shù)據(jù)管理和圖形管理有機(jī)結(jié)合起來(lái)的信息技術(shù),對(duì)這些信息的表現(xiàn)具有極大的優(yōu)越性。隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展,可以將網(wǎng)絡(luò)技術(shù)引入,建立網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)估價(jià)信息系統(tǒng),使用戶(hù)在客戶(hù)端實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的操作,如漫游、查詢(xún)、分析等操作,從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)估價(jià)的分布式管理和動(dòng)態(tài)管理,使系統(tǒng)資源達(dá)到共享、開(kāi)放。通過(guò)WebGIS,用戶(hù)能對(duì)空間對(duì)象進(jìn)行輸入、輸出、編輯、修改、查詢(xún)。圖形信息和屬性數(shù)據(jù)一旦輸入地理信息系統(tǒng),就可進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理和查詢(xún)。另外,GIS具有強(qiáng)大的空間分析和統(tǒng)計(jì)運(yùn)算功能,能對(duì)已有資料進(jìn)行加工處理,得到科學(xué)的結(jié)果,避免因人而異的主觀隨意性,有利于科學(xué)管理與決策。在房地產(chǎn)業(yè)中,最明顯的地理信息表現(xiàn)在地產(chǎn)和房產(chǎn)的空間位置,與周?chē)h(huán)境的地理關(guān)系。
  在實(shí)際工作中,將GIS技術(shù)和房地產(chǎn)估價(jià)很好的結(jié)合起來(lái),在估價(jià)中充分體現(xiàn)信息的作用,改變估價(jià)的傳統(tǒng)模式,在深化房地產(chǎn)價(jià)格理論、規(guī)范估價(jià)規(guī)程、完善評(píng)估機(jī)制的基礎(chǔ)上,采用計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)的方法,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)估價(jià)從手工作業(yè)到電子化、程序化、信息化的飛躍,使房地產(chǎn)估價(jià)工作真正做到公正、合理、科學(xué)、適用。
  三、結(jié)束語(yǔ)
  房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、參與市場(chǎng)公平交易價(jià)格形成等方面發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用,同時(shí)也為政府各部門(mén)、學(xué)術(shù)界提供著及時(shí)和較為真實(shí)的市場(chǎng)信息。隨著我國(guó)土地使用制度、住房制度以及其他相關(guān)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入和完善,房地產(chǎn)估價(jià)的作用越來(lái)越大,對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)人員的要求也將越來(lái)越高。因此,作為房地產(chǎn)行業(yè)的每一名參與者,只有不斷學(xué)習(xí),充實(shí)自己,才能適應(yīng)行業(yè)需求,為我國(guó)地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展做出貢獻(xiàn)。
  
  【參考文獻(xiàn)】
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文章標(biāo)題:我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)發(fā)展現(xiàn)狀及措施探究

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