3.2.3充分發(fā)揮監(jiān)理作用
　　監(jiān)理作用好比是交通警察,優(yōu)秀交通警察能夠迅速處理交通事故,疏導(dǎo)交通,而不是只知處罰,不去疏導(dǎo)。充分發(fā)揮監(jiān)理作用的前提是督促其參與項(xiàng)目管理的人員素質(zhì)高、到位率高,總監(jiān)代表常駐工地,現(xiàn)場(chǎng)旁站監(jiān)理員業(yè)務(wù)熟練,品行端正,勇于負(fù)責(zé)。充分發(fā)揮監(jiān)理作用的關(guān)鍵是監(jiān)理工程師通過(guò)豐富的經(jīng)驗(yàn),采取靈活的工作方法,嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)理程序,把控質(zhì)量。最重要的是能夠在重要部位構(gòu)件和復(fù)雜的工藝施工時(shí),能夠迅速提出解決方案,幫助和監(jiān)督施工單位順利展開(kāi)施工。
　　3.2.4有效對(duì)參建各方進(jìn)行協(xié)調(diào)
　　3.2.4.1在工程建造全過(guò)程中,在需確定標(biāo)準(zhǔn)或變更事項(xiàng)時(shí),建設(shè)單位工程師能夠及時(shí)組織設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位進(jìn)行協(xié)商、溝通,果斷決策,否則會(huì)不同程度地影響施工進(jìn)展。
　　3.2.4.2努力做好總分包方的協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目考慮履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同,疏解資金壓力等因素,工期安排往往緊張。工程主體施工完成后,剩余約45%的工作量是裝飾、安裝、電梯、門(mén)窗、消防、人防、暖氣、弱電、天然氣等項(xiàng)目,他們的成品質(zhì)量狀況直接影響產(chǎn)品功能的使用,影響到竣工驗(yàn)收和交付。上述各項(xiàng)的質(zhì)量的好壞很大程度取決于總分包方之間的配合水平和默契程度。而總分包方間配合水平又決定于建設(shè)單位的協(xié)調(diào)能力。對(duì)總分包方的協(xié)調(diào)除慎重選擇分包隊(duì)伍外,重點(diǎn)掌握的問(wèn)題有:
　　①時(shí)間:制作時(shí)間早,進(jìn)場(chǎng)時(shí)機(jī)好。在管理分包方時(shí),建設(shè)單位要掌握該種產(chǎn)品在市場(chǎng)上的制作、運(yùn)輸周期,要求分包方盡早安排生產(chǎn),確保按期到位。進(jìn)場(chǎng)時(shí)機(jī)盡量好,為避免互相干擾和影響,電梯、門(mén)、窗、天然氣等項(xiàng)目的安裝時(shí)機(jī)要充分考慮土建、抹灰、膩?zhàn)印�墻、地磚、收口等工序的完成時(shí)間,何時(shí)進(jìn)場(chǎng)是一項(xiàng)難題。比如戶(hù)門(mén)開(kāi)始安裝是在每戶(hù)內(nèi)所有工作量完成后開(kāi)始還是與裝飾同時(shí)進(jìn)行,收口工序是戶(hù)門(mén)廠家負(fù)責(zé),還是總包方負(fù)責(zé)等值得研究。
　　②靠前指揮、狠抓落實(shí)。在管理程序上可與監(jiān)理例會(huì)分開(kāi),必須定期(每周最少一次)組織召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì),及時(shí)解決現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)題。在組織的檢查中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)整改、專(zhuān)人負(fù)責(zé)檢查整改的結(jié)果。
　　3.2.5重視成品保護(hù)工作
　　工程進(jìn)入安裝裝飾階段,任何一個(gè)分項(xiàng)工程都可視為成品。成品保護(hù)公司的出現(xiàn)會(huì)對(duì)保證施工現(xiàn)場(chǎng)工程質(zhì)量起到重要作用。但關(guān)鍵是總包方要加強(qiáng)管理和培訓(xùn),使每一名成品保護(hù)人員弄清保護(hù)的對(duì)象和每項(xiàng)成品保護(hù)的技術(shù)要求,否則就形同虛設(shè)。
　　3.3重視市政工程建設(shè)和竣工驗(yàn)收
　　3.3.1市政配套設(shè)施建造
　　市政配套的實(shí)施,將附以主體工程以鮮活的生命,但自來(lái)水、雨污水、電力、采暖、天然氣、綠化等市政工程的實(shí)施難度極大,體現(xiàn)為時(shí)間要求緊、作業(yè)場(chǎng)地小、互相影響大,壟斷單位多等特點(diǎn)。做好市政配套設(shè)施建造的關(guān)鍵一是及早準(zhǔn)備,比如說(shuō)天然氣工程,目前其設(shè)計(jì)與樓體施工圖設(shè)計(jì)脫節(jié),但要在項(xiàng)目主體施工前完成天然氣工程的設(shè)計(jì)及交底,可避免主體的二次破壞,防水隱患、成本增加等;二是做好各專(zhuān)業(yè)間設(shè)計(jì)圖紙的疊加,及時(shí)進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化和加強(qiáng)對(duì)各專(zhuān)業(yè)的施工組織設(shè)計(jì)的審查;三是對(duì)壟斷專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍的選擇慎之又慎。引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,在合同中明確其須承諾利用與專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)的良好關(guān)系,按建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要求通過(guò)驗(yàn)收和接通。
　　3.3.2必須安排好竣工驗(yàn)收
　　做好竣工驗(yàn)收工作的基礎(chǔ)除了保證各專(zhuān)業(yè)工程順利完成,質(zhì)量合格外,還必須在工程建造后期做好竣工驗(yàn)收計(jì)劃,計(jì)劃中明確工程竣工備案時(shí)間和要件要求,明細(xì)產(chǎn)品主體、電梯、消防、人防、環(huán)境、規(guī)劃等驗(yàn)收和取證時(shí)間,明細(xì)由建設(shè)單位牽頭,參建各方參加的工程驗(yàn)收小組,施工單位驗(yàn)收整改人員的安排等。
　　做好竣工驗(yàn)收的關(guān)鍵首先是利用好公司培養(yǎng)的各種政府職能部門(mén)的社會(huì)資源;二是要盡早安排,一般至少在產(chǎn)品主體完成后,院內(nèi)市政配套開(kāi)始施工時(shí),就適時(shí)安排消防檢測(cè)和聯(lián)系規(guī)劃驗(yàn)線(xiàn);三是保證申報(bào)驗(yàn)收的資料正確完整,因?yàn)檎�府的�?yàn)收受理方式都采用了工作日制度,資料的錯(cuò)誤肯定會(huì)延誤驗(yàn)收的進(jìn)度。
　　4結(jié)語(yǔ)
　　在我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工程建設(shè)過(guò)程中,工程管理組織參與管理與協(xié)調(diào)工作是十分重要的。作為管理者，一定要清楚工程管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的重工性，做好各項(xiàng)管理工作，要注意工程管理中的關(guān)健事項(xiàng)，做好前期準(zhǔn)備工作，做好工程質(zhì)量的探制，更要重視工程建設(shè)和竣工驗(yàn)收工作等，以提高房產(chǎn)開(kāi)中的工程管理水平。

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