【摘 要】測(cè)繪的質(zhì)量是測(cè)繪土建發(fā)揮作用的基礎(chǔ)和前提，它促使房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易行為更加有效規(guī)范，提高房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，切實(shí)保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。房產(chǎn)測(cè)繪是根據(jù)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)確權(quán)的需要，用測(cè)量的手段，以權(quán)屬為核心，權(quán)屬單元界限為基礎(chǔ)，房產(chǎn)的平面位置、形狀、面積為重點(diǎn)，繪制成房產(chǎn)圖，并以房屋和房屋用地調(diào)查表補(bǔ)充配合圖面信息顯示的專業(yè)測(cè)繪。為了有效加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量管理，需要在以下幾方面全面系統(tǒng)地做好工作。

　　【關(guān)鍵詞】施工技術(shù)雜志,房產(chǎn)測(cè)繪,質(zhì)量,措施

　　房屋是人們生活、生產(chǎn)的必要場(chǎng)所。房產(chǎn)測(cè)繪作為保證房屋和房屋用地的有關(guān)信息客觀、公正、完整、準(zhǔn)確的重要手段，能有效地規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易行為，提高房產(chǎn)管理的科學(xué)性和準(zhǔn)確地切實(shí)保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，而成果質(zhì)量作為房產(chǎn)測(cè)繪的命脈更顯重要。

　　1 房產(chǎn)測(cè)繪的特點(diǎn)和作用

　　房產(chǎn)測(cè)繪是一項(xiàng)專業(yè)測(cè)繪，其與普通的測(cè)繪有較大的差別，房產(chǎn)測(cè)繪成果產(chǎn)品多樣，其成果一經(jīng)被房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)確認(rèn)，便具有法律效力。它是產(chǎn)權(quán)確認(rèn)、處理產(chǎn)權(quán)糾紛的依據(jù)。房產(chǎn)測(cè)繪單位受政府或房屋權(quán)利、相關(guān)當(dāng)事人的委托從事房產(chǎn)測(cè)繪活動(dòng)，是隨著我國(guó)房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而興盛起來的，因?yàn)樗�主要是為房產(chǎn)的各種管理服務(wù)的，房產(chǎn)測(cè)繪成果的作用歸納起來主要有以下幾個(gè)方面：

　　1.1 法律方面的作用。房產(chǎn)測(cè)繪成果既是處理各種產(chǎn)權(quán)糾紛，恢復(fù)產(chǎn)權(quán)關(guān)系、確定產(chǎn)權(quán)的法定基礎(chǔ)資料，也是房產(chǎn)各種管理的重要依據(jù)。

　　1.2 財(cái)政稅收經(jīng)濟(jì)功能。房產(chǎn)測(cè)繪的成果是進(jìn)行房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房產(chǎn)契稅的征收、房產(chǎn)租賃活動(dòng)、交易活動(dòng)的主要依據(jù)，也是進(jìn)行房產(chǎn)抵押貸款，房產(chǎn)保險(xiǎn)服務(wù)不可缺少的依據(jù)。

　　1.3 社會(huì)服務(wù)、決策參謀功能。房產(chǎn)測(cè)繪調(diào)查后的成果，經(jīng)過統(tǒng)計(jì)整理之后，可以派生出很多不可多得的資料，這些資料會(huì)給城市的整體建設(shè)布局、住房制度的改革、老城區(qū)的改造、危舊房屋的改造等提供決策依據(jù)。也為城鎮(zhèn)測(cè)繪、市政工程、公用事業(yè)、環(huán)保、綠化、社會(huì)治安、文教衛(wèi)生、水利、旅游、地下管網(wǎng)、通訊、電、氣等提供基礎(chǔ)資料和有關(guān)信息。它的服務(wù)具有廣泛性。

　　2 房產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量的重要性

　　在這個(gè)城市建設(shè)飛速發(fā)展，寸土寸金的現(xiàn)實(shí)狀況下，由于涉及到千家萬戶的切身利益，房地產(chǎn)測(cè)繪必然會(huì)隨著測(cè)繪活動(dòng)的深入而引發(fā)越來越多的房產(chǎn)測(cè)繪糾紛。如何最大限度地減少測(cè)繪單位的風(fēng)險(xiǎn)，盡量避免由于房屋面積測(cè)繪失實(shí)引起糾紛甚至訴訟，已成為整個(gè)房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)。而解決問題的關(guān)鍵就是大力提高房產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量，加強(qiáng)測(cè)繪成果質(zhì)量管理。

　　3 房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量管理措施

　　3.1 控制房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)開放的有限性。

　　首先，要根據(jù)市場(chǎng)容量的大小來保證房產(chǎn)測(cè)繪成果的質(zhì)量，過早開放市場(chǎng)將引起混亂，各個(gè)測(cè)繪單位相互壓價(jià)，雖然會(huì)促進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的發(fā)展，但如果其經(jīng)營(yíng)成本大于收入，則必然會(huì)導(dǎo)致無序競(jìng)爭(zhēng)。測(cè)繪單位就會(huì)偷工減料，減少檢查程序，以降低經(jīng)營(yíng)成本，最后造成測(cè)繪成果質(zhì)量的下降。其次，房產(chǎn)測(cè)繪產(chǎn)品具有一定法律效力而且涉及的經(jīng)濟(jì)利益很大，測(cè)繪單位為了取得測(cè)繪任務(wù)，完成年度產(chǎn)值，就有可能為了某些特殊利益關(guān)系利用房產(chǎn)測(cè)量中規(guī)則不夠完善的空子引出許多麻煩，造成整個(gè)行業(yè)在老百姓心目中失去信用，從而扼殺整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展，破壞行業(yè)秩序。最后，在全國(guó)范圍內(nèi)，真正意義上的房產(chǎn)測(cè)量工作脫離行政單位開展也只是近幾年的事，不管是人員素質(zhì)、技術(shù)還是生產(chǎn)規(guī)模都未完全發(fā)展，而且全國(guó)各地房產(chǎn)測(cè)繪的具體規(guī)則大體都一致，但都有差異。房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)則只要有一點(diǎn)差異，測(cè)算的成果就不同。因此，新進(jìn)入市場(chǎng)的測(cè)繪單位必須要一段時(shí)間的培訓(xùn)才能勝任房產(chǎn)測(cè)繪的技術(shù)要求。

　　3.2 加強(qiáng)對(duì)測(cè)繪程序的檢查。

　　由于房產(chǎn)測(cè)繪成果的審核為形式性審核，并不對(duì)房屋的建筑面積、套內(nèi)面積尤其是共用面積及共用面積分?jǐn)偟臏y(cè)量和計(jì)算進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審核。形式性審核并不意味著測(cè)繪單位可以在測(cè)算過程中出現(xiàn)重大失誤或弄虛作假，測(cè)繪單位必須對(duì)其提供的測(cè)繪成果負(fù)完全的質(zhì)量責(zé)任和法律責(zé)任。形式性審核可以避免測(cè)繪單位既收取測(cè)繪費(fèi)用又不對(duì)測(cè)繪成果負(fù)責(zé)，而且總把測(cè)繪成果出錯(cuò)的責(zé)任歸結(jié)給審核部門的體制，還可以集中審核部門的人才優(yōu)勢(shì)和技術(shù)優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪成果的檢查。審核部門要對(duì)每季度對(duì)通過審核的用于房地產(chǎn)權(quán)屬登記的測(cè)繪成果資料進(jìn)行抽檢，有時(shí)進(jìn)行突擊檢查或根據(jù)業(yè)主的舉報(bào)進(jìn)行檢查，根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行評(píng)分，同時(shí)對(duì)每個(gè)測(cè)繪單位建立作業(yè)項(xiàng)目管理數(shù)據(jù)庫(kù)，實(shí)時(shí)統(tǒng)計(jì)、記錄抽檢中發(fā)現(xiàn)的各類問題，并向社會(huì)公布各測(cè)繪單位的抽檢情況和信用狀況。

　　3.3 制定基礎(chǔ)測(cè)繪與市場(chǎng)測(cè)繪劃分、管理的規(guī)范文件。

　　新《測(cè)繪法》對(duì)測(cè)繪分類進(jìn)行了較為明確的劃分，確定了原則。在目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，對(duì)于基礎(chǔ)測(cè)繪和市場(chǎng)類測(cè)繪項(xiàng)目操作中，存在界限不夠確切和模糊的地方，需要進(jìn)一步從法律角度明確從事政府基礎(chǔ)測(cè)繪的測(cè)繪隊(duì)伍，專門進(jìn)行基礎(chǔ)測(cè)繪服務(wù)，退出目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，專注于公共服務(wù)產(chǎn)品生產(chǎn)，同時(shí)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)測(cè)繪產(chǎn)品進(jìn)行劃分，制定包括中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃在內(nèi)的政策文件，提供公開的測(cè)繪市場(chǎng)信息，為市場(chǎng)主體營(yíng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的透明環(huán)境，在政府開展基礎(chǔ)測(cè)繪保證提供基礎(chǔ)服務(wù)的同時(shí)，促進(jìn)市場(chǎng)測(cè)繪的發(fā)展。制定基礎(chǔ)測(cè)繪的具體分類標(biāo)準(zhǔn)和投資主體、管理標(biāo)準(zhǔn)，建立基礎(chǔ)測(cè)繪項(xiàng)目投資主體明確、項(xiàng)目運(yùn)行可靠的管理體制，定期的公開可查詢的基礎(chǔ)測(cè)繪信息，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)測(cè)繪資料的社會(huì)效益最大化。

　　3.4 建立房產(chǎn)測(cè)繪成果公示制度。

　　首先推出測(cè)繪成果資料目錄的通告制度。對(duì)經(jīng)測(cè)繪信息中心審核通過的用于房地產(chǎn)權(quán)屬登記的測(cè)繪成果資料目錄，包括：房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱、坐落、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位、測(cè)繪責(zé)任單位名稱、測(cè)繪成果編號(hào)和通過審核的日期等，在政務(wù)信息網(wǎng)予以公布。使各相關(guān)權(quán)利人特別是購(gòu)房業(yè)主，能夠及時(shí)了解到新購(gòu)房屋的樓盤竣工后是否及時(shí)委托房產(chǎn)測(cè)量、測(cè)量成果是否通過核準(zhǔn)，以便到開發(fā)建設(shè)單位查閱測(cè)繪成果資料詳細(xì)情況，催辦產(chǎn)權(quán)證。隨后為了更進(jìn)一步方便人民群眾，公開透明測(cè)繪數(shù)據(jù)。還準(zhǔn)備在網(wǎng)上對(duì)詳細(xì)的測(cè)繪成果進(jìn)行公示和公開查閱。

　　3.5 建立自我檢查、自我完善、自我改制機(jī)制。

　　單位內(nèi)部應(yīng)強(qiáng)化質(zhì)量監(jiān)督與考核，把質(zhì)量監(jiān)督與日常的質(zhì)量考核工作結(jié)合進(jìn)行，并通過經(jīng)濟(jì)責(zé)任制進(jìn)行獎(jiǎng)懲，把質(zhì)量監(jiān)督和考核通過崗位質(zhì)量目標(biāo)考核的量化指標(biāo)結(jié)合技術(shù)質(zhì)量工作獎(jiǎng)懲制度來實(shí)現(xiàn)質(zhì)量控制的目的。同時(shí)，單位質(zhì)量主管領(lǐng)導(dǎo)、質(zhì)管工作人員，應(yīng)充分利用內(nèi)部和外部信息檢驗(yàn)記錄、不合格記錄、審核觀摩結(jié)果、過程監(jiān)控觀察結(jié)果、顧客反饋信息、申訴以及回訪記錄等信息，認(rèn)真分析并找出已有和潛在不合格原因，制定切實(shí)可行的預(yù)防措施，以正式文件下發(fā)，責(zé)成有關(guān)部門制訂措施計(jì)劃并組織實(shí)施，對(duì)不合格產(chǎn)品和服務(wù)予以控制和糾正，并實(shí)現(xiàn)預(yù)防措施的落實(shí)，從而形成自我檢查、自我完善、自我改進(jìn)的質(zhì)量控制機(jī)制。總之，房地產(chǎn)測(cè)繪單位要充分認(rèn)識(shí)到測(cè)繪業(yè)發(fā)展的廣闊前景，同時(shí)要根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，制訂相應(yīng)的發(fā)展策略，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展，有效地推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。