摘要:當(dāng)前由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策不斷收緊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)面臨著巨大的壓力，利潤(rùn)空間將大幅度下降，因此，怎樣利用科學(xué)的管理辦法控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本成為現(xiàn)如今的一個(gè)重要的課題。本文以目標(biāo)成本管理體系為依據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制管理進(jìn)行的討論，并提出一些新的建議。

　　關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)論文發(fā)表,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),項(xiàng)目,目標(biāo)成本,控制管理

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)理論

　　(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目流程

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的流程包括：一是前期考察階段，對(duì)選擇的地段進(jìn)行調(diào)查，通過(guò)大量的信息來(lái)判斷是否具備投資機(jī)會(huì)，并且對(duì)投資項(xiàng)目的技術(shù)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，看是否存在可行性，這是關(guān)鍵性的第一步。二是規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，包括對(duì)建筑的整體布局、造型設(shè)計(jì)、功能結(jié)構(gòu)等方面提出設(shè)計(jì)要求，確定方案之后，進(jìn)行圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、使用設(shè)備、材料列表、工程概算等方面的初步安排，最后進(jìn)一步布置項(xiàng)目的詳細(xì)設(shè)計(jì)，并繪制詳細(xì)的建筑安裝圖以及文字說(shuō)明。三是進(jìn)行項(xiàng)目的招標(biāo)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在確定承包商之后，還可以選擇監(jiān)理單位對(duì)工程進(jìn)行監(jiān)督。四是施工階段，項(xiàng)目建設(shè)單位領(lǐng)取開(kāi)工證開(kāi)始進(jìn)行項(xiàng)目施工，開(kāi)發(fā)商對(duì)施工項(xiàng)目不直接參與，而是通過(guò)監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)督控制，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最終享有對(duì)監(jiān)理單位的管理權(quán)。五是銷(xiāo)售工作。房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)方式比較靈活多樣，包括傳統(tǒng)銷(xiāo)售、利用媒體銷(xiāo)售、網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售、參加房產(chǎn)會(huì)銷(xiāo)售等，當(dāng)然，在銷(xiāo)售之前，要通過(guò)相關(guān)主管部門(mén)的批準(zhǔn)。六是竣工交付階段，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及涉及到的所有相關(guān)單位對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面竣工檢驗(yàn)工作，并到相關(guān)部門(mén)取得合格證明手續(xù)。七是物業(yè)管理階段。

　　(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理的現(xiàn)狀

　　當(dāng)前形勢(shì)下，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)激烈，所以對(duì)項(xiàng)目的成本管理提出更高的要求。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)走過(guò)了20多年的發(fā)展歷程，在建立企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系方面已經(jīng)具備一定的經(jīng)驗(yàn)，但對(duì)于不同開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，同樣操作一個(gè)項(xiàng)目，成本控制的程度卻有很大差異，很明顯，目前我國(guó)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目的成本管理還存在一定的壓縮空間，且成本控制體系尚未完善。

　　目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制存在的問(wèn)題包括：一是招標(biāo)單位迫于價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)壓力，而采取壓低報(bào)價(jià)，導(dǎo)致報(bào)價(jià)嚴(yán)重偏離實(shí)際情況，又因利益驅(qū)動(dòng)不顧工程質(zhì)量而選擇次等材料進(jìn)行施工建設(shè)，長(zhǎng)此以往，則出現(xiàn)巨大的安全隱患。二是一些開(kāi)發(fā)商制定了合理的規(guī)劃，但是，在工程施工后，超支現(xiàn)象越來(lái)越嚴(yán)重，成本至高不下，因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，且受到各種因素的影響而導(dǎo)致成本難以控制。三是沒(méi)有從全局考慮控制成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總成本控制并非只是在施工階段，而更要抓住前期設(shè)計(jì)決策階段的控制。四是利用計(jì)算機(jī)技術(shù)落后于國(guó)外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整個(gè)過(guò)程的成本管理需要一個(gè)技術(shù)手段來(lái)支持。

　　二、目標(biāo)成本管理的相關(guān)概念

　　(一)目標(biāo)成本管理的涵義

　　目標(biāo)成本管理是指生產(chǎn)或設(shè)計(jì)某項(xiàng)產(chǎn)品，為了達(dá)到最終的目標(biāo)利益所能接受的最大成本，目標(biāo)成本管理是進(jìn)行全過(guò)程的成本控制，并將成本管理貫穿到生產(chǎn)過(guò)程中。

　　(二)目標(biāo)成本管理的流程

　　1、確定目標(biāo)成本

　　目標(biāo)成本是根據(jù)產(chǎn)品的戰(zhàn)略規(guī)劃、長(zhǎng)期的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、企業(yè)自身的生產(chǎn)條件和技術(shù)水平以及當(dāng)前的市場(chǎng)情況等一系列參數(shù)來(lái)確定的。

　　2、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本

　　目標(biāo)成本確定以后，就開(kāi)始計(jì)劃怎樣來(lái)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本，這是最關(guān)鍵的控制階段。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，受很多因素的影響，企業(yè)要想完成目標(biāo)成本，需要經(jīng)過(guò)不斷的調(diào)整和戰(zhàn)略規(guī)劃，值得注意的是，調(diào)整的幅度較小。因?yàn)槿绻�利�?rùn)低，成本就會(huì)增加，造成成本的過(guò)度浪費(fèi)，如果利潤(rùn)定位過(guò)高，目標(biāo)成本就會(huì)壓低，造成任務(wù)目標(biāo)無(wú)法實(shí)現(xiàn)甚至?xí)�發(fā)生偷工減料的現(xiàn)象。

　　三、基于目標(biāo)成本視角下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制的設(shè)計(jì)

　　(一)基于目標(biāo)成本的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理方法

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理方法中，運(yùn)用最廣泛的是偏差分析法，它是指在項(xiàng)目前期設(shè)定一個(gè)成本目標(biāo)，而后在實(shí)施過(guò)程中規(guī)定一些檢查點(diǎn)，通過(guò)對(duì)檢查點(diǎn)的實(shí)際成本值和計(jì)劃成本值相比較，來(lái)衡量項(xiàng)目施工過(guò)程中成本的控制程度。這種成本管理方法對(duì)成本控制的作用有限，雖然能在檢查點(diǎn)得知費(fèi)用的收支情況，但是不能得出其他相關(guān)的結(jié)論。比如項(xiàng)目投資增加后的成本會(huì)不會(huì)引起成本繼續(xù)上升，工程進(jìn)度與成本超值是否存在關(guān)系，還有如果不采取補(bǔ)救辦法，到項(xiàng)目完成后，成本會(huì)不會(huì)超支。基于上述考慮，就非常有必要采取一種更為有效的成本控制方法了。

　　掙值法是對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)展情況和目標(biāo)計(jì)劃之間存在的差異進(jìn)行分析，當(dāng)兩者出現(xiàn)差異時(shí)，預(yù)測(cè)項(xiàng)目成本和施工未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。雖然這種方法可以有效地對(duì)復(fù)雜的項(xiàng)目進(jìn)行成本控制，但也存在不足之處。掙值法的準(zhǔn)確程度取決于對(duì)項(xiàng)目的完成程度的度量，而不是在中間部分進(jìn)行;另外，掙值法要求事先做好規(guī)劃工作，對(duì)某些靈活的項(xiàng)目工作，一旦出現(xiàn)突發(fā)問(wèn)題，事前難以預(yù)料。

　　多級(jí)掙值法與目標(biāo)成本的控制相結(jié)合，能有效地避免以上問(wèn)題的存在。通過(guò)對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行工作分解，并設(shè)立結(jié)構(gòu)層次，在每個(gè)層次上都進(jìn)行成本控制，對(duì)項(xiàng)目的完成狀況做趨勢(shì)分析，得出更準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)信息。這種辦法可以有效地控制成本，但缺點(diǎn)是工作難度比傳統(tǒng)的掙值法要大。所以，在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程當(dāng)中，要根據(jù)實(shí)際具體項(xiàng)目來(lái)選擇成本控制法。

　　(二)基于目標(biāo)成本的房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的設(shè)計(jì)

　　當(dāng)前，計(jì)算機(jī)管理技術(shù)對(duì)我國(guó)企業(yè)的管理有著非常重要的作用，大型企業(yè)的工程成本管理過(guò)程中數(shù)據(jù)復(fù)雜，計(jì)算數(shù)額巨大，絕大多數(shù)大型企業(yè)在項(xiàng)目概預(yù)算時(shí)會(huì)選擇利用計(jì)算機(jī)輔助系統(tǒng)編制報(bào)表、工程進(jìn)度控制、合同管理等。雖然針對(duì)項(xiàng)目工程的技術(shù)管理手段可以實(shí)現(xiàn)，但是就整個(gè)成本管理來(lái)說(shuō)，從前期的方案設(shè)計(jì)、投資規(guī)劃直到施工都要始終貫穿，才能使成本管理更為有效。

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