摘要：房地產(chǎn)價格作為一種資產(chǎn)價格，所給出的信號十分豐富且受到高度重視。在房地產(chǎn)市場早已成熟的發(fā)達(dá)國家，對房地產(chǎn)及其價格的研究是一直是經(jīng)濟(jì)學(xué)界研究的熱點(diǎn)和重點(diǎn)�，F(xiàn)從課題背景入手，首先重點(diǎn)闡述了房地產(chǎn)價格過高對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，然后針對性的提出了政策調(diào)控建議。
保障性住房調(diào)控政策，是指大量建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、限價房、廉租房等保障性住房，增加房地產(chǎn)市場上的供給特別是針對中低收入階層的住房供給，從而降低房價。許多國家和地區(qū)運(yùn)用保障性住房供給對房價進(jìn)行調(diào)控和對中低收入階層進(jìn)行住房保障，取得了良好的效果。研究房地產(chǎn)價格對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，進(jìn)一步明確房地產(chǎn)價格與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相關(guān)的聯(lián)系，將房地產(chǎn)價格納入政府和央行的重要關(guān)注指標(biāo)具有重大的意義。財經(jīng)論文范文
《新經(jīng)濟(jì)》省級經(jīng)濟(jì)期刊由廣東省
社會科學(xué)院主管，廣東省社會科學(xué)院港澳研究中心主辦。國際標(biāo)準(zhǔn)刊號：ISSN： 1009-8461，國內(nèi)統(tǒng)一刊號：CN：44-1474/F。
1房地產(chǎn)價格對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響
1.1房地產(chǎn)價格過高導(dǎo)致總需求結(jié)構(gòu)失衡高房價對經(jīng)濟(jì)的影響之一是造成了消費(fèi)需求的下降和投資需求的上升，從而導(dǎo)致總需求結(jié)構(gòu)失衡。根據(jù)國際貨幣基金組織的《國際金融統(tǒng)計》，發(fā)達(dá)國家消費(fèi)支出占GDP比重平均在80％左右，發(fā)展中國家平均74％。2006年中國的消費(fèi)支出占GDP比重僅50.0％，國際上各國的橫向?qū)Ρ戎形覈南M(fèi)率明顯偏低。
以我國自身的歷史數(shù)據(jù)作縱向?qū)Ρ�，我國的最終消費(fèi)率和居民消費(fèi)率也程逐年下滑態(tài)勢。在過去的20年，以支出法計算，最終消費(fèi)占GDP比重已經(jīng)從64.9％下降到50.0％，降低了約15個百分點(diǎn)。其中居民消費(fèi)占GDP比重從50.5％下降到了36.4％，降低了約14個百分點(diǎn)。最近5年來，最終消費(fèi)率的下降尤為顯著，最終消費(fèi)比重和居民消費(fèi)比重分別下降了11個百分點(diǎn)和9個百分點(diǎn)。截至2006年，我國的最終消費(fèi)率和居民消費(fèi)率均創(chuàng)下解放以來最低點(diǎn)。中國的總需求結(jié)構(gòu)已經(jīng)處于失衡的狀態(tài)。而以上分析表明，過高的房價使消費(fèi)減少并使投資增加，是造成我國消費(fèi)/投資比例失調(diào)并導(dǎo)致總需求結(jié)構(gòu)失衡的重要原因。
1.2房地產(chǎn)價格過高導(dǎo)致通貨膨脹房地產(chǎn)價格上漲會從兩個方面導(dǎo)致物價水平上升。一方面，房地產(chǎn)價格上升和房地產(chǎn)市場繁榮會帶動與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的
鋼鐵、建筑材料等物資價格的上升，而這些物資價格的上漲又會帶動其它產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)價格的上漲，從而形成連鎖效應(yīng)，導(dǎo)致大量商品和服務(wù)價格升高，造成通貨膨脹。另一方面，居民居住需要住房，公司辦公需要商業(yè)寫字樓，工廠生產(chǎn)需要廠房。這樣，房地產(chǎn)價格的上漲會導(dǎo)致居民居住成本、公司辦公成本和企業(yè)生產(chǎn)成本提高，而人們在居住成本提高的條件下又會向企業(yè)要求更多的工資，導(dǎo)致企業(yè)的用工成本也隨之上漲。企業(yè)必然將成本上漲的壓力通過提高產(chǎn)品價格的方式向最終消費(fèi)者轉(zhuǎn)嫁，造成社會商品價格的普遍上漲并形成通貨膨脹。綜合兩方面的分析，房地產(chǎn)價格過高最終必然導(dǎo)致CPI等價格指數(shù)高企，產(chǎn)生通貨膨脹。
1.3房地產(chǎn)價格過高導(dǎo)致金融風(fēng)險的產(chǎn)生過高的房價會產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，這種泡沫經(jīng)濟(jì)將帶來極大的金融風(fēng)險。泡沫經(jīng)濟(jì)是指由金融投機(jī)所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)，表現(xiàn)為大量資產(chǎn)價格飆升到遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離其內(nèi)在價值的程度，其中隱藏著資產(chǎn)價格狂跌并引起市場崩潰和經(jīng)濟(jì)蕭條的可能性。房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)投機(jī)等因素所引起的房地產(chǎn)價格脫離市場基礎(chǔ)的持續(xù)上漲，也就是房地產(chǎn)價格達(dá)到了極高的程度，與其使用價值不符，雖然賬面上價值增長很快，但實(shí)際很難得到實(shí)現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮。當(dāng)泡沫破滅的時候，隨之而來的是金融系統(tǒng)的嚴(yán)重災(zāi)難和經(jīng)濟(jì)的蕭條。
2政策調(diào)控建議
2.1稅收調(diào)控政策稅收調(diào)控政策，是對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)實(shí)行累進(jìn)課稅，從而抑制房地產(chǎn)投資性需求，平穩(wěn)或降低房價。具體操作如下：對擁有一套房產(chǎn)的家庭，視為該家庭未進(jìn)行房地產(chǎn)投資，不征收物業(yè)稅；對擁有兩套及兩套以上房產(chǎn)的家庭，視為該家庭進(jìn)行了房地產(chǎn)投資，除第一套房免征物業(yè)稅外，對第二套房征收稅率較輕的物業(yè)稅，如有第三套房則對第三套房征收稅率高于第二套房的物業(yè)稅，以此類推。
2.2保障性住房調(diào)控政策
香港政府在歷史上數(shù)次大規(guī)模發(fā)展保障性住房。為解決普通市民住房的問題，香港政府1978年開始推行“居者有其屋”計劃，解決了222.5萬普通市民（占當(dāng)時香港居民總數(shù)的一半）的住房問題，同時使居高不下的房價得以回落。在我國，保障性住房已經(jīng)存在很長一段時期了，但由于規(guī)模小不足以對房地產(chǎn)市場發(fā)生影響。我國目前的高房價即使中等收入人群也很難承受，所以我國的保障性住房應(yīng)該將低收入人群和中等收入人群都納入保障范圍，并擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，完善分配制度，保障人民住房需要的目的。
2.3最高限價法調(diào)控政策
由于我國房地產(chǎn)供給存在較高的自然壟斷程度，在必要時候也可考慮通過最高限價法調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)控。具體方式是在地方政府將土地拍賣給開發(fā)商時，在土地出讓合同上規(guī)定該塊用地所建房產(chǎn)的房價上限，在此基礎(chǔ)上實(shí)行“價高者得之”的土地競拍方式。若開發(fā)商在日后進(jìn)行房產(chǎn)銷售時擅自超出了土地出讓合同規(guī)定的房價上限，依照懲罰措施對開發(fā)商進(jìn)行嚴(yán)厲懲罰。實(shí)施最高限價法政策的好處是開發(fā)商在競爭土地時不能盲目的高價拿地，他們必須對開發(fā)成本進(jìn)行核算并各自給出能承受的土地價格，土地開發(fā)權(quán)將流入到具有開發(fā)成本和開發(fā)質(zhì)量有優(yōu)勢的開發(fā)商手中。在我國早已存在成品油、糧食的最高限價等價格管制措施，由于房地產(chǎn)供給特別是地產(chǎn)供給的壟斷程度高，所以必要時對房地產(chǎn)行業(yè)采取最高限價法調(diào)控政策也是合情合理的。尤其需要說明的是，最高限價法調(diào)控應(yīng)該是“最后的選擇”，在稅收調(diào)控、保障性住房調(diào)控等措施不能有效發(fā)揮作用的時候，才可考慮最高限價法調(diào)控政策。
結(jié)語
前文所述的三種房地產(chǎn)調(diào)控政策不是孤立的和單一的，可綜合運(yùn)用其中的兩種或三種進(jìn)行宏觀調(diào)控。例如，可以綜合運(yùn)用稅收調(diào)控、保障性住房調(diào)控等政策進(jìn)行調(diào)控，這樣在減少房地產(chǎn)市場需求同時又可以增加房地產(chǎn)市場供給，調(diào)控的作用和效果會更好。在進(jìn)行保障性住房調(diào)控的時候，也可以同時采用經(jīng)濟(jì)適用房、限價房、廉租房等保障性住房類型，將各種類型的比例進(jìn)行科學(xué)分配。稅收調(diào)控政策和保障性住房調(diào)控政策是可以優(yōu)先選擇的兩種政策，最高限價法調(diào)控政策在必要時可以考慮采納。除了本文主要論述的三種調(diào)控政策外，其它的一些政策，如房地產(chǎn)信貸控制、外資購房控制、規(guī)范樓盤銷售行為等，也可以同時被使用，重要的是將所有這些政策綜合運(yùn)用合理搭配，以取得良好的調(diào)控效果。
