房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文發(fā)表期刊推薦國家級(jí)期刊《中國房地產(chǎn)業(yè)》，《中國房地產(chǎn)業(yè)》雜志(原名《中國房地信息》)雜志是由國家新聞出版總署批準(zhǔn)，中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部主管，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦，主要面向、建筑、房地產(chǎn)開發(fā)、裝飾裝修、裝飾設(shè)計(jì)、家居建材、城市環(huán)境規(guī)劃、建筑院校、設(shè)計(jì)院等行業(yè)的房產(chǎn)建筑行業(yè)雜志。

　　摘要：房地產(chǎn)建設(shè)過程中，其成本的控制及其管理在很大程度上決定著此房地產(chǎn)建設(shè)的成功與否。顯然，無論是建設(shè)者還是其他建筑企業(yè)要保持其強(qiáng)有力的競爭優(yōu)勢，就必須在降低成本方面做出努力，以便成本在一個(gè)合理的水平上得以保持。建筑安裝成本在房地產(chǎn)建設(shè)過程中與其他成本不同，具有其相應(yīng)的特殊性，如若想達(dá)到對其的控制目的，就要采取相應(yīng)的有效的管理。

　　關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)建設(shè),建筑安裝成本,管理控制

　　一、引言

　　目前，國家房地產(chǎn)建筑行業(yè)為了有效的開發(fā)市場而引起的各方面競爭程度并沒有因?yàn)槟壳皣�家調(diào)控政策有所減少。效益最大化作為任何一項(xiàng)工程的目標(biāo)，也是競爭的核心因素，實(shí)現(xiàn)對工程的有效控制管理不僅是最大限度的降低工程建設(shè)成本的關(guān)鍵所在也是實(shí)現(xiàn)效益最大化達(dá)到成本最低化的關(guān)鍵所在。由于在房地產(chǎn)建設(shè)過程中其施工工期長而且過程繁瑣，所以安裝成本的管理和控制對降低總體成本顯得尤為重要。

　　二、房地產(chǎn)建設(shè)安裝成本組成

　　在房地產(chǎn)建設(shè)過程中產(chǎn)生的安裝工程成本又被稱為“建安成本”或者“工程成本”，是用來特指在施工過程中由建筑安裝工程所產(chǎn)生的各項(xiàng)生產(chǎn)費(fèi)用，包括工程項(xiàng)目的成本即直接費(fèi)用以及間接費(fèi)用。工程項(xiàng)目的成本、上繳的工程利潤以及工程稅金的總和即為工程總成本。

　　所謂的直接費(fèi)用是指直接工程費(fèi)和措施費(fèi)的總和，直接工程費(fèi)又包括人工費(fèi)用、材料費(fèi)用以及施工機(jī)械的使用費(fèi)。措施費(fèi)則是指在建設(shè)施工前和施工過程中產(chǎn)生的非工程實(shí)體項(xiàng)目費(fèi)，主要是為了完成工程項(xiàng)目施工而產(chǎn)生的。間接費(fèi)用由規(guī)費(fèi)和企業(yè)管理費(fèi)組成而工程利潤則是施工企業(yè)完成所承包工程獲得的盈利。在工程項(xiàng)目過程中對這些成本的控制是很嚴(yán)格的，如果控制得當(dāng)就會(huì)在房地產(chǎn)建設(shè)過程中節(jié)約支出，相反如果控制的不嚴(yán)格，就會(huì)在建設(shè)工程中帶來巨大的損失。

　　三、建安成本控制方法

　　1.成本定額控制法

　　為了在房地產(chǎn)建設(shè)中達(dá)到降低成本的目的我們可以采用消耗定額法和工時(shí)定額法來對成本中的直接材料以及直接人工費(fèi)進(jìn)行合理的控制。一般總成本的60%左右為建安成本中的材料成本，所以說在降低工程成本中降低材料費(fèi)也是主要途徑之一。要控制材料成本就要對材料的日消耗進(jìn)行合理的預(yù)算，考察材料市場行情，做好對材料定額的控制，批量購買。根據(jù)實(shí)際的生產(chǎn)條件制定出的合理的工時(shí)定額有利于調(diào)動(dòng)工人的積極性、有利于提高工人的平均技術(shù)水平、有利于不斷提高勞動(dòng)生產(chǎn)率、有利于合理的控制人工成本支出。

　　2.機(jī)械成本控制法

　　施工機(jī)械的使用及其管理由于建筑安裝工程中機(jī)械化比重的提高，成為建安成本控制中的主要環(huán)節(jié)之一。所以對機(jī)械設(shè)備實(shí)行適當(dāng)?shù)目刂圃诜康禺a(chǎn)建設(shè)中也是有效的建安成本控制方法，項(xiàng)目部可以通過定機(jī)、定人、定崗制度，使得人、機(jī)得以固定下來，繼而使機(jī)械設(shè)備的安全使用以及維護(hù)等各個(gè)環(huán)節(jié)都得以確保。此外，為了降低機(jī)械使用費(fèi)，也可以使每臺(tái)設(shè)備都有相應(yīng)的專人來管理，做到人人有責(zé)，這樣也可以避免非操作人員的錯(cuò)誤操作，挽回造成的無謂的設(shè)備損失。

　　3.成本預(yù)算控制法

　　確定成本費(fèi)用的控制重點(diǎn)，制定成本費(fèi)用預(yù)算計(jì)劃，對成本費(fèi)用支出行分析研究，通過對以往的經(jīng)驗(yàn)找出成本費(fèi)用控制的薄弱環(huán)節(jié)，提出相應(yīng)的控制要求，由項(xiàng)目部編制詳細(xì)的成本預(yù)算表，將各費(fèi)用指標(biāo)分解到相關(guān)部門和相關(guān)人員，定期將實(shí)際成本和預(yù)算成本進(jìn)行對比，以便找出實(shí)際與預(yù)算的偏差點(diǎn)以及問題的根源并及時(shí)解決，從而減少在房地產(chǎn)建設(shè)中不必要的建安成本支出。

　　四、建安成本控制存在的主要問題

　　（一）成本管理意識(shí)薄弱

　　項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制雖然可以不斷的降低成本提高經(jīng)濟(jì)效益目前，但是在管理過程中，項(xiàng)目經(jīng)理與相關(guān)的管理者成本管理意識(shí)不強(qiáng)，一些管理負(fù)責(zé)人認(rèn)為在工程中有財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)項(xiàng)目的成本管理及其控制，造成一些相關(guān)人員不清楚也不關(guān)心自身所負(fù)責(zé)的工程部分的計(jì)劃、預(yù)算以及實(shí)際成本的情況。全員缺乏成本管理思想，項(xiàng)目成本無法得到有效控制，以致出現(xiàn)虧損時(shí)不知道問題在哪里，提不出應(yīng)對措施。

　�。ǘ�）管理制度不完善以及監(jiān)管力度不夠

　　管理制度是建安成本控制工作得以順利進(jìn)行的有機(jī)保障，管理制度不完善很容易造成建安成本預(yù)算不明確。沒有建立完善的成本控制管理制度體系，容易出現(xiàn)各個(gè)部門之間只劃分了工作職責(zé)，而沒有在原有職責(zé)分工的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明確成本控制責(zé)任的現(xiàn)象。管理制度不完善還會(huì)增加施工過程中突發(fā)事件的次數(shù)，導(dǎo)致成本增加，影響工程進(jìn)度。

　　房地產(chǎn)建設(shè)中的監(jiān)管是保證其質(zhì)量、進(jìn)度以及控制成本的有效手段，監(jiān)管力度不夠，一些責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)不到位或者責(zé)任模糊，甚至一些責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)者關(guān)注更多的是利潤而不是成本的費(fèi)用控制，導(dǎo)致物資浪費(fèi)的增加，成本沒能有效的控制在計(jì)劃成本范圍之內(nèi)。而且如果在建設(shè)過程中沒有將各部門的責(zé)任利益相掛鉤或者獎(jiǎng)懲情況不分明，也會(huì)導(dǎo)致建安成本控制工作受到影響，降低是否有成本超支情況存在的發(fā)現(xiàn)率。

　�。ㄈ�）存在安全以及質(zhì)量問題

　　在建設(shè)過程中為了獲得更大的利潤空間，很可能會(huì)在不理智的情況下，出現(xiàn)盲目的趕工期和進(jìn)度的現(xiàn)象，這樣很容易忽視安全質(zhì)量方面的問題，在建設(shè)過程中可能會(huì)發(fā)生安全事故，影響施工進(jìn)度，同時(shí)增加大了整個(gè)工程成本的支出。而且返工、修復(fù)等重復(fù)施工現(xiàn)象的發(fā)生，很容易導(dǎo)致人工費(fèi)和物資成本的雙重浪費(fèi)，影響房地產(chǎn)建設(shè)中的成本控制。

　�。ㄋ模┏杀鞠鄳�(yīng)管理控制制度不完善

　　不健全的成本管理控制制度以及單一的從規(guī)范角度出發(fā)的成本控制制度只是形式上的應(yīng)付，并沒有真正的從實(shí)際情況出發(fā)，在沒有進(jìn)行細(xì)致的深入的研究的情況下建立的成本控制制度，造成一些費(fèi)用生成時(shí)無法找到相對應(yīng)的控制標(biāo)準(zhǔn)，成本控制的責(zé)任，實(shí)際操作時(shí)問題重重。例如在材料費(fèi)的管理上，浪費(fèi)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。領(lǐng)料、用料制度的不嚴(yán)格，造成從倉庫領(lǐng)料有數(shù)，而且余料無回收的現(xiàn)象，致使無記錄以及失竊浪費(fèi)現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)，材料、物資的過量消耗，也大大增加了真?zhèn)�建設(shè)過程中的工程成本支出。

　　五、建安成本管理控制解決方案

　　1.加強(qiáng)全員成本管理意識(shí)教育

　　強(qiáng)化管理人員的成本控制的觀念，是增強(qiáng)全員的成本控制意識(shí)的大前提。只有提高管理人員對建安成本控制的重視程度才能使管理人員全面了解建安成本控制在整個(gè)建設(shè)過程中的重要性和必要性，進(jìn)而加強(qiáng)對全體員工的深入教育。也可以對相關(guān)人員進(jìn)行定期或不定期成本控制方面的知識(shí)培訓(xùn)，在指導(dǎo)建設(shè)中形成全局意識(shí)和節(jié)約意識(shí)。

　　2.建立合理的管理體系，加大監(jiān)控力度

　　建立合理的管理體系是建安工程成本控制工作得以順利進(jìn)行的保障，也是使各部門管理人員以及所有員工各盡其職，明確各個(gè)人員的的責(zé)任，增強(qiáng)管理的透明度的保障。當(dāng)然，只是強(qiáng)調(diào)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們必須在建設(shè)過程中將成本責(zé)任制度建立起來，使之付諸于實(shí)踐。

　　3.增強(qiáng)施工安全以及工程質(zhì)量的管理

　　在建設(shè)過程中，建筑產(chǎn)品的一次性合格而且安全的完成，也是降低建安工成本甚至降低整個(gè)工程成本的重要途徑。相關(guān)管理人員要樹立效益的核心就是安全以及質(zhì)量的觀念，在建設(shè)過程中嚴(yán)格把好安全和質(zhì)量關(guān)尤為重要。建設(shè)安全的高質(zhì)量的工程，防止二次返工現(xiàn)象的發(fā)生，有效的縮短驗(yàn)收完工時(shí)間，有利于建安成本的減少從而減少整個(gè)建設(shè)過程中的工程總成本。從工程建設(shè)的開始到結(jié)束，整個(gè)過程的施工作業(yè)必須嚴(yán)格遵循施工規(guī)范的要求，通過及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題達(dá)到積極的預(yù)防甚至避免可能發(fā)生的安全以及質(zhì)量事故的目的，從而使整個(gè)工程的成本開支得到最大限度地節(jié)省。

　　4.做好建設(shè)前的計(jì)劃準(zhǔn)備工作以及預(yù)算管理

　　建設(shè)前做好事前的計(jì)劃準(zhǔn)備工作。制定相應(yīng)的施工方案，雖然施工方案具有多樣性的特點(diǎn)，但是為了節(jié)省更多的建設(shè)中的安裝成本，應(yīng)該采取其中最合理而且經(jīng)濟(jì)的方案；做好成本的預(yù)測工作也是很必要的，好的成本預(yù)測，能為房地產(chǎn)建設(shè)提供計(jì)劃以及數(shù)據(jù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)的重要環(huán)節(jié)；做好成本計(jì)劃工作，使各相關(guān)人員無論在建設(shè)中的何種進(jìn)度情況下都清楚了解自己的目標(biāo)成本。

　　在許多房地產(chǎn)建設(shè)中預(yù)算管理作為加強(qiáng)成本控制的一種有效方法得以推廣。然而，在目前的房地產(chǎn)建設(shè)中仍有不做預(yù)算或者走走形式的現(xiàn)象出現(xiàn)，在編制時(shí)如果只重視數(shù)字計(jì)劃而沒有充分發(fā)揮預(yù)算的管理職能，很容易造成預(yù)算與計(jì)劃投資不相符，有的甚至造成建設(shè)工期的延誤，不利于成本管理控制。因此，加強(qiáng)預(yù)算管理，加強(qiáng)預(yù)算管理的組織與協(xié)調(diào)工作，能防止盲目的行為，從而避免資金浪費(fèi)和損失，提高資金的使用效益以及周轉(zhuǎn)率努力，減少資金的占用，使整個(gè)建設(shè)工程的成本得到有效的管理控制。

　　5.降低材料成本

　　做好材料成本的降低也是達(dá)到降低工程總成本的目的主要手段，在建設(shè)過程中每個(gè)建筑安裝工程項(xiàng)目中都會(huì)用到許多材料，所以根據(jù)定額以及房地產(chǎn)建設(shè)進(jìn)度編制出材料計(jì)劃也是十分必要的。如果材料進(jìn)場的時(shí)間過早，付給供貨商的料款也就相應(yīng)的提前了，這也就增加了整個(gè)建設(shè)過程中的貸款利息，進(jìn)而增加了整個(gè)工程的總成本；此外，將材料過早的運(yùn)至建設(shè)場地很可能因?yàn)槭┕�場地的問題增加二次搬運(yùn)費(fèi)，而且如果材料堆放的太久也會(huì)導(dǎo)致一些材料因?yàn)槭艹钡木壒什荒苁褂�，為了建設(shè)需要又要不得不重新訂貨，這也在很大的程度上增加了房地產(chǎn)建設(shè)的總成本。相反，如果材料進(jìn)場過晚，不但會(huì)對整個(gè)建設(shè)進(jìn)度造成影響，也很可能會(huì)因?yàn)檫M(jìn)度滯后造成誤期罰款或者趕工費(fèi)等其他不必要的費(fèi)用。所以建設(shè)過程中在材料計(jì)劃中應(yīng)確定出材料的進(jìn)出場時(shí)間并且把好材料領(lǐng)料環(huán)節(jié)和投料環(huán)節(jié)，推行限額領(lǐng)料制度，將應(yīng)發(fā)數(shù)量進(jìn)行合理的確定，以此來降低材料的損耗率。由于材料的損耗也不一樣，好需要根據(jù)現(xiàn)場的實(shí)際情況與分包商確定一個(gè)合理的損耗率，并且規(guī)定獎(jiǎng)罰條款，從而有效的降低整個(gè)工程的材料成本。

　　五、結(jié)束語

　　建筑安裝工程成本控制是一項(xiàng)非常重要的工作，它貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的全過程。在實(shí)際房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)中，做好建筑安裝工程項(xiàng)目成本控制，能夠有效的防止資源浪費(fèi)，在整個(gè)建設(shè)過程中達(dá)到降低工程總成本的要求。

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