房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷(e-Marketing)是指房地產(chǎn)企業(yè)利用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)、在線網(wǎng)絡(luò)和相互作用的數(shù)字媒介進(jìn)行市場調(diào)查、產(chǎn)品推銷等一系列經(jīng)營活動(dòng)，從而更有效地促成個(gè)人和組織交易活動(dòng)的實(shí)現(xiàn)，以達(dá)到企業(yè)營銷目標(biāo)的一種營銷方式。

　　一、目前前房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的運(yùn)行情況

　　伴隨網(wǎng)絡(luò)使用者迅速增長，房地產(chǎn)企業(yè)開展網(wǎng)絡(luò)營銷具有廣闊的市場基礎(chǔ)。首先網(wǎng)絡(luò)正在我國高速發(fā)展，網(wǎng)民數(shù)量也呈“雪崩式”增長。網(wǎng)民增長速度極快，形成基本的客源保證，而且這些網(wǎng)絡(luò)用戶86%年齡在18至35歲之間，這個(gè)年齡層意味著對單獨(dú)的住宅需求極為迫切。其次，大專以上學(xué)歷的網(wǎng)民數(shù)量一直保持在70%左右，這么高的教育水平說明了這一人群將有更多的預(yù)期收人，這保證了他們以按揭貸款方式“提前”進(jìn)入房產(chǎn)消費(fèi)階段�？梢�，網(wǎng)絡(luò)為房地產(chǎn)行業(yè)聚集了一群有消費(fèi)能力的用戶。另外，購買人群與網(wǎng)民的人群重合度非常高。

　　隨著國家對房地產(chǎn)政策的調(diào)控，很多房地產(chǎn)企業(yè)面臨生死存亡，市場競爭將會(huì)更加激烈，各房地產(chǎn)公司為了生存或占有更多的市場，將不斷采用先進(jìn)的技術(shù)和管理來武裝自己，將網(wǎng)絡(luò)營銷技術(shù)應(yīng)用到房地產(chǎn)銷售管理中，可為購房者提供適時(shí)交互、互動(dòng)的產(chǎn)品咨詢，提供任意方向、任意角度、任意視點(diǎn)的信息，從而全面了解房地產(chǎn)信息，為房地產(chǎn)銷售公司提供一種適時(shí)的、高效的房產(chǎn)管理決策系統(tǒng)。

　　二、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷存在的障礙

　　目前國內(nèi)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷還處于起步階段，房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)絡(luò)營銷的進(jìn)一步開展存在一些困難，例如基礎(chǔ)設(shè)施差、技術(shù)軟件落后、缺乏網(wǎng)絡(luò)安全保護(hù)措施和高水平的網(wǎng)絡(luò)營銷人員，網(wǎng)絡(luò)立法、結(jié)算系統(tǒng)、房地產(chǎn)稅收等配套措施跟不上，以及廣大消費(fèi)者對持卡消費(fèi)的排斥等等，都制約著房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的發(fā)展。

　　1、房地產(chǎn)企業(yè)觀念急需更新

　　面對如此廣闊的網(wǎng)絡(luò)市場，很多房地產(chǎn)企業(yè)還停留在傳統(tǒng)營銷方式階段，即便是初步拓展網(wǎng)絡(luò)市場，但是由于人才缺乏、經(jīng)驗(yàn)不足等原因，沒有收到良好的回報(bào)。

　　2、基礎(chǔ)設(shè)施障礙和管理滯后

　　網(wǎng)絡(luò)營銷的基礎(chǔ)是商業(yè)電子化和金融電子化，目前全國性的金融網(wǎng)還未形成，金融業(yè)自身的電子化還未實(shí)現(xiàn)，商業(yè)電子化又落后于金融電子化，制約了網(wǎng)絡(luò)營銷的生存、發(fā)展空間。再則，雖然電腦已逐步普及，但由于我國教育水平不足，公眾缺乏電子商務(wù)知識(shí)和技能，使大部分潛在顧客技術(shù)操作不熟練，造成顧客實(shí)際購買運(yùn)作困難，這也阻礙了房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的進(jìn)一步開展。網(wǎng)絡(luò)營銷管理滯后直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)絡(luò)營銷缺乏計(jì)劃性，并且無法準(zhǔn)確評估網(wǎng)絡(luò)營銷效果。

　　3、傳統(tǒng)消費(fèi)觀念的制約

　　消費(fèi)者觀念，是另一個(gè)限制房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)絡(luò)營銷大規(guī)模展開的因素。中國傳統(tǒng)的購物習(xí)慣是“眼看、手摸、耳聽、口嘗”，消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣是實(shí)地消費(fèi)，這種多年來的消費(fèi)習(xí)慣和購物心理已經(jīng)根深蒂固，一時(shí)還無法逆轉(zhuǎn)。而房地產(chǎn)的價(jià)值大、使用期限長，消費(fèi)者在購買時(shí)更是慎之又慎，多是實(shí)地觀察后才有所行動(dòng)。

　　4、現(xiàn)實(shí)與虛擬環(huán)境障礙

　　網(wǎng)絡(luò)雖然可以全方位展示房地產(chǎn)的外形，向消費(fèi)者提供全部的理性購買依據(jù)，但它無法向消費(fèi)者提供親身體驗(yàn)。而感性的現(xiàn)場綜合感受對房地產(chǎn)這種特殊商品來說是非常重要的，即使房地產(chǎn)的所有技術(shù)指標(biāo)100%合格，消費(fèi)者也可能因?yàn)榇巴獾囊粭l小河，甚至是頭頂?shù)娘w機(jī)聲音而放棄購買。再者網(wǎng)絡(luò)的特點(diǎn)是覆蓋面大，信息傳播速度快，但房地產(chǎn)具有不動(dòng)性和客源地域性的特征，這就形成了網(wǎng)絡(luò)虛擬和現(xiàn)實(shí)的矛盾。

　　三、房地產(chǎn)項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)營銷方式分析探討

　　從我國目前的情況來看，網(wǎng)絡(luò)是消費(fèi)者獲取信息的重要來源，網(wǎng)民對網(wǎng)絡(luò)越來越具有依賴，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)抓住機(jī)遇，排除障，結(jié)合目前的有利條件，推進(jìn)網(wǎng)絡(luò)營銷的進(jìn)一步開展。

　　(1)加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)營銷人才的培養(yǎng)力度

　　人才是知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的最大財(cái)富，要重視房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷人才的培養(yǎng)。網(wǎng)絡(luò)營銷不用于傳統(tǒng)營銷，要想在網(wǎng)上走出一條不尋常之路，就必須培養(yǎng)了解行業(yè)特點(diǎn)又深諳網(wǎng)絡(luò)營銷之道的專門人才。同時(shí)要對高層次的管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，既懂房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作規(guī)律又懂網(wǎng)絡(luò)的特性。

　　(2)充分利用互聯(lián)網(wǎng)宣傳企業(yè)

　　房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡早申請和保護(hù)自己的域名，樹立企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)形象，將網(wǎng)頁地址注冊到各大搜索引擎，充分利用博客、微博、電子郵件、論壇等網(wǎng)絡(luò)陣地宣傳企業(yè)文化和產(chǎn)品，將企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)推廣放在企業(yè)營銷戰(zhàn)略的重要地位。

　　(3)加強(qiáng)企業(yè)信用管理

　　房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)以實(shí)實(shí)在在的物業(yè)及其可靠的質(zhì)量做保證，在樓市中構(gòu)筑其品牌基礎(chǔ)，堆積其無形資產(chǎn)，并提供充分可靠的資訊，加強(qiáng)購房者對企業(yè)的信任感，進(jìn)而加大消費(fèi)者對其網(wǎng)絡(luò)營銷真實(shí)性和有效性的認(rèn)可。

　　(4)加強(qiáng)網(wǎng)上客戶服務(wù)管理功能

　　互聯(lián)網(wǎng)的特點(diǎn)決定企業(yè)和消費(fèi)者之間的溝通是透明、平等、通暢的，做好客戶的服務(wù)管理工作就顯得尤為重要，要把每一位顧客作為一個(gè)單獨(dú)的個(gè)體，與每位顧客發(fā)展溫馨、長久的關(guān)系。企業(yè)可以通過建立業(yè)主論壇、留言板等方式，及時(shí)解決顧客問題，加強(qiáng)企業(yè)和顧客的溝通，實(shí)現(xiàn)真正的互動(dòng)營銷。